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La risposta n. 200 del 5 novembre 2026 ritiene che la vendita infraquinquennale dell’immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa” non determini la decadenza quando il contribuente acquista successivamente un’abitazione all’estero e la adibisce effettivamente a propria dimora abituale. Nel caso esaminato, l’immobile sostitutivo deve essere acquistato prima della vendita dell’immobile italiano e quest’ultimo deve essere alienato entro due anni dal nuovo acquisto. La risposta riguarda una fattispecie concreta e resta ferma la necessità di dimostrare l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile estero.
In sintesi
La risposta esamina il caso di 2 cittadini italiani residenti all’estero che nel 2025 hanno acquistato, in parti uguali, un’abitazione in Italia applicando l’aliquota IVA del 4% prevista per l’agevolazione “prima casa”.
Dopo pochi mesi, i contribuenti hanno acquistato un secondo immobile all’estero, destinato a diventare la loro abitazione principale, e intendono vendere l’immobile italiano prima del decorso di 5 anni.
L’Agenzia ritiene possibile evitare la decadenza dall’agevolazione già fruita, a condizione che l’immobile estero sia effettivamente adibito a dimora abituale e che l’immobile italiano sia alienato entro 2 anni dall’acquisto del nuovo immobile.
La conclusione è fondata sul coordinamento tra il comma 4 e il comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1, Tariffa, Parte I, TUR, come modificato dall’art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024. La risposta non estende automaticamente il beneficio a ogni acquisto immobiliare estero e non sostituisce la verifica degli altri requisiti dell’agevolazione.
Cosa cambia
L’immobile acquistato in sostituzione può essere situato all’estero, purché sia concretamente utilizzato come abitazione principale del contribuente.
Nel caso esaminato, il nuovo acquisto precede la vendita dell’immobile italiano. La vendita deve essere perfezionata entro 2 anni dalla data del nuovo acquisto, termine applicabile al caso per effetto della modifica introdotta dalla Legge n. 207/2024.
La destinazione a dimora abituale è una condizione sostanziale autonoma rispetto al termine di alienazione. Il semplice acquisto dell’immobile estero non è sufficiente.
La risposta è resa sulla base dei fatti e dei documenti rappresentati nell’istanza e lascia impregiudicato il potere di controllo dell’Amministrazione finanziaria.
Indicazioni operative
Al momento della vendita infraquinquennale dell’immobile italiano, il contribuente deve poter fornire all’ufficio competente documentazione idonea a dimostrare sia l’acquisto dell’abitazione estera sia la sua effettiva destinazione a dimora abituale.
La risposta richiama, a titolo esemplificativo, la copia dell’atto di acquisto e documenti relativi alle utenze di luce, acqua o gas intestate ai contribuenti e riferite all’immobile estero.
I documenti formati all’estero devono essere muniti di apostille e tradotti in lingua italiana secondo le regole applicabili. La loro produzione non impedisce all’ufficio di verificarne l’idoneità probatoria e di svolgere i controlli ordinari.
Attenzione a
Il termine biennale decorre dall’acquisto dell’immobile estero e riguarda la vendita dell’immobile italiano già agevolato.
La dimora abituale nell’immobile estero deve essere effettiva e documentabile; non è sufficiente una mera dichiarazione o il solo perfezionamento del contratto di acquisto.
La risposta non esamina la sussistenza degli altri requisiti dell’agevolazione “prima casa” riferiti all’acquisto italiano del 2025, che restano da verificare autonomamente.
Fonte
Conclusioni
La risposta n. 200/2026 ammette, nella fattispecie esaminata, che l’acquisto di un’abitazione principale all’estero possa evitare la decadenza dall’agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale dell’immobile italiano.
La conclusione presuppone il rispetto del termine di due anni per la vendita dell’immobile italiano, l’effettiva destinazione dell’immobile estero a dimora abituale e la disponibilità di documentazione idonea. Non si tratta di un riconoscimento generalizzato: l’ufficio conserva il potere di valutare i fatti, i documenti e gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina.
