Cass. civ., sez. III, 18 giugno 2026, n. 20718 – Pres. Scrima – Rel. Gorgoni
Parole chiave: Contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire – Tutele previste dal d.lgs. 122/2005 – Promissario acquirente – Persona fisica – Riserva di nomina di terzo – Effetti
[1] Massima: Qualora in un contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire sia presente una clausola che consente al promissario acquirente di sostituire a sé un terzo nell’obbligo di concludere il contratto definitivo o di destinare a lui gli effetti traslativi da esso derivanti, la possibilità di invocare le tutele apprestate dal d.lgs. 122/2005 – e, tra queste, il rilascio da parte del costruttore di una fideiussione di importo corrispondente alle somme versate prima del trasferimento della proprietà dell’immobile – è condizionata al fatto che il terzo abbia i requisiti previsti dall’art. 1, lett. a), d.lgs. 122/2005, ovvero che sia parente in primo grado del promissario acquirente.
Disposizioni applicate: d.lgs. 122/2005, art. 1, 2
CASO
Una società concludeva due contratti preliminari con i quali si impegnava a vendere immobili in corso di costruzione o di ristrutturazione, a seconda della scelta da effettuarsi entro il termine all’uopo convenuto da parte dei promissari acquirenti, i quali si erano impegnati ad acquistare per sé, persona o ente da nominare fino al momento della stipula dei contratti definitivi.
Dichiarato il fallimento della promittente venditrice, i promissari acquirenti agivano in giudizio nei confronti del notaio che aveva rogato i preliminari di compravendita, contestandogli di non avere inserito nei contratti una clausola che, ai sensi dell’art. 2 d.lgs. 122/2005, prescrivesse il rilascio e la consegna in loro favore di una fideiussione di importo corrispondente alle somme versate al costruttore prima della conclusione del definitivo e chiedendone la condanna al risarcimento dei danni.
Il Tribunale di Firenze respingeva la domanda, con sentenza riformata all’esito del giudizio d’appello, essendo stata accertata la responsabilità professionale del notaio per omessa informazione circa l’obbligo della promittente venditrice di rilasciare la garanzia fideiussoria.
Il notaio impugnava con ricorso per cassazione la pronuncia di secondo grado, sostenendo che la riserva di nomina inserita a favore dei promissari acquirenti nei contratti preliminari escludeva l’applicabilità del d.lgs. 122/2005.
SOLUZIONE
[1] La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, affermando che l’operatività delle tutele apprestate dalla normativa in materia di compravendita di immobili da costruire è subordinata al fatto che il promissario acquirente e il beneficiario dell’effetto traslativo derivante dalla conclusione del contratto definitivo possiedano i caratteri dell’acquirente così come definito dall’art. 1, lett. a), d.lgs. 122/2005.
QUESTIONI
[1] Con la sentenza che si annota, la Corte di cassazione torna a occuparsi della normativa dettata a tutela degli acquirenti di immobili da costruire, per individuarne il corretto ambito di applicazione dal punto di vista soggettivo, in una fattispecie nella quale era stata messa in discussione la possibilità per i promissari acquirenti di avvalersi della disposizione – recata dall’art. 2 del d.lgs. 122/2005 – che impone al costruttore di rilasciare una fideiussione di importo pari ai corrispettivi versatigli prima che si verifichi il trasferimento della proprietà.
Dal punto di vista oggettivo, invece, la giurisprudenza aveva già avuto modo di precisare che la disciplina di tutela per l’acquirente di immobili da costruire può estendersi ai soli interventi di ristrutturazione equiparabili a una nuova costruzione, ossia comportanti modifiche significative di volumi o di struttura e purché l’immobile sia ancora da ultimare nei suoi aspetti strutturali e identificativi, non assumendo rilievo la mera mancanza di opere secondare o di rifinitura, non incidenti sulle caratteristiche strutturali (Cass. civ., sez. II, 17 dicembre 2025, n. 32964).
Posto che l’inadempimento, da parte del costruttore, dell’obbligo di rilasciare la fideiussione è causa di nullità del contratto anche qualora l’immobile sia stato ultimato senza che ne sia stata trasferita la proprietà al promissario acquirente, purché, prima dell’ultimazione, si sia manifestata una situazione di crisi (quale può essere il pignoramento di immobili, anche se diversi da quello promesso in vendita) idonea a pregiudicare l’interesse del promissario acquirente (Cass. civ., sez. II, 12 luglio 2022, n. 21966 e, più recentemente, Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2025, n. 28716), i giudici di legittimità hanno osservato che il d.lgs. 122/2005 rappresenta una disciplina speciale che non introduce un’eccezione al diritto comune, ma ne comporta un’integrazione o un rafforzamento in relazione ad alcuni requisiti della contrattazione preliminare, riguardanti le parti, l’oggetto, la forma e il contenuto.
Tale specialità impone di stabilire, innanzitutto, chi debba essere considerato acquirente ai fini dell’operatività della disciplina recata dal d.lgs. 122/2005 e, in particolare, se tale nozione possa coincidere con quella di consumatore.
A questo proposito, l’art. 1, lett. a), d.lgs. 122/2005 definisce l’acquirente come la persona fisica che si impegna ad acquistare o che acquista un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato un qualsiasi contratto che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o a un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.
Sebbene la norma faccia riferimento alla persona fisica, senza alcuna connotazione aggiuntiva la giurisprudenza è andata orientandosi nel senso che il legislatore, nell’apprestare una tutela speciale attraverso il d.lgs. 122/2005, abbia avuto riguardo a un contraente debole.
