Gli immobili di proprietà di un’impresa, diversi da quelli strumentali e da quelli merce, confluiscono nella categoria residuale dei c.d. “immobili “patrimonio”, il cui trattamento fiscale è disciplinato dall’articolo 90, Tuir.
La suddetta disposizione del testo unico prevede sostanzialmente un trattamento impositivo differente, a seconda del luogo in cui gli immobili patrimonio sono ubicati. Per gli immobili all’interno del territorio dello Stato, i proventi realizzati seguono la disciplina dei redditi fondiari, di cui all’articolo 37, Tuir, mentre per gli immobili ubicati all’estero, i proventi in parola devono essere assoggettati alle disposizioni contemplate dall’articolo 70, Tuir.
Per gli immobili patrimonio situati nel territorio dello Stato è previsto, inoltre, un trattamento impositivo differente, a seconda che questi siano a disposizione dell’impresa, oppure concessi in locazione a terzi. In particolare, il reddito degli immobili patrimonio tenuti a disposizione è determinato in base alla rendita catastale rivalutata del 5% (ovvero, per i terreni, degli specifici coefficienti previsti per il reddito dominicale e agrario), maggiorata di un terzo (nel solo caso di unità immobiliari non locate), a norma dell’articolo 41 Tuir, in virtù del richiamo operato dall’articolo 90, Tuir. Diversamente, gli immobili patrimonio locati a terzi concorrono, invece, a formare il reddito d’impresa, per un imponibile pari al maggior valore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione pattuito in contratto, ridotto nel limite del 15% delle spese di manutenzione ordinaria sostenute e documentate.
Regole particolari sono previste, infine, per gli immobili patrimonio considerati di particolare interesse storico artistico (c.d. immobili vincolati).
A fronte della determinazione agevolata del provento immobiliare in parola, resta ferma l’indeducibilità delle spese e degli altri componenti negativi di reddito (ivi incluse le quote di ammortamento) stabilita dall’articolo 90, comma 2, Tuir, per la generalità degli immobili patrimoniali.
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