Parole chiave
Riforma Cartabia – sfratto – art. 657 c.p.c. – art. 663 c.p.c. – convalida – comodato – affitto d’azienda – tutela accelerata – digitalizzazione del processo – notificazioni telematiche – domicilio digitale – riduzione tempi giustizia civile – modernizzazione – circolazione immobili – investimenti immobiliari
Sintesi
Negli ultimi anni il legislatore continua ad intervenire sulla criticità della liberazione degli immobili. Sono provvedimenti che, pur collocandosi su piani normativi diversi, esprimono un comune indirizzo: rendere più rapide le procedure di restituzione dell’immobile al proprietario (o legittimo detentore). Accanto alle novità del 2025 sul fronte penale (vedi precedente articolo su Euroconference news del 13 marzo 2026 sul nuovo reato di occupazione arbitraria di immobile,
https://www.ecnews.it/legale/diritto-civile/diritti-reali-e-condominio/occupazione-arbitraria-di-immobile-e-reintegrazione-nel-possesso-le-novita-del-decreto-sicurezza-2025/), rilevano anche interventi sul piano civilistico, in particolare con la c.d. Riforma Cartabia che ha apportato modifiche al procedimento per convalida di sfratto disciplinato dagli artt. 657 e ss. c.p.c. Pur senza alterarne la struttura fondamentale, il Legislatore ha ampliato l’ambito applicativo del rito e ne ha aggiornato alcuni snodi procedurali, in particolare in relazione alla digitalizzazione del processo e alle modalità di notificazione degli atti, rafforzando la possibilità di ottenere la restituzione dell’immobile attraverso strumenti procedurali più rapidi e coerenti con l’evoluzione del processo civile telematico.
La Riforma Cartabia e gli obiettivi in materia di sfratto
La Riforma Cartabia (Decreto legislativo 10 ottobre 2022 n. 149, attuativo della legge delega n. 206/2021) si inserisce in una più ampia strategia di riduzione dei tempi della giustizia civile e di razionalizzazione dei riti speciali. Ma il procedimento di sfratto costituiva già, per sua natura, uno strumento accelerato che doveva garantire al locatore una tutela rapida in presenza di situazioni poco controverse, come morosità o scadenza del termine contrattuale.
La riforma ha rafforzato questa funzione, eliminando rigidità formali e coordinando il rito con il processo civile telematico. In tale prospettiva si collocano:
- l’ampliamento dei rapporti suscettibili di accedere alla procedura ex Art. 657 c.p.c.;
- il potenziamento delle notificazioni telematiche;
- le modifiche alla disciplina della convalida prevista dall’Art. 663 c.p.c.
L’obiettivo è offrire una tutela effettiva e tempestiva al proprietario o concedente garantendo il rispetto del contraddittorio con strumenti più attuali, come il domicilio digitale.
Non più solo locazioni: ampliamento dell’ambito dei soggetti legittimati
Uno degli interventi più rilevanti riguarda l’estensione dell’ambito soggettivo del procedimento di sfratto. Prima della riforma, l’art. 657 c.p.c. era tradizionalmente riferito ai rapporti di locazione. Con la novella, il legislatore ha espressamente incluso tra i destinatari dell’intimazione anche il comodatario di beni immobili e l’affittuario d’azienda.
La scelta legislativa recepisce un orientamento giurisprudenziale già in parte consolidato. La Corte di cassazione, ad esempio, aveva affermato l’applicabilità del rito locatizio anche all’affitto d’azienda, valorizzando l’analogia strutturale tra le situazioni di detenzione qualificata (cfr. Cassazione Civile, Sez. III, sentenza n. 29253 del 13 novembre 2024, in materia di affitto d’azienda e sfratto per morosità). La riforma positivizza tale estensione, superando definitivamente le incertezze interpretative.
Particolarmente significativa è l’inclusione del comodato. In passato, parte della giurisprudenza di merito aveva ammesso il ricorso alla convalida anche nei confronti del comodatario, specie quando il contratto prevedesse un termine finale; in altri casi, invece, si riteneva necessario agire con ordinario giudizio di cognizione. Alcuni tribunali – come il Tribunale di Brescia (Sentenza 18.03.2024) – hanno ritenuto applicabile il procedimento di cui all’art. 657 c.p.c. anche al comodato senza determinazione di durata, valorizzando l’esigenza di tutela celere del diritto alla restituzione.
Con la riforma Cartabia, l’ampliamento dell’ambito applicativo del procedimento diviene esplicito. La qualificazione del contratto rimane elemento centrale, poiché continua a individuare il titolo della detenzione e il presupposto della domanda di rilascio; ciò che cambia è l’esplicita inclusione, da parte del legislatore, di ulteriori fattispecie contrattuali accomunate dalla presenza di un titolo legittimante la detenzione destinato a cessare. Ne deriva un ampliamento degli strumenti a disposizione del concedente, con effetti potenzialmente rilevanti nella prassi, soprattutto in ambito familiare e nei rapporti gratuiti.
Sul piano strettamente procedurale, la riforma – anche alla luce del correttivo di cui al Decreto legislativo 31 ottobre 2024 n. 164 – rafforza il ricorso alle notificazioni telematiche. La possibilità di notificare atti a mezzo PEC ai soggetti obbligati a dotarsi di domicilio digitale incide direttamente anche sul procedimento di sfratto, nel quale la regolarità della notifica dell’intimazione costituisce presupposto imprescindibile per la convalida.
La digitalizzazione consente una maggiore certezza in ordine al perfezionamento della notifica e riduce i tempi della procedura. Resta comunque fermo il potere del giudice di disporre la rinnovazione della citazione qualora vi sia il dubbio che l’intimato non abbia avuto effettiva conoscenza dell’atto o non sia potuto comparire per causa a lui non imputabile.
Le modifiche alla disciplina della convalida
In questo quadro si inseriscono le modifiche all’art. 663 c.p.c., che disciplina la fase decisoria. La norma conferma che, in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione dell’intimato, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza. Tuttavia, il coordinamento con il processo telematico ha comportato l’eliminazione di formalità ormai superate, come quelle relative alla formula esecutiva in calce all’atto, adeguando il rito alle nuove modalità di formazione e circolazione digitale dei provvedimenti.
Conclusioni
Nel complesso, la Riforma Cartabia non altera la struttura essenziale del procedimento di sfratto, ma ne amplia l’ambito di operatività e ne modernizza la disciplina. L’estensione ai rapporti di comodato e di affitto d’azienda, insieme al rafforzamento delle notifiche telematiche e al coordinamento dell’art. 663 c.p.c. con il processo digitale, testimonia una chiara volontà di potenziare l’effettività della tutela senza sacrificare le garanzie del contraddittorio. Resta ora alla giurisprudenza il compito di consolidare gli orientamenti interpretativi e di definire i confini applicativi di un rito che continua a rappresentare uno snodo centrale nel contenzioso immobiliare.