In considerazione di ciò, è emersa la tendenza a identificare l’acquirente con la persona fisica che abbia agito per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta, avendo concluso il contratto per soddisfare esigenze che, in quanto inerenti alla vita quotidiana, debbono reputarsi estranee all’esercizio di dette attività.
Secondo i giudici di legittimità, tuttavia, il fatto che lo stesso art. 1 d.lgs. 122/2005 annoveri espressamente tra le operazioni negoziali meritevoli di tutela il leasing, che ha natura tipicamente commerciale (e, come affermato da Cass. civ., sez. III, 8 ottobre 2024, n. 25265, quando si tratta di leasing traslativo contenente un patto di opzione relativo a immobile da costruire, occorre che quest’ultimo, a pena di nullità, sia individuato attraverso la descrizione fattane nel contratto o, al limite, tramite il rinvio a elementi esterni che lo rendano quantomeno individuabile), impone di ritenere che l’acquirente dev’essere tutelato in quanto persona fisica, a prescindere dallo scopo perseguito attraverso la contrattazione con il costruttore, venendo semmai in considerazione la specifica destinazione dell’immobile ai fini dell’operatività di determinati strumenti di tutela apprestati dal medesimo d.lgs. 122/2005 (qual è, per esempio, il diritto di prelazione in caso di vendita coattiva dell’immobile); secondo la giurisprudenza, peraltro, è legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo di compravendita di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità, essendo onere del promittente venditore procurarne la formazione in tempo utile (Cass. civ., sez. II, 5 agosto 2022, n. 24317).
Se, dunque, l’attività svolta dai promissari acquirenti (nel caso di specie, proprietari di numerosi immobili e imprenditori dediti alle compravendite immobiliari, nonché titolari di quote di plurime società) non ostava all’applicabilità della disciplina speciale, la Corte di cassazione ha focalizzato la propria attenzione sulla clausola dei contratti preliminari che contemplava la facoltà di nominare un diverso soggetto quale effettivo acquirente dell’immobile da costruire.
L’art. 1 d.lgs. 122/2005, infatti, nel consentire all’acquirente di acquistare per sé o a favore di un parente in primo grado, testimonia la volontà del legislatore di ammettere unicamente la stipula di un contratto a favore di terzo che sia parente di primo grado del promissario acquirente, sicché, mentre non è posta alcuna restrizione in merito alla sostituzione del contraente del preliminare (ovvero alle qualità soggettive di chi deve subentrare all’originario promissario acquirente), non altrettanto è a dirsi quanto a chi è destinato a divenire titolare del diritto derivante dalla conclusione del contratto definitivo.
Ciò comporta che, quando nel contratto preliminare sia inserita una clausola di riserva di nomina, occorre interpretarla, al fine di verificare se, ciononostante, possa essere applicata la disciplina dettata dal d.lgs. 122/2005.
Più precisamente, va stabilito, in primo luogo, se la possibilità di nominare la persona destinata a subentrare al promissario acquirente fino al momento della stipula del contratto definitivo vada intesa come possibilità di sostituire a sé un terzo nel preliminare o debba intendersi come diretta a individuare un atto di mera designazione del beneficiario dell’effetto traslativo, escludendo effetti retroattivi della electio rispetto al preliminare.
Secondo la giurisprudenza, infatti, la clausola con la quale il promissario acquirente si impegna ad acquistare per sé o per persona da nominare comporta la configurabilità o di una cessione del contratto ai sensi degli artt. 1406 e seguenti c.c., con il preventivo consenso alla cessione a norma dell’art. 1407 c.c., o di un contratto per persona da nominare, ai sensi dell’art. 1401 c.c., sia in ordine allo stesso preliminare che con riferimento al contratto definitivo, o, infine, di un contratto a favore di terzo, ai sensi dell’art. 1411 c.c., mediante la facoltà di designazione concessa al promissario acquirente fino alla stipula del contratto definitivo, dovendosi avere riguardo al contenuto effettivo della volontà delle parti contraenti (Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2019, n. 21576; Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14105).
In secondo luogo, va appurato chi sia il possibile beneficiario della nomina, in considerazione dell’intento del legislatore di limitare la circolabilità del contratto preliminare, ovvero di circoscrivere il novero dei destinatari dell’effetto traslativo.
Così, se, attraverso l’inserimento nel preliminare di una clausola di riserva di nomina, il promissario acquirente può sostituire a sé un altro soggetto o destinare a lui gli effetti traslativi derivanti dal contratto definitivo, solo se questi abbia i requisiti previsti dall’art. 1 d.lgs. 122/2005 o sia un parente di primo grado potranno applicarsi le tutele speciali previste dalla disciplina dettata in materia di compravendita di immobili da costruire.
Sempre in tema di contratto preliminare di compravendita per persona da nominare, si segnala che, quando l’acquisto del terzo per electio amici del promissario acquirente sia stato impugnato per revocatoria ai sensi dell’art. 2901 c.c., mentre la sussistenza dell’eventus damni rispetto al creditore va valutata avendo riguardo alla stipula del contratto definitivo (verificandosi solo in tale momento il compimento di un atto dispositivo del patrimonio del debitore), l’elemento soggettivo dev’essere valutato con riguardo al nominato e al momento dell’accettazione della nomina, mentre solo se tale valutazione dia esito negativo prevalgono gli stati soggettivi del nominante, trovando applicazione l’art. 1391 c.c. (Cass. civ., sez. III, 19 aprile 2026, n. 10171).
