La costituzione di una holding immobiliare può essere realizzata mediante conferimento d’azienda o scissione mediante scorporo, ma tali operazioni, pur fiscalmente neutrali, possono generare rilevanti criticità gestionali legate al trasferimento dell’attività operativa su una nuova società. Una soluzione alternativa consiste nello spin off immobiliare mediante scissione ordinaria, lasciando l’attività operativa nella società originaria, seguito dal conferimento delle partecipazioni della stessa alla beneficiaria immobiliare.
La holding immobiliare può nascere da un’operazione di conferimento di azienda o di scissione mediante scorporo con assegnazione alla beneficiaria partecipata del ramo aziendale.
Entrambe le operazioni sono spesso valutate con interesse dagli operatori in quanto neutre da un punto di vista fiscale. Tuttavia, un elemento di forte criticità è rappresentato da una non trascurabile criticità di tipo amministrativo gestionale. L’operazione, infatti, risulta particolarmente impattante nella gestione dell’azienda, in quanto l’attività operativa deve essere svolta attraverso una nuova società, con un nuovo codice fiscale, una nuova partita IVA. Si rende, pertanto, necessario il trasferimento di tutti gli eventuali dipendenti, la trascrizione di licenze, marchi e brevetti nonché la reintestazione dei fidi bancari. Questa ingombrante attività gestionale spesso scoraggia se non addirittura impedisce questo tipo di operazione.
Si richiama, a titolo esemplificativo, la risoluzione n. 360030/1977, la quale ha precisato che, nell’ipotesi di conferimento d’azienda, qualora i fornitori – nonostante reiterate richieste – continuino a emettere fatture intestate alla società conferente, le stesse devono essere comunque annotate, ai fini contabili e fiscali, dalla società conferitaria, ancorché non formalmente intestate a quest’ultima. Ci si chiede come questa impasse possa essere gestita, oggi, nell’era della fatturazione elettronica.
Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito (interpello n. 484/2022) che la fatturazione elettronica non comporta mutamenti di orientamento e, quindi, si dovrà mantenere lo stesso comportamento. Quindi, post conferimento, il fornitore, ragionevolmente, invierà una fattura elettronica intestata alla conferente (in ipotesi di conferimento di azienda) o alla scissa (in ipotesi di scissione mediante scorporo).
La società in questione non potrà registrarla. Per contro, la fattura sarà registrata dalla conferitaria o beneficiaria, a seconda dell’operazione implementata. Quindi, l’Agenzia vedrà delle fatture elettroniche arrivare a un soggetto, che non le registra e vedrà un altro soggetto contabilizzare delle fatture non intestate a lui.
Occorre, quindi, valutare se questo sia un elemento di disagio accettabile.
Per prevenire queste criticità si può ipotizzare una soluzione alternativa. Possiamo immaginare di implementare una scissione classica ex art. 2506, c.c., mediante la quale la società Alfa, detentrice sia dell’azienda che del compendio immobiliare, implementa uno spin off immobiliare a favore di una beneficiaria Beta.
In sostanza, a differenza del conferimento di azienda e della scissione mediante scorporo, prospettata in precedenza, la beneficiaria non gestisce l’attività operativa, bensì quella immobiliare. Appare di tutta evidenza come in questo caso vengano meno tutte quelle ritrosie di carattere gestionale volte a contrastare l’operazione in quanto la società Alfa continuerà a svolgere la propria attività operativa.
Lo step successivo, tuttavia, è quello di implementare un conferimento di partecipazioni che vede la società operativa Alfa come conferita e la società immobiliare Beta come conferitaria.
Ci si deve chiedere a questo punto se l’operazione proposta presenti dei profili di abuso.
In linea generale, la risposta deve essere assolutamente negativa in quanto l’operazione alternativa più immediata e diretta che avremmo potuto implementare sarebbe stata quella del conferimento di azienda o della scissione mediante scorporo.
In effetti il contribuente con questa sequenza di operazioni ha aumentato il numero di atti. Per perseguire la medesima finalità, avrebbe potuto implementare un semplice conferimento d’azienda.
Si deve tuttavia ricordare come l’operazione debba essere valutata ai fini dell’abuso solamente se presenta un risparmio fiscale. In assenza di un risparmio fiscale, l’operazione non può mai essere considerata abusiva.
Ebbene, se fosse stato implementato il conferimento di azienda o la scissione mediante scorporo con l’assegnazione alla beneficiaria del compendio aziendale, avremo beneficiato di una piena neutralità fiscale. Nel nostro caso, invece abbiamo implementato due operazioni di cui la prima, la scissione, è fiscalmente, neutra, mentre la seconda, il conferimento, ragionevolmente a realizzo controllato, è a neutralità indotta.
Ciò significa che nella migliore delle ipotesi, l’operazione a più fasi che abbiamo proposto determinerà l’assenza di un presupposto impositivo come nei casi delle operazioni singolarmente implementabili come il conferimento di azienda o la scissione mediante scorporo.
Non serve quindi nemmeno scomodare l’esistenza della sostanza economica dell’operazione o le ragioni rilevanti di natura extrafiscale.
