La risposta a interpello n. 129/2018 chiarisce che gli immobili attribuiti ai legittimari pretermessi in forza di una transazione non si considerano acquisiti per successione. La successiva cessione entro cinque anni dall’atto transattivo può quindi generare una plusvalenza imponibile, assumendo come costo di acquisto il valore indicato nella transazione.
Tra le tante questioni critiche che si possono presentare in tema di fiscalità immobiliare, la risposta a interpello n. 129/2018 affronta un tema di rilevante interesse pratico: il trattamento, ai fini delle plusvalenze immobiliari ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, degli immobili attribuiti nell’ambito di una transazione avente a oggetto la lesione di legittima. L’Agenzia è stata chiamata a valutare se la successiva cessione degli immobili ricevuti in forza di un “atto di transazione e consenso a cancellazione di domanda giudiziale” possa beneficiare dell’esclusione prevista per i beni “acquisiti per successione”, ovvero se tali beni debbano essere considerati come “acquistati” a titolo oneroso, con conseguente applicazione della regola del quinquennio.
L’Agenzia muove dalla definizione codicistica di transazione (art. 1965, c.c.): contratto con cui le parti, mediante reciproche concessioni, pongono fine a una lite già insorta o la prevengono, potendo così “creare, modificare o estinguere” rapporti diversi da quelli dedotti in lite. Nel caso esaminato gli istanti erano legittimari pretermessi e con l’atto transattivo rinunciano all’azione di riduzione e alle azioni connesse alla successione, accettano le disposizioni testamentarie lesive e ricevono, “a titolo transattivo”, un immobile abitativo e un locale deposito, di valore non necessariamente equivalente alla quota di legittima teoricamente spettante. L’Agenzia richiama, inoltre, l’orientamento della Cassazione secondo cui il legittimario totalmente pretermesso non assume la veste di chiamato all’eredità. Ne deriva che, nel caso concreto, gli istanti non sono mai divenuti eredi del de cuius, ma hanno acquisito l’immobile in forza di un rapporto nuovo, di natura contrattuale, scaturito dall’accordo transattivo.
Un passaggio centrale del documento è la netta esclusione dell’assimilazione dell’atto transattivo né a una successione (mancando la qualità di eredi dei beneficiari del trasferimento), né a una donazione (trattandosi di attribuzione patrimoniale corrispettiva, inserita in un sinallagma transattivo, e non di atto di liberalità). In termini tributari, ciò comporta che il trasferimento dell’immobile in capo ai legittimari pretermessi non deriva dall’apertura della successione, bensì da un contratto inter vivos a titolo oneroso, e non è pertanto applicabile l’esimente dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, per i beni “acquisiti per successione”. Si tratta, dunque, di un “acquisto ex novo” del bene, fiscalmente rilevante come tale. La risposta dell’Agenzia si articola su 2 piani:
- al momento della transazione il valore degli immobili attribuiti agli istanti (determinato nell’atto) è qualificato come reddito diverso ex art. 67, comma 1, lett. l), TUIR, in quanto corrispettivo della rinuncia all’azione di riduzione e alle ulteriori azioni connesse alla successione. Tale valore costituisce, quindi, componente reddituale assoggettabile a IRPEF in capo ai beneficiari;
- in caso di successiva cessione degli immobili, poiché l’immobile è stato “acquistato” con l’atto di transazione (e non per successione), trova applicazione l’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR: le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati da non più di cinque anni costituiscono redditi diversi imponibili e non opera l’esclusione per i beni “acquisiti per successione”. Il prezzo di acquisto da assumere ai fini dell’art. 68, comma 1, TUIR è rappresentato dal valore transattivo indicato nell’atto per gli immobili ricevuti.
In altre parole, l’Agenzia chiarisce che il dies a quo del quinquennio decorre dalla data dell’atto di transazione, e che la cessione effettuata entro 5 anni da tale data genera una plusvalenza imponibile, salvo le diverse esclusioni espressamente previste dalla norma (che, in questo caso, non ricorrono). La risposta richiama, infine, la possibilità, prevista dall’art. 1, comma 496, Legge n. 266/2005, di applicare – su opzione del venditore resa al notaio “all’atto della cessione” – un’imposta sostitutiva dell’IRPEF (originariamente nella misura del 20 per cento) sulle plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR. Tale richiamo conferma, sul piano sistematico, che gli immobili oggetto di transazione rientrano a pieno titolo nel perimetro applicativo dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, e sono quindi potenzialmente assoggettabili al regime opzionale dell’imposta sostitutiva, a condizione che l’opzione sia esercitata correttamente in sede di rogito di cessione.
