L’art. 38, comma 1, TUB prevede che “Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.
Il secondo comma demanda alla Banca d’Italia il compito di individuare i casi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione di finanziamenti fondiari. L’Autorità di Vigilanza, recependo la delibera CICR del 22 aprile 1995, ha stabilito che in simili ipotesi, per determinare il limite di finanziabilità, all’importo del nuovo finanziamento va sommato il capitale residuo di quello precedente (sul piano tecnico, sarebbe stato più corretto parlare di “debito residuo” anziché di “capitale residuo”).
Occorre tenere distinti i finanziamenti destinati alla dimissione di crediti già garantiti ipotecariamente e i finanziamenti integrativi propriamente detti, ai quali si riferisce la disposizione in esame:
a) quanto ai finanziamenti destinati alla dimissione di crediti ipotecari, nulla impedisce alle banche di stipulare finanziamenti fondiari finalizzati al rimborso di crediti già garantiti da ipoteca. La prassi è consolidata e usuale e, una volta rimborsato il credito originario, l’operazione risulta assistita da ipoteca di primo grado (requisito di fondiarietà);
b) i finanziamenti integrativi (o suppletivi) riguardano invece la possibilità, per le banche, di concedere credito fondiario su immobili già gravati da ipoteche precedenti, a favore tanto della stessa banca erogante quanto di altri istituti di credito. Qui valgono le indicazioni operative sul limite di finanziabilità del nuovo finanziamento integrativo, che si calcola sommando all’importo erogato il capitale residuo del finanziamento pregresso, in conformità alle norme vigenti.
Sul punto la Cassazione, con ordinanza n. 17413 del 2026, ha enunciato il seguente principio di diritto: ai sensi dell’art. 38 TUB, ai fini della conservazione della fondiarietà del credito, pur in presenza di iscrizione successiva alla prima, è sufficiente che l’importo erogato con l’ultimo mutuo in ordine di tempo, sommato al capitale residuo ancora da rimborsare dei finanziamenti precedentemente concessi e non ancora estinti, rimanga contenuto entro il limite di finanziabilità dell’80% del valore cauzionale del bene concesso a garanzia.
Nel mutuo fondiario, è chiarito, l’ipoteca deve essere di primo grado e non è possibile iscriverne una di secondo grado, a meno che non si estingua contestualmente il precedente finanziamento (che diviene così di primo grado in senso sostanziale) oppure sia rispettato il limite del valore dell’immobile, sommando le ipoteche. In altri termini, il credito fondiario assistito da ipoteche di grado ulteriore è ammesso quando l’importo erogato con il nuovo mutuo, sommato al capitale residuo dei mutui precedenti, non supera la soglia massima finanziabile dell’80% del valore dell’immobile.
Ne discende che, nel primo caso, il rimborso del debito pregresso consente di ottenere una nuova ipoteca di primo grado; nel secondo, l’erogazione di un nuovo finanziamento su un immobile già ipotecato richiede il rispetto delle modalità di calcolo del limite di finanziabilità previste dalla normativa.
Resta fermo quanto stabilito dalle Sezioni Unite n. 33719/2022, secondo cui la percentuale di concessione rappresenta una regola di comportamento e non un requisito essenziale di fondiarietà dell’operazione.
