L’agevolazione “prima casa” richiede, tra i requisiti, la non titolarità di altre abitazioni nello stesso Comune, salvo specifiche eccezioni. Il beneficio non è precluso in caso di comproprietà con soggetti diversi dal coniuge o quando l’immobile posseduto è inidoneo all’uso abitativo (e non acquistato con agevolazioni). Restano esclusi dal vincolo immobili non abitativi e si distingue tale requisito dal divieto di possedere, su tutto il territorio nazionale, immobili già acquistati con il medesimo beneficio.
L’agevolazione “prima casa” è un pilastro del sistema fiscale immobiliare italiano, concepito per agevolare l’acquisto dell’abitazione principale abbattendo drasticamente le imposte di registro o l’IVA. Tuttavia, l’accesso a questo beneficio è subordinato a una rigida serie di dichiarazioni che l’acquirente deve rendere davanti al notaio. Tra queste, vi è la condizione prevista dalla lett. b) della Nota II-bis all’art. 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986: il requisito della “non possidenza” nello stesso Comune. In termini semplici, è richiesto che l’acquirente dichiari nell’atto di acquisto di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
La ratio della norma è chiara: il Legislatore vuole agevolare chi acquista una casa per viverci, non chi intende accumulare un patrimonio immobiliare residenziale all’interno della medesima municipalità.
Un aspetto fondamentale e spesso controintuitivo di questa regola riguarda la comproprietà. La norma preclude il beneficio a chi possiede un’altra abitazione nello stesso Comune in via esclusiva oppure in comunione con il coniuge.
Questo genera una distinzione vitale, poiché se un soggetto possiede il 50% di un’abitazione nello stesso Comune in comproprietà con un fratello, un genitore o un estraneo (e tale immobile non è stato acquistato con le agevolazioni), può procedere all’acquisto di una nuova abitazione nello stesso Comune usufruendo del beneficio “prima casa”. Al contrario, se lo stesso 50% è posseduto in comunione (sia legale che ordinaria) con il proprio coniuge, la porta dell’agevolazione per un nuovo acquisto nel medesimo Comune è sbarrata.
Cosa accade se si possiede già una casa nello stesso Comune, ma questa non può essere effettivamente utilizzata per viverci? Su questo punto è intervenuta massicciamente la Corte di Cassazione, mitigando la rigidità dell’Agenzia delle Entrate attraverso il concetto di “inidoneità oggettiva o soggettiva”. La giurisprudenza ha stabilito che la titolarità di un immobile nel medesimo Comune non preclude il nuovo acquisto agevolato se l’immobile preposseduto è oggettivamente o soggettivamente inidoneo all’uso abitativo. Affinché questa eccezione sia valida, esiste un paletto insormontabile: l’immobile inidoneo non deve essere stato acquistato in precedenza usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.
Ma cosa rende una casa “inidonea”? I casi riconosciuti dai giudici sono molteplici, in primo luogo quando l’abitazione preposseduta è diventata troppo piccola per le sopravvenute esigenze abitative della famiglia (ad esempio, per la nascita di figli). Lo stesso dicasi quando l’immobile è privo del certificato di abitabilità oppure è stato dichiarato inagibile a causa di eventi avversi, come un terremoto. È importante notare, tuttavia, che non basta un semplice cambio di destinazione d’uso “di fatto” per rendere l’immobile inidoneo. Ad esempio, se si possiede una casa e la si utilizza come studio professionale o per uso promiscuo, per il Fisco (e per parte della giurisprudenza) quell’immobile mantiene la sua natura abitativa e blocca il nuovo acquisto.
Il requisito della non possidenza riguarda esclusivamente le “case di abitazione”. Questo significa che il possesso di immobili di natura diversa nello stesso Comune è del tutto ininfluente ai fini del beneficio. Ad esempio, essere proprietari di un box auto non costituisce alcun ostacolo. Allo stesso modo, se si possiede un immobile catastalmente classificato come A/10 (uffici e studi privati), si può tranquillamente acquistare una “prima casa” nello stesso Comune, e ciò vale a prescindere dal fatto che l’ufficio venga, di fatto, utilizzato in modo irregolare per dormirci.
È fondamentale non confondere questa regola (lett. b), che vale solo per lo stesso Comune e per qualsiasi casa, anche comprata senza sconti) con la condizione successiva (lett. c)). Quest’ultima impone di non possedere abitazioni su tutto il territorio nazionale che siano state già acquistate con l’agevolazione. Questa distinzione crea scenari diversi prima di procedere al rogito:
- se si possiede una casa nello stesso Comune acquistata senza agevolazioni (e non è inidonea), è necessario alienarla prima di stipulare il nuovo atto di acquisto agevolato;
- se si possiede una casa nello stesso Comune acquistata con le agevolazioni, è possibile comprare la nuova casa agevolata e si hanno 2 anni di tempo per alienare la vecchia (termine così esteso dalla Legge di bilancio 2025 e valido per gli atti dal 1° gennaio 2025 e per quelli precedenti in cui il termine di un anno non era ancora scaduto).
