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La risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026 definisce il trattamento pubblicitario e catastale delle compravendite immobiliari con riserva di proprietà. La voltura catastale deve essere richiesta già dopo la stipulazione e la registrazione dell’atto, anche se la proprietà si trasferisce soltanto con il pagamento dell’ultima rata. Il saldo integrale non genera un ulteriore obbligo di voltura.
In sintesi
La risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026, emanata dall’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare, interviene sulle compravendite immobiliari con patto di riservato dominio disciplinate dagli articoli 1523 e seguenti del codice civile.
La novità operativa più rilevante riguarda il momento della voltura catastale. L’obbligo sorge già con la stipulazione e la registrazione del contratto di vendita, anche se l’acquirente acquista la proprietà soltanto con il pagamento integrale del prezzo. Il successivo saldo dell’ultima rata non richiede una nuova voltura.
La soluzione si fonda sulla distinzione tra il momento in cui nasce la vicenda traslativa e quello in cui si consolida l’effetto reale. La vendita con riserva di proprietà è infatti qualificata come un contratto definitivo di compravendita: il trasferimento della proprietà è differito, ma l’atto è già perfezionato e produce immediatamente effetti rilevanti sul piano del godimento del bene, della disponibilità economica e dell’assunzione dei rischi.
La riserva deve emergere già dalla trascrizione
Sul piano della pubblicità immobiliare, l’atto deve essere trascritto sin dalla stipulazione. La riserva di proprietà deve risultare espressamente dalla nota di trascrizione, così da rendere conoscibile ai terzi la particolare struttura dell’operazione.
L’Agenzia ritiene adeguata l’indicazione della specifica denominazione “compravendita con riserva di proprietà” nel campo destinato alla specificazione del negozio da trascrivere. È inoltre possibile inserire ulteriori informazioni utili, come il momento previsto per il pagamento dell’ultima rata.
La formalità deve quindi consentire ai terzi di comprendere che:
- il compratore dispone del bene e ne assume i rischi dalla consegna;
- la proprietà resta al venditore fino all’integrale pagamento del prezzo;
- l’effetto traslativo è destinato a prodursi automaticamente con il saldo dell’ultima rata.
Non è richiesta una separata nota per pubblicizzare il patto di riservato dominio. La riserva costituisce infatti un elemento accessorio della compravendita e non un negozio autonomo.
Il saldo finale si documenta con un’annotazione
L’Agenzia individua nell’annotazione successiva lo strumento per rendere conoscibile l’avvenuto pagamento integrale del prezzo.
L’atto con cui viene attestato il saldo dell’ultima rata determina, ai sensi dell’articolo 1523 del codice civile, l’acquisto della proprietà da parte del compratore. Tale vicenda deve essere resa conoscibile attraverso la successiva formalità di annotazione relativa all’avvenuto pagamento.
Il saldo, quindi, non determina una nuova voltura catastale. La formalità successiva riguarda la pubblicità dell’evento traslativo, non un nuovo aggiornamento dell’intestazione catastale.
Intestazione catastale al compratore, ma proprietà ancora al venditore
L’obbligo di voltura catastale sorge già a seguito della stipulazione e della registrazione dell’atto, perché la compravendita con riserva di proprietà costituisce il titolo dal quale trae origine l’intera vicenda destinata a culminare nel trasferimento della proprietà. Per gli atti soggetti a trascrizione, l’aggiornamento delle intestazioni catastali avviene ordinariamente in via automatizzata, sulla base dei dati della formalità di pubblicità immobiliare.
L’intestazione catastale al compratore non modifica la titolarità civilistica del bene. Fino al pagamento integrale del prezzo, il venditore resta proprietario. L’aggiornamento catastale assolve invece alla funzione di adeguare gli archivi alla complessa situazione giuridica prodotta dalla vendita, nella quale il compratore dispone del bene e ne assume i rischi pur non essendo ancora titolare del diritto di proprietà.
La rappresentazione catastale della fattispecie è resa riconoscibile dalle informazioni veicolate dalla trascrizione. Non sono necessarie ulteriori annotazioni specifiche della riserva negli atti catastali.
Cosa non cambia
La risoluzione non modifica il meccanismo civilistico della vendita con riserva di proprietà:
- il compratore acquista la proprietà soltanto con il pagamento dell’ultima rata;
- i rischi inerenti al bene passano al compratore dal momento della consegna;
- il venditore conserva la titolarità dominicale fino al pagamento integrale;
- il trasferimento della proprietà si produce automaticamente, senza la necessità di un nuovo contratto definitivo.
Cosa cambia
- La riserva di proprietà deve essere resa esplicita nella nota di trascrizione, mediante l’indicazione della specifica tipologia negoziale.
- La voltura catastale deve essere richiesta già dopo la stipulazione e la registrazione dell’atto.
- Il pagamento dell’ultima rata non impone una seconda voltura catastale.
- L’avvenuto saldo deve essere reso conoscibile attraverso una successiva annotazione nei registri immobiliari.
- Negli atti catastali non sono necessarie ulteriori annotazioni autonome della riserva di proprietà.
Chi riguarda
- Notai e professionisti incaricati della stipula, chiamati a strutturare correttamente la nota di trascrizione e a rendere visibile la riserva di proprietà.
- Uffici dell’Agenzia delle Entrate, che devono uniformare le procedure di pubblicità immobiliare e aggiornamento catastale alla soluzione interpretativa indicata.
- Venditori e acquirenti di immobili con pagamento rateale, interessati dalla diversa scansione tra intestazione catastale, titolarità civilistica e consolidamento dell’acquisto.
- Creditori e terzi ispezionanti, che devono poter rilevare dai registri immobiliari l’esistenza della riserva e la successiva maturazione dell’effetto traslativo.
Indicazioni operative
Per la compravendita immobiliare con riserva di proprietà occorre:
1. trascrivere il contratto già al momento della stipulazione;
2. indicare nella nota la specifica natura di compravendita con riserva di proprietà;
3. riportare, ove utile, il termine previsto per il pagamento dell’ultima rata;
4. assicurare l’aggiornamento catastale già a seguito della registrazione dell’atto, tenendo conto della voltura automatizzata sulla base della trascrizione;
5. procedere successivamente all’annotazione dell’atto o della dichiarazione attestante l’integrale pagamento del prezzo.
Attenzione a
- Omettere la riserva nella nota di trascrizione compromette la piena conoscibilità della situazione giuridica da parte dei terzi.
- Rinviare la voltura al pagamento dell’ultima rata non è coerente con l’interpretazione fornita dall’Agenzia: l’obbligo nasce già con la stipulazione e la registrazione dell’atto.
- Presentare una seconda voltura al saldo determina una duplicazione dell’adempimento, poiché il pagamento integrale rileva ai fini dell’annotazione della vicenda traslativa.
Conclusioni
La risoluzione n. 42/E separa con chiarezza tre momenti che nella prassi potevano essere sovrapposti: la stipulazione della vendita, l’aggiornamento catastale e il trasferimento definitivo della proprietà.
La vendita con riserva di proprietà deve essere trascritta e volturata già all’origine dell’operazione. Il compratore può quindi risultare intestatario catastale prima di diventare proprietario in senso civilistico. Il successivo pagamento dell’ultima rata consolida l’acquisto e deve essere pubblicizzato mediante annotazione, senza generare una nuova voltura catastale.
