La vendita di un terreno agricolo acquistato con patto di riservato dominio può generare una plusvalenza tassabile se la rivendita avviene entro cinque anni dal passaggio della proprietà. Secondo la Cassazione, il quinquennio decorre dal pagamento dell’ultima rata del prezzo, e non dalla stipula originaria dell’atto di acquisto.
Allorché il terreno agricolo venga venduto entro il quinquennio dall’acquisto trova applicazione – per quanto concerne le imposte reddituali – la tassazione delle conseguenti plusvalenze ai sensi dell’art. 67, TUIR, calcolate sulla base della differenza fra il costo di acquisto (aumentato degli oneri accessori) e i corrispettivi percepiti all’atto della rivendita. Ferma la summenzionata regola generale, nel caso della rivendita del fondo agricolo a suo tempo acquistato con patto di riservato dominio può porsi il dubbio a partire da quando si debba calcolare il quinquennio rilevante ai fini dell’emersione della plusvalenza tassabile. In tema, è bene ricordare che la fattispecie dell’acquisto con patto di riservato dominio trova la sua disciplina all’art. 1523, c.c., ove si dispone che, nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa soltanto con il pagamento dell’ultima rata del prezzo (mentre gli altri effetti contrattuali, tra cui la consegna del bene, si producono sin dalla stipula e quindi immediatamente). Tale tipologia di acquisto è, in ambito agricolo, tipicamente realizzata fruendo del finanziamento agevolato concesso dall’Istituto di servizi per il mercato agricolo (ISMEA): e trattandosi di fattispecie di cessione tipicamente favorita a mezzo dell’agevolazione “piccola proprietà contadina”, al ricorrere di tutte le condizioni di cui all’art. 2, comma 4-bis, D.L. n. 194/2009 (conv. Legge n. 25/2010) – per cui compete l’imposta di registro e ipotecaria in misura fissa di 200 euro ciascuna, nonché l’imposta catastale all’1% (con atti esenti dall’imposta di bollo e onorari notarili ridotti della metà), se il trasferimento a titolo oneroso ha per oggetto terreni e relative pertinenze qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti (ovvero ricadenti in Zona E), ed è effettuato a favore di coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale assistenziale – non stupisce che l’Agenzia delle Entrate abbia preso posizione sull’argomento con un apposito atto di prassi: la risoluzione 28/E/2009, con la quale l’Amministrazione finanziaria ha rilevato come ricorra la decadenza dalla predetta agevolazione, che la citata norma dispone allorché l’acquirente alieni il fondo nei 5 anni dall’acquisto, se la rivendita del terreno acquistato con patto di riservato dominio intervenga nel quinquennio a computarsi dalla data di pagamento dell’ultima rata del prezzo. In materia di plusvalenza imponibile, la recente sentenza n. 17165 del 1° giugno 2026, della Cassazione, perviene ad analoghe conclusioni rispetto a quanto sopra, rilevando come l’arco temporale quinquennale, da prendere in considerazione ai fini della configurabilità della cessione come plusvalente, decorra, pure qui, dalla data del passaggio di proprietà, ossia dal momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo. Rigettando la tesi del contribuente, che negava la “speculatività” della cessione in quanto realizzata a ben più di 5 anni di distanza dalla stipula della compravendita originaria, la Suprema Corte analizza con scrupolo le casistiche di vendita con riserva di proprietà, la cui disciplina normativa riconduce il presupposto impositivo al momento della stipula dell’atto – quali l’ipotesi dell’art. 27, comma 3, D.P.R. n. 131/1986 (ove si prevede che, ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, le vendite con riserva di proprietà non sono considerate sottoposte a condizione sospensiva); dell’art. 109, comma 2, lett. a), TUIR (ove si dispone che, ai fini della determinazione dell’esercizio di competenza per la tassazione IRES del reddito d’impresa, i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti, e le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute, alla data della stipulazione dell’atto per gli immobili, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l’effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale, ma senza tenersi conto delle clausole di riserva della proprietà); nonché del combinato disposto degli artt. 2, comma 2, n. 1), e 6, D.P.R. n. 633/1972 (per cui, anche ai fini dell’applicazione dell’IVA, le vendite con riserva della proprietà si considerano effettuate al momento della stipula, esattamente come le cessioni ordinarie di beni a effetti immediati, risultando irrilevante la riserva di proprietà in quanto preminente il momento di intervenuta disponibilità del bene, coerentemente a quanto disposto dall’art. 14 della Direttiva 112/CE/2006) – concludendo così che, laddove la disciplina fiscale non deroghi espressamente a quella civilistica, identificando espressamente il momento di formazione del consenso come quello di insorgenza del tributo, devesi giocoforza attribuire valore ai fini dell’imposizione il momento del formale insorgere del diritto di proprietà, secondo le regole generali dettate dal Codice civile. Di qui, l’imponibilità della plusvalenza maturata allorché la rivendita del terreno sia stata sì effettuata a più di 5 anni dal rogito di acquisto, ma pur sempre entro il quinquennio decorrente dal pagamento dell’ultima rata del prezzo.
