Tassazione degli immobili patrimonio

Le regole impositive degli immobili patrimonio, valevoli ai fini della determinazione del reddito d’impresa, sono contenute nell’articolo 90 Tuir. Limitando l’analisi a quelli situati in Italia, tale norma prevede che gli immobili patrimonio, proprio perché estranei al normale svolgimento dell’attività, non concorrono alla formazione del reddito d’impresa sulla base dei costi e ricavi ad essi afferenti, bensì secondo le regole dei redditi fondiari.

Pertanto, per gli immobili patrimonio non locati, il reddito è determinato in base alla rendita catastale rivalutata. Al tal riguardo, però, è necessario precisare che questa regola non trova applicazione per i redditi, dominicali e agrari, dei terreni derivanti dall’esercizio delle attività agricole di cui all’articolo 32 Tuir, pur se nei limiti ivi stabiliti, i quali, in deroga alla regola generale, partecipano al reddito di impresa in base alle risultanze del conto economico.

Gli immobili patrimonio concessi in locazione, invece, concorrono a formare il reddito di impresa, salvo qualche piccola differenza, secondo le disposizioni contenute nell’articolo 37 Tuir, e in particolare, per un importo pari al maggiore tra le seguenti grandezze:

1. la rendita catastale rivalutata del 5%;
2. il canone di locazione ridotto, fino a un massimo del 15% del canone medesimo, dell’importo delle spese documentate, sostenute ed effettivamente rimaste a carico per l’esecuzione di interventi di manutenzione ordinaria.

Si consideri il seguente esempio relativo a un fabbricato concesso in locazione:

• per un canone annuo pari a 20.000 euro;
• sul quale sono state sostenute spese di manutenzione ordinaria, documentate e rimaste a carico, per un importo pari a 3.500 euro. Il limite di deducibilità è però pari al 15% di 20.000, ossia a 3.000 euro;
• la cui rendita catastale rivalutata è pari a 1.000 euro.

Il canone netto, pari a 17.000 (20.000 – 3.000), è superiore rispetto alla rendita castale rivalutata; pertanto, il reddito da dichiarare è pari a 17.000. Inoltre, in dichiarazione va fatta una variazione in aumento di 3.500 e in diminuzione di 20.000 per azzerare l’effetto dei costi e ricavi imputati a conto economico.

Ma queste regole possono valere anche quando ad essere affittato è un terreno? In tal caso, ad avviso di chi scrive, occorre distinguere se il bene è concesso in affitto per uso agricolo o meno. Nel primo caso trovano applicazione le regole dei redditi fondiari; pertanto, va dichiarato il reddito dominicale a prescindere dal canone effettivo. Siffatto meccanismo il più delle volte regala “soddisfazioni” in termini di riduzione del carico fiscale, poiché è fisiologico che le risultanze catastali del terreno siano inferiori rispetto all’ammontare del canone d’affitto.

Si pensi al caso in cui una Srl conceda in affitto un terreno agricolo utilizzato per la coltivazione. Ponendo che il canone annuo sia stabilito in misura pari a 10.000 euro e che il reddito dominicale del terreno sia pari a 1.000 euro, l’importo che la società affittante deve dichiarare è pari al reddito dominicale, dovendo quindi neutralizzare il canone rilevato in conto economico come ricavo.

Quando, invece, il terreno è concesso in affitto per usi non agricoli, allora dovrebbero tornare applicabili le regole impositive dei redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente, secondo cui il reddito imponibile va determinato nell’ammontare percepito, nonostante l’articolo 90 richiami l’articolo 70 Tuir solo per gli immobili esteri e non anche per il caso in esame. D’altro canto è difficile pensare a una soluzione differente atteso che “Non si considerano produttivi di reddito dominicale i terreni … dati in affitto per usi non agricoli” (ex articolo 27, comma 2, Tuir).