L’Agenzia delle Entrate, con risposta a interpello n. 192/2026, chiarisce le condizioni per il rimborso dell’IVA relativa alle opere di demolizione, bonifica e urbanizzazione sostenute da una SICAF attraverso un consorzio operante quale mandatario senza rappresentanza. Le spese riferite agli immobili di proprietà della SICAF, destinate alla realizzazione di nuovi fabbricati, sono assimilate a investimenti in beni ammortizzabili e consentono, ricorrendone i presupposti, il rimborso IVA infrannuale senza prestazione di garanzie.
Con la risposta a interpello n. 192 del 27 ottobre 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al rimborso, a favore di una SICAF, dell’IVA relativa alle opere di demolizione, di bonifica e di urbanizzazione realizzate su beni immobili propri e di terzi.
Nel caso in esame, una SICAF, ossia un organismo di investimento collettivo di risparmio (OICR) chiuso, costituito in forma di Società per azioni a capitale fisso multicomparto, gestita da una SGR (società di gestione del risparmio), si compone di 3 comparti: il comparto X, il comparto Y e il comparto Z.
Ai sensi dell’art. 9, Direttiva n. 2006/112/CE, e dell’art. 4, D.P.R. n. 633/1972, la SICAF si qualifica come soggetto passivo IVA autonomo e, dunque, come soggetto distinto dalla SGR.
La SICAF ha optato per la separazione delle attività ai fini IVA tra la SICAF stessa e i 3 comparti, con la conseguenza che l’IVA è determinata dalla SICAF in modo autonomo per ciascun comparto, attraverso contabilità separate.
Il comparto X e il comparto Y sono proprietari di alcune aree facenti parte del compendio immobiliare e ciascuno dei 2 comparti in questione è proprietario di 3 unità immobiliari facenti parte del compendio immobiliare.
La SICAF intende valorizzare il compendio immobiliare mediante un intervento di nuova costruzione di un complesso immobiliare.
Ai fini del coordinamento efficace tra i diversi soggetti coinvolti e dell’equa ripartizione dei costi e delle responsabilità, il comparto X e il comparto Y hanno costituito un consorzio senza scopo di lucro denominato.
A fronte delle aree che il comparto Y ha ceduto ai soggetti terzi, questi ultimi hanno aderito, in qualità di consorziati, al consorzio.
Lo statuto del consorzio prevede che il rapporto associativo tra il consorzio e i consorziati sia configurato, a tutti gli effetti, come “mandato senza rappresentanza” ai sensi dell’art. 1705, c.c., in forza del quale il consorzio, in qualità di mandatario, opera verso i terzi in nome proprio ma per conto dei consorziati, i quali sostengono l’effettivo onere economico delle operazioni poste in essere nell’ambito dell’attività consortile.
Il consorzio, secondo quanto previsto dallo statuto, realizzerà in relazione al compendio immobiliare le seguenti opere:
- opere di demolizione degli edifici esistenti non oggetto di vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, approvato con il DLgs. n. 42/2004;
- opere di bonifica, ivi inclusa la bonifica bellica;
- opere di urbanizzazione primaria e secondaria previste dalla convenzione urbanistica attuativa del piano attuativo sottoscritta con il Comune.
Per la realizzazione delle opere, il consorzio, in nome proprio e per conto dei consorziati, ha sottoscritto un contratto d’appalto per le opere di demolizione e bonifica e per quelle di urbanizzazione con 2 distinti soggetti appaltatori, i quali emetteranno nei confronti del consorzio fatture con IVA ad aliquota del 10% o del 22% (in via ordinaria o in reverse charge) sulla base dei servizi effettivamente resi; successivamente, il consorzio addebiterà i costi delle opere così sostenuti ai consorziati pro quota.
I dubbi interpretativi dell’istante riguardano, da un lato, la possibilità, per la SICAF, di accedere al rimborso del credito IVA relativo ai costi riaddebitati dal consorzio.
In particolare, la società ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se la SICAF possa chiedere il rimborso in base ai presupposti di cui agli artt. 30, comma 2, lett. c), e 38-bis, comma 2, D.P.R. n. 633/1972, e, in caso affermativo, se siano applicabili le previsioni di cui all’ultimo periodo dell’art. 8, comma 1, D.L. n. 351/2001, secondo cui gli immobili costituenti patrimonio del fondo e le spese di manutenzione si considerano beni ammortizzabili e ai rimborsi d’imposta si provvede entro e non oltre 6 mesi, senza presentazione delle garanzie previste dalla legge.
A seguito dell’analisi compiuta, l’Agenzia ha precisato che le predette opere di demolizione, bonifica e urbanizzazione, eseguite sulle aree di proprietà dei comparti X e Y della SICAF, possono essere ricondotte, ai sensi del citato art. 8, comma 1, ult. periodo, D.L. n. 351/2001, tra le spese di costruzione relative agli immobili da realizzare, che costituiranno patrimonio della SICAF, da considerarsi alla stregua di beni ammortizzabili ai fini del rimborso infrannuale previsto dall’art. 38-bis, D.P.R. n. 633/1972.
Di conseguenza – al ricorrere degli ulteriori presupposti previsti dalla legge, come disciplinati dagli artt. 30, comma 2, lett. c), e 38-bis, D.P.R. n. 633/1972, – l’IVA assolta sui costi riaddebitati riferibili a tali interventi potrà formare oggetto di richiesta di rimborso del credito maturato in relazione a periodi inferiori all’anno alle condizioni previste dall’art. 8, D.L. n. 351/2001, compreso l’esonero dalla presentazione delle garanzie ordinariamente previste.
Diverse considerazioni vanno, invece, fatte relativamente ai costi sostenuti per le opere che insistono su aree non appartenenti al patrimonio della SICAF, ma meramente detenute dalla stessa per l’esecuzione delle opere, anche per il tramite del consorzio, in forza della convenzione urbanistica, e di proprietà del Comune o di soggetti terzi.
In particolare, alla luce dei principi enunciati dalle citate sentenze, emerge che l’esercente attività d’impresa o di lavoro autonomo ha diritto, al ricorrere di tutti gli altri requisiti richiesti dalla normativa, al rimborso dell’IVA per i lavori di miglioramento, trasformazione o ampliamento realizzati su beni di proprietà di terzi dei quali ha disponibilità in virtù di un titolo giuridico.
Tuttavia, tale requisito, da solo, non è sufficiente a consentire il diritto al rimborso, dovendosi trattare di opere realizzate su beni di terzi necessariamente e in concreto strumentali all’esercizio dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo svolta.
Nel caso di specie, con riferimento agli immobili rispetto ai quali la SICAF vanta, anche attraverso il consorzio, un mero titolo di detenzione, l’Agenzia è dell’avviso che non sia rimborsabile l’IVA relativa all’esecuzione degli interventi effettuati al fine di realizzare immobili su aree non di proprietà, non potendo tali beni essere considerati strumentali all’esercizio dell’attività d’impresa. Tali immobili sono, infatti, destinati a confluire nella disponibilità dei soggetti proprietari/concedenti per finalità eminentemente pubblicistiche.
