La risposta ad interpello n. 441 del 30.08.2022 affronta il caso di un soggetto che ha beneficiato dell’agevolazione prima casa in occasione dell’acquisto. Come noto, l’agevolazione viene meno se entro un quinquennio interviene la cessione a titolo oneroso o gratuito dell’immobile.
Era pacifico, anche prima del recente intervento, che l’agevolazione dovesse intendersi persa anche in caso di cessione parziale.
La risoluzione 31/E/2006 ha chiarito all’epoca che, così come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all’acquisto di una quota di abitazione (cfr. circolare 19/E/2001, paragrafo 2.2.3), allo stesso modo deve ritenersi che la vendita di una quota o di una parte di essa (prima dei cinque anni), determini la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta.
Poco tempo dopo, la risoluzione 213/E/2007 ha chiarito che la cessione del diritto di nuda proprietà, entro i cinque anni dall’acquisto agevolato, comporta la decadenza dal beneficio.
Con il recente intervento si chiarisce che la decadenza dall’agevolazione fruita interviene anche in caso di cessione di un diritto reale, ma, ovviamente, limitatamente alla parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto.
Il chiarimento dell’Ufficio non desta particolari perplessità in quanto era da ritenersi come scontato. L’aspetto interessante, tuttavia, è rappresentato dal fatto che il caso ha ad oggetto un usufrutto a termine e non vitalizio.
Dalla lettura emerge che la rettifica riguarda solamente il valore dell’usufrutto a termine.
L’intervento di prassi richiama anche la normativa utile al calcolo. Evitando, in questa sede, di copiare e incollare le parole dell’Agenzia, proponiamo, in chiave pragmatica, una tabella che riporta il valore dell’usufrutto a tempo su un immobile del valore di 100.000 euro.
| A | B | C |
| anni durata | valore usufrutto | valore nuda proprietà |
| 1 | 1.234,60 | 98.765,40 |
| 5 | 6.022,30 | 93.977,70 |
| 10 | 11.681,90 | 88.318,10 |
| 15 | 17.000,70 | 82.999,30 |
| 20 | 21.999,10 | 78.000,90 |
| 25 | 26.696,50 | 73.303,50 |
| 30 | 31.111,10 | 68.888,90 |
La colonna A propone diverse durate dell’usufrutto a termine. La colonna B propone il valore dell’usufrutto mentre la colonna C propone il valore della nuda proprietà. Ovviamente, il valore della somma delle colonne B e C dà l’importo di 100.000 euro.
Quello che emerge al primo colpo d’occhio è il fatto che il valore dell’usufrutto determinato per legge appare ragionevolmente inferiore al valore di mercato. Ad esempio, è difficile pensare che un usufrutto decennale su un immobile di 100.000 euro valga meno di mille euro all’anno.
La perdita dell’agevolazione prima casa, ossia la differenza tra l’imposta di registro del 2% e del 9% verrà applicata solamente sul valore di 11.682 euro.
Se pensiamo al caso di una persona di 65 anni, l’usufrutto vitalizio vale il 50% del valore della piena proprietà, mentre un usufrutto ventennale, che nella sostanza, potrebbe essere ritenuto quasi equivalente, presenta un valore del 22% circa.
