Il D.L. 50/2017 (c.d. “Manovra correttiva”) ha introdotto, tra le varie novità, anche nuove regole sugli affitti brevi, ovvero i contratti di locazione abitativa di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
Più precisamente, le disposizioni, che troveranno applicazione dal 1° giugno 2017, ammettono l’opzione per la cedolare secca del 21% anche per gli affitti brevi (già peraltro prevista dall’Agenzia delle Entrate), ma, soprattutto, impongono ai soggetti che esercitano attività di intermediazione, anche online, di agire come sostituti d’imposta, effettuando una ritenuta del 21% sugli importi corrisposti a titolo di canone di locazione, se intervengono nella fase di pagamento.
La ritenuta, che dovrà essere versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello di pagamento, sarà considerata a titolo d’imposta se il percettore opterà per la cedolare secca, mentre dovrà essere considerata a titolo di acconto se si opererà nell’ambito del regime di tassazione ordinaria. In ogni caso, resta fermo l’obbligo, in capo all’intermediario, di rilasciare la certificazione unica.
I soggetti che agiscono come intermediari, anche online, saranno inoltre sempre tenuti a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti, con le modalità che saranno individuate da un apposito provvedimento dell’Agenzia delle Entrate da emanarsi entro il 25 luglio 2017: l’omessa o infedele trasmissione dei dati comporterà l’applicazione di sanzioni da 250 a 2.000 euro.
È tuttavia prevista una riduzione della sanzione della metà, se la comunicazione è effettuata entro 30 giorni.
La “Manovra correttiva”, oltre a introdurre nuovi obblighi di comunicazione in capo agli intermediari, con ulteriore previsione dell’obbligo di effettuare una ritenuta del 21% ove gli stessi intervengano nel pagamento del canone, si focalizza anche sul regime di tassazione della cedolare secca, estendendone l’applicazione:
- ai contratti brevi stipulati al di fuori dell’attività d’impresa che prevedono la prestazione di servizi di pulizia locali e di cambio biancheria,
- ai contratti di sublocazione (in tal caso, però, pur operando il regime della cedolare secca, il reddito non potrebbe essere tassato quale reddito fondiario. Pertanto, in mancanza di opzione per la cedolare secca, il canone di locazione percepito sarebbe comunque tassato tra i redditi diversi),
- ai contratti di godimento oneroso stipulati dal comodatario dell’immobile.
La finalità della riforma è ovviamente quella di limitare l’evasione d’imposta. Sugli affitti turistici erano e continuano a essere sempre dovute le imposte, ma l’esonero dagli obblighi di registrazione per i contratti di durata inferiore a 30 giorni ha creato negli anni una sorta di “zona d’ombra”, che spesso sfugge dalla tassazione.
Negli ultimi tempi, però, la diffusione di servizi online ha dato ampia diffusione agli affitti brevi tra privati, penalizzando soprattutto gli albergatori.
Sul punto va sottolineato che nel corso dell’audizione del Direttore dell’Agenzia delle Entrate presso le Commissioni riunite bilancio, è stata proposta l’applicazione delle nuove disposizioni anche a tutti i casi in cui, al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, vi sia la fornitura di alloggi accompagnata da servizi accessori (come nel caso di attività di Bed & Breakfast occasionale).
Allo stesso modo è stata ritenuta importante, da parte del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, la definizione in via normativa di criteri oggettivi, quali il numero delle stanze offerte in locazione breve o la durata dell’attività della locazione breve, in presenza dei quali sarebbe integrata la sussistenza di una organizzazione di tipo alberghiero, rilevante ai fini Iva ed esclusa dal regime della cedolare secca.
