La Cassazione n. 8236/2026 conferma che la locazione parziale dell’abitazione principale non fa venir meno, di per sé, l’esenzione IMU. Il beneficio resta applicabile quando il possessore mantiene nell’immobile la residenza anagrafica e la dimora abituale, non essendo prevista una causa di esclusione automatica per l’affitto di singole stanze.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8236 del 2 aprile 2026, ha confermato il principio di diritto secondo il quale l’abitazione principale parzialmente locata non deve essere assoggettata a IMU, purché il possessore vi mantenga la residenza anagrafica e la dimora abituale.
In particolare, con l’ordinanza oggetto di esame, la Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi su un caso in cui un Comune toscano aveva contestato a una contribuente l’omesso versamento dell’IMU per gli anni 2017 e 2018, assumendo che la locazione parziale di alcune porzioni dell’immobile, nello specifico alcune stanze affittate a terzi, precludesse la qualifica di “abitazione principale”. Di conseguenza, il Comune aveva ritenuto che, nel caso di specie, non potesse trovare applicazione l’esonero IMU.
La Corte di Cassazione, pertanto, con la citata ordinanza, ha analizzato l’ipotesi oggetto di esame, muovendo le mosse da una corretta individuazione della definizione di “abitazione principale” connessa all’esonero previsto ai fini IMU.
Come noto, l’art. 13, comma 2, D.L. n. 201/2011 (nel testo vigente ratione temporis, e, per relationem, ex art. 1, comma 741, lett. b), Legge n. 160/2019) prevede che «l’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali continuano ad applicarsi l’aliquota di cui al comma 7 e la detrazione di cui al comma 10 […]».
A questo riguardo, la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 209/2022, ha statuito che, ai fini dell’esenzione IMU, l’abitazione principale deve intendersi come «l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente». Da tale definizione, ritenuta centrale nell’individuazione dei requisiti della abitazione principale, la Corte di Cassazione ha verificato se tale destinazione potesse essere, in linea di principio, esclusa dall’ipotesi in cui l’immobile fosse anche solo parzialmente locato a terzi.
In particolare, in prima battuta, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza in commento, ha ritenuto che, nella disciplina normativa riferita all’IMU, vi siano alcune ipotesi in cui la locazione costituisce fatto impeditivo dell’esenzione, ma che si tratti pur sempre di ipotesi speciali fondate su un’espressa previsione normativa, «la quale si spiega con la necessità di porre un limite ad un beneficio che viene riconosciuto (sulla base di una fictio iuris) a prescindere dai requisiti della residenza e della dimora abituale». In altri termini, secondo la Corte di Cassazione, laddove il beneficio dell’esclusione dall’imposta debba venir meno per una qualche ragione, il legislatore ha inteso tipizzarne le ipotesi, riducendole a casi ben specifici tra cui non figura la locazione parziale.
In seconda battura, la Suprema Corte ha affermato che ritenere legittimo il beneficio anche in presenza di una locazione di solo alcune porzioni dell’immobile non pone alcun rischio di conflitto con la ratio legis. Se, difatti, il senso dello stesso beneficio è, come riconosciuto dalla Corte Costituzionale nelle pronunce n. 112/2025 e n. 209/2022, quello di favorire «l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione» in cui effettivamente si abiti, non confligge con esso riconoscere il beneficio anche in presenza di un immobile parzialmente locato, purché l’abitazione rimanga adibita a propria dimora abituale.
Dal punto di vista pratico, pertanto, gli unici elementi che assumono rilevanza ai fini dell’esclusione del beneficio sono i due requisiti sopra indicati: uno di fatto, la dimora abituale; l’altro di carattere formale, la residenza anagrafica, dipendente dalla iscrizione in un pubblico registro.
Con l’ordinanza in commento, in definitiva, la Corte di Cassazione è giunta ad affermare un principio di grande rilevanza pratica con il quale si potrà sostenere con maggiore sicurezza l’esenzione dell’IMU dell’abitazione principale, anche in presenza di stanze locate.
