Nel corso dell’analisi delle varie fattispecie di conferimenti, affrontate questo mese durante la seconda giornata del Master Breve, è emerso il caso del conferimento di una società immobiliare di gestione in una società nuova o preesistente. Il problema da valutare, in queste ipotesi, tutt’altro che infrequenti nella prassi professionale, è se un compendio di immobili possa essere considerato azienda.
Si può, in sostanza, beneficiare della neutralità fiscale di cui all’art. 176 Tuir?
La questione è stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate con il Parere n. 52 del 15 dicembre 2005 (dep. 11 gennaio 2006). Il caso aveva ad oggetto una società X S.r.l., avente per oggetto la produzione, la fornitura e la posa in opera, di arredamenti civili ed industriali, destinati, a titolo esemplificativo e non esaustivo, a privati, negozianti, centri commerciali, alberghi, ristoranti, banche, ospedali, case di cura, altri enti pubblici e privati, nonché la fornitura e posa in opera di complementi di arredo, impianti di sicurezza, impianti di riscaldamento e refrigerazione, impianti di telecomunicazione, eccetera.
La società X S.r.l., proprietaria di un compendio di beni immobili costituito da una serie di terreni e da uno stabilimento, era interessata a trasferire gli immobili predetti alla società beneficiaria Y S.r.l., mediante un’operazione di conferimento.
L’operazione era finalizzata, da un lato, a razionalizzare la gestione del patrimonio immobiliare trasferendo ad un soggetto giuridico autonomo tutte le attività immobiliari, al fine di accrescerne la redditività e la valorizzazione consentendo altresì di concentrare le risorse dell’impresa esclusivamente sul cosiddetto core business, dall’altro di abbellire il bilancio ai fini di Basilea 2.
La società conferitaria (Y S.r.l.) aveva per oggetto esclusivo l’attività immobiliare nelle forme della locazione, acquisto, vendita, costruzione, permuta e gestione di beni immobili e la compagine sociale, prima del conferimento, era identica nelle due società, essendo costituita dalle stesse persone fisiche e nelle stesse percentuali di partecipazione.
Successivamente al conferimento, la società beneficiaria avrebbe dato in locazione lo stabilimento industriale citato e si sarebbe fatta carico di tutti i contratti di manutenzione riguardanti gli immobili conferiti.
Il comitato Consultivo, pur riconoscendo le valide ragioni economiche di un’operazione che ha per scopo la razionalizzazione del patrimonio immobiliare e l’incremento delle capacità di credito, tuttavia, evidenzia come la stessa abbia per oggetto un conferimento di immobili e non una azienda: si conferisce infatti una molteplicità di immobili. Il trasferimento dei contratti di manutenzione appare sotto questo profilo privo di rilievo in quanto aventi una funzione conservativa dell’immobile e non valgono a trasformare il complesso immobiliare in complesso aziendale organizzato, atto all’esercizio dell’impresa ai sensi dell’art. 2555 Cod Civ..
La norma applicabile in questo caso non può pertanto essere né l’art. 176, né l’art. 175 Tuir, bensì l’art. 9 Tuir, che assimila i conferimenti alle cessioni.
La neutralità fiscale, pertanto, è solo un miraggio.
