La modifica, con effetto dal 1° gennaio 2026, in tema di “locazioni brevi” sta sollevando diversi dubbi applicativi, sia in ambito di imposizione diretta sia in ambito di imposizione indiretta.
La Legge di bilancio per il 2026 (Legge n. 199/2025) ha riformulato l’art. 1, comma 595, Legge n. 178/2020, prevedendo:
- l’applicazione del regime delle locazioni brevi, di cui all’art. 4, commi 2 e 3, D.L. n. 50/2017, solo in caso di destinazione alla locazione, entro i 30 giorni, di non più di 2 appartamenti per ciascun periodo d’imposta;
- la presunzione di attività svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082, c.c., nell’ipotesi di destinazione alla locazione, entro i 30 giorni, di 3 o più appartamenti.
Tra le diverse questioni sollevate, alle quali hanno dato il loro parere l’Associazione italiana Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili (AIDC), con il documento “Nuova disciplina delle locazioni brevi: casi e questioni”, n. 1/2026 del 2.2.2026, e, di seguito, la Fondazione nazionale dei Commercialisti (FNC)e il Consiglio nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili (CNDCEC), con il documento “Il regime fiscale delle locazioni turistiche”, del 16.2.2026, vi è quella relativa all’applicazione dell’IVA.
In particolare, ci si chiede quale è il trattamento IVA da applicare alle locazioni brevi effettuate in regime imprenditoriale, nell’ipotesi in cui il contribuente non possa applicare il regime forfettario, di cui all’art. 1, commi da 54 a 89, Legge n. 190/2014, e successive modifiche e integrazioni.
Le soluzioni evidenziate sono due, in quanto le prestazioni potrebbero essere ricondotte:
- al generale regime di esenzione IVA per le locazioni;
- al regime di imponibilità IVA con applicazione dell’aliquota ridotta al 10%.
In prima battuta, la soluzione corretta parrebbe essere la prima, in quanto il regime di esenzione dall’applicazione dell’IVA attiene, come indicato all’art. 10, comma 1, n. 8, D.P.R. n. 633/1972, alle locazioni di immobili abitativi e strumentali, per le quali è possibile optare per l’applicazione dell’IVA.
È pur vero che il regime di esenzione IVA è sempre da applicare in modo restrittivo, tanto più che la normativa comunitaria lo prevede per le locazioni di immobili, salvo il caso in cui la normativa interna individui l’esercizio di un’attività turistico-alberghiero (ipotesi possibile qualora siano forniti i servizi accessori “tollerati” nell’ambito delle locazioni brevi).
Occorre, inoltre, prendere atto di quanto indicato dal Legislatore della Legge di bilancio per il 2021, ora rivisto unicamente in termini numerici; in particolare, il comma 595, che ha previsto la presunzione di imprenditorialità, asserisce che il fine di tale previsione è quello “della tutela dei consumatori e della concorrenza”.
Va da sé che la ratio della norma potrebbe essere quella di assimilare la fattispecie alle locazioni turistiche, con la conseguenza dell’applicazione del regime di imponibilità IVA di cui al n. 120, Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972.
Tale soluzione potrebbe, come indicato all’interno del documento di AIDC Lab, apparire coerente con le indicazioni della Corte di Giustizia UE, di cui alla sentenza 8.2.2024, causa C-733/22, all’interno della quale, in rispetto al principio di neutralità IVA, i giudici unionali hanno affermato: «Il rispetto del principio di neutralità dell’imposta prevede che servizi simili non possano ricevere un differente trattamento IVA, in particolare con riguardo all’aliquota IVA applicabile».
Sempre in merito all’applicazione dell’IVA, ma anche delle dirette, un’altra questione attiene alla decorrenza della presunzione di attività imprenditoriale; in particolare, scatta dal momento in cui il soggetto loca il terzo appartamento, magari in corso d’anno, o retroagisce al 1° gennaio dell’anno?
La tesi condivisibile, e indicata dal documento di FNC e CNDCEC, in termini di IVA è la prima; ossia l’obbligo scatterebbe dal momento in cui il soggetto loca il terzo appartamento.
Da tale momento inizierebbe, quindi, l’obbligo di applicazione dell’IVA (esenzione o imponibilità) e della certificazione dei corrispettivi, come avviene, ad esempio per il soggetto forfettario che supera, in corso d’anno, la soglia limite dei 100.000 euro di ricavi o compensi incassati, oppure per l’incaricato alle vendite a domicilio che, sempre in corso d’anno, non esercita più un’attività di tipo occasionale (spesso identificata nel superamento dei 5.000 euro netti di provvigioni).
Diverse le questioni in cerca di chiarimenti.
Questo tema sarà approfondito durante il Forum Web Fisco del 25 marzo.
