L’opzione per il regime della cedolare secca, esercitata in regime di registrazione del contratto o nelle annualità successive, non prevede il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
Si tratta di un regime facoltativo che, ai sensi dell’articolo 3, comma 2, D.Lgs. 23/2011, implica unicamente il pagamento di un’imposta sostitutiva, dell’Irpef e delle addizionali, sul reddito, pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
Tale aliquota è ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative, di cui all’articolo 1, lettere a) e b), D.L. 551/1988 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia), e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe). L’aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della Legge di conversione del Decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’articolo 2, comma 1, lett. c), L. 225/1992.
Unico “svantaggio” è ravvisabile dalla rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Ai fini dell’imposizione fiscale, la cedolare secca sostituisce, oltre all’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, anche le imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione, sia relative alla registrazione che alla risoluzione e alle proroghe dei contratti stessi.
Di fatto, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef.
Diversamente, il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo solo per:
- determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico;
- per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia;
- per calcolare le detrazioni per redditi di lavoro dipendente;
- per calcolare le detrazioni di pensione ed altri redditi;
- per calcolare le detrazioni per canoni di locazione;
- per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare), come previsto dall’Agenzia delle entrate nella circolare 24/E/2017, 3.2.
L’opzione può essere esercitata anche per i redditi derivanti da contratti di sub locazione o di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario che, in quanto riconducibili ai redditi diversi sarebbero stati esclusi, in mancanza di una specifica disposizione, dalla possibilità̀ di applicare il regime della cedolare secca previsto solo per i redditi fondiari (Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 132395/2017).
L’opzione, come previsto dalle istruzioni relative al modello Redditi PF 2019, deve essere espressa in dichiarazione solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o, in caso d’uso del contratto, prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.
Infine si ricorda che l’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa l’A/10) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che:
- il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali;
- nel contratto di locazione della pertinenza vi sia il riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo;
- sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019, ai sensi dell’articolo 1, comma 59, L. 145/2018. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse, per il conteggio, le pertinenze.
