Soluzioni alternative al conferimento di azienda per creare la holding immobiliare

Il D.Lgs. n. 148/2026 chiarisce, con norma di interpretazione autentica dell’art. 84, comma 3, TUIR, che le limitazioni al riporto delle perdite fiscali possono operare anche in caso di trasferimento del controllo indiretto, mediante cessione delle partecipazioni della holding. La restrizione richiede comunque il contemporaneo mutamento dell’attività esercitata dalla società che riporta le perdite, ferma restando la possibilità di superare il test di vitalità entro i limiti patrimoniali previsti. Nei conferimenti a holding, la continuità del controllo sostanziale può invece escludere l’applicazione della disciplina antielusiva.

L’art. 84, TUIR, disciplina il riporto delle perdite fiscali dei soggetti IRES stabilendo che in linea di principio le stesse sono riportabili in avanti senza limite temporale. Tuttavia, il comma 3 del citato articolo prevede delle restrizioni nel caso in cui venga trasferito il controllo e intervenga “contestualmente” il mutamento dell’attività esercitata. 

In questi casi, invero, il riporto delle perdite è ammesso se viene superato il test di vitalità e, comunque, nei limiti del patrimonio contabile o il patrimonio economico all’uopo periziato. 

Ci si potrebbe chiedere se la norma possa trovare applicazione nel caso in cui non sia ceduta la società operativa che presenta le perdite fiscali, bensì la holding che la controlla, magari integralmente. Da un punto di vista letterale, la norma non sembrerebbe applicabile in tali ipotesi, in quanto le quote cedute sono quelle della holding, ossia di una società diversa da quella che presenta perdite fiscali. 

Il tema è stato affrontato nella risposta a interpello n. 39/2022, dove la cessione delle quote societarie non riguardava la società che aveva in seno le perdite (Alfa), bensì le quote della sua holding. Dalla lettura si evince che sussiste una “sostanziale identità tra controllante e controllata” in quanto la controllata, portatrice di posizioni fiscali, rappresenta l’unico asset (o il più significativo) che compone il patrimonio della propria controllante (anche indiretta) oggetto di trasferimento. 

L’interpretazione dell’Agenzia non appare in linea con la lettera della norma, ma risulta sicuramente coerente con la ratio della stessa. Nella Relazione governativa al D.Lgs. n. 358/1997, si legge, infatti, che la ratio è quella di contrastare il fenomeno del “commercio di bare fiscali”. Ebbene, la circolazione disapprovata dal sistema potrebbe avvenire anche indirettamente attraverso la cessione della società che controlla la “bara”. 

Ovviamente, è appena il caso di ricordare che la norma antielusiva disconosce il riporto delle perdite solamente in ipotesi di congiunta modifica del controllo e dell’attività esercitata, non essendo sufficiente il mero cambio della compagine sociale. 

Questo interessante aspetto non ha trovato spazio né nel D.Lgs. 192/2024, recante la Riforma delle operazioni straordinarie, né nel D.Lgs. 192/20255 (c.d. Decreto Correttivo). 

Il D.Lgs. n. 148/2026, all’art. 7 comma 1 – “Norma di interpretazione autentica dell’articolo 84, comma 3, del Tuir” – stabilisce che l’art. 84, comma 3, TUIR, «si interpreta nel senso che il trasferimento delle partecipazioni complessivamente rappresentanti la maggioranza dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria del soggetto che riporta le perdite si considera avvenuto anche nel caso in cui oggetto dello stesso siano le partecipazioni di una società che detiene il controllo, ai sensi dell’articolo 2359, primo comma, numero 1), e secondo comma, del codice civile, del soggetto che riporta le perdite». 

In sostanza, possiamo affermare che il principio statuito dalla risposta ad interpello citata prima è stato elevato al rango di legge. 

Se da un lato possiamo ribadire come la previsione abbia una sua ratio in quanto si fonda più su aspetti sostanziali che meramente formali, non possiamo evidenziare come la stessa rechi anche dei dubbi applicativi. 

Il primo problema è quello di capire se rileva solo il controllo diretto o anche il controllo indiretto. La seconda tesi appare l’unica plausibile in quanto il comma 2 dell’art. 2359, c.c., stabilisce che «Ai fini dell’applicazione dei numeri 1) e 2) del primo comma si computano anche i voti spettanti a società controllate, a società fiduciarie e a persona interposta: non si computano i voti spettanti per conto di terzi». Rilevando il controllo indiretto, potrebbe accadere che la società operativa che riporta le perdite, collocata a valle di una lunga catena partecipativa, sia ignara di un passaggio di quote al vertice della catena di controllo. 

La stessa, pertanto, potrebbe essere ignara del fatto che un cambiamento dell’attività esercitata potrebbe quindi precludere o limitare il riporto delle perdite fiscali. 

Che questa sia la tesi corretta lo si desume dalla lettera dell’art. 2359, c.c., e in tal senso si pone anche la Relazione illustrativa ove si precisa che «i riferimenti al codice civile confermano che si debba considerare il controllo c.d. “di diritto” determinato in base alla maggioranza dei diritti di voto esercitabili nell’assemblea ordinaria della controllata, tenendo conto anche delle partecipazioni indirettamente detenute». 

Volendo, tuttavia, cogliere il lato positivo della questione, potremmo osservare che, in caso di conferimento di partecipazioni in una holding, la disciplina relativa al riporto delle perdite fiscali della società conferita non dovrebbe trovare applicazione. 

Ciò in quanto, sebbene il conferimento sia assimilato a una cessione e comporti, sul piano formale, una modifica del controllo, che passa, ad esempio, dalla persona fisica alla holding, nella sostanza, anche alla luce della recente norma di interpretazione autentica, è come se nulla fosse cambiato rispetto allo status quo. 

La norma di interpretazione autentica dovrebbe, quindi, agevolare i conferimenti di partecipazioni in holding, senza particolari patemi d’animo. 

Invero, questi aspetti sono spesso trascurati. Tuttavia, i casi in cui le perdite fiscali della società conferita potrebbero effettivamente subire limitazioni al riporto sono estremamente marginali, poiché, generalmente, la società conferita non modifica la propria attività in conseguenza dell’operazione straordinaria.

Potrebbe interessarti anche...

Area fiscale

Articoli del giorno

Corsi in evidenza

Corso su vigilanza del collegio sindacale e revisione legale: verbalizzazione, norme di comportamento CNDCEC e approccio metodologico nelle imprese minori. A partire dal 16/11/2026

Master in 4 videoconferenze sull’IVA nelle operazioni intraunionali e internazionali: casistiche operative, prassi e giurisprudenza nei rapporti con l’estero. A partire dal 02/11/2026

Master in 4 videoconferenze sulla società semplice: profili civilistici, fiscalità diretta/indiretta, operazioni straordinarie e aspetti previdenziali/internazionali. A partire dal 9/09/2026

Torna in alto