Con la sentenza 27 aprile 2016, n. 8346, la Corte di cassazione ribadisce l’applicabilità delle agevolazione – cosiddetta – per la “prima casa” nell’ipotesi di acquisto contemporaneo di abitazioni contigue.
Nel caso di specie l’Agenzia delle entrate aveva negato l’agevolazione in relazione all’acquisto di due abitazioni contigue, per mancato perfezionamento della fusione catastale delle particelle entro il termine triennale di decadenza dal potere di accertamento dell’Amministrazione finanziaria.
La Corte di cassazione, richiamando la sentenza n. 24986/2006, ha confermato che l’agevolazione in esame può trovare applicazione anche in caso di acquisto di alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari, purché queste siano destinate nel loro insieme a costituire un’unica unità abitativa.
Ne consegue che anche l’acquisto contemporaneo di due appartamenti può accedere al beneficio “prima casa”, purché l’immobile complessivamente considerato soddisfi le condizioni oggettive di accesso all’agevolazione.
In particolare, il beneficio può essere riconosciuto purché l’unità abitativa risultante dall’unione degli appartamenti non superi i limiti posti dal D.M. 2 agosto 1969 e non sia, quindi, qualificabile come “di lusso”.
In merito si ricorda che le caratteristiche, elencate nel Decreto citato, che consentono di qualificare “di lusso” le abitazioni sono le seguenti:
- le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso” (articolo 1);
- le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3.000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali (articolo 2);
- le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2.000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati (articolo 3);
- le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq. (articolo 4);
- le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta (articolo 5);
- le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) (articolo 6);
- le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione (articolo 7);
- anche se un’abitazione non ha almeno una delle caratteristiche di cui agli articoli da 1 a 7 del D.M. 2 agosto 1969, appena esposti, essa è considerata di lusso se presenta oltre quattro caratteristiche tra quelle riportate nella tabella allegata allo stesso decreto (articolo 8).
Sul punto, la Corte di Cassazione ha concluso affermando che, diversamente da quanto sostenuto dall’Ufficio, la fusione catastale delle due unità immobiliari acquistate non costituisce condizione necessaria per l’applicazione del beneficio e, quindi, non deve necessariamente avvenire entro il periodo triennale di decadenza del potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate.
Tenendo conto che la disciplina attuale dell’agevolazione “prima casa” non fa più riferimento alla qualifica o meno di immobile “di lusso”, bensì considera la classificazione catastale, si potrebbe ritenere che possono accedere al beneficio:
- gli immobili non accatastati, al momento dell’acquisto, nelle categorie A1, A8 o A9;
- e gli immobili che complessivamente considerati soddisfino le condizioni oggettive di accesso all’agevolazione.
