Le ricadute fiscali dell’edificabilità del terreno

L’edificabilità potenziale implica che il proprietario non possa ancora realizzare edifici sul terreno, dovendo attendere l’approvazione definitiva del piano regolatore da parte della Regione e l’adozione dei successivi piani attuativi (come i piani di lottizzazione o particolareggiati). Tuttavia, già in questa fase preliminare, il terreno assume la qualifica di edificabile per il Fisco, con tutte le conseguenze che ne derivano. In materia di Iva, l’articolo 2, D.P.R. 633/1972, stabilisce che sono escluse dal tributo solo le cessioni di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria. Al contrario, la cessione di un terreno qualificato come edificabile è sempre rilevante ai fini Iva, indipendentemente dalla possibilità concreta di edificare nell’immediato.

Per quanto riguarda l’Irpef, l’articolo 67, Tuir, prevede che la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria costituisce sempre una plusvalenza tassabile come reddito diverso, senza limiti di tempo tra acquisto e vendita e a prescindere dal titolo di acquisto. Per i terreni agricoli, invece, la plusvalenza è imponibile solo se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto, ed è comunque esclusa se il terreno è stato acquisito per successione o donazione.

Lo Studio del Notariato n. 16-2018/T ha chiarito che, ai fini fiscali, un terreno è considerato edificabile anche quando lo strumento urbanistico non è ancora efficace per mancanza dell’approvazione regionale. Inoltre, può essere qualificato come edificabile anche in assenza degli strumenti attuativi (piani di lottizzazione, ecc.), pur non essendo ancora possibile procedere materialmente alla costruzione. La Suprema Corte, a Sezioni Unite (sentenza n. 25506/2018), ha confermato che la qualificazione di un terreno come edificabile deve avvenire sulla base delle indicazioni urbanistiche.

Tuttavia, alcune sentenze hanno adottato una nozione più ampia di “edificabilità di fatto”, considerando anche elementi come la vicinanza a centri abitati, lo sviluppo edilizio delle aree limitrofe e la presenza di servizi pubblici essenziali. Il Notariato, tuttavia, non condivide questa impostazione, ritenendo che la nozione di edificabilità debba basarsi su elementi giuridici (almeno l’approvazione comunale) e non meramente fattuali.

Alcune sentenze della Cassazione (n. 23845/2016, n. 7513/2016, n. 20950/2015) hanno affermato che solo i terreni in cui non è possibile costruire alcunché possono essere considerati non edificabili, mentre tutti gli altri dovrebbero essere qualificati come edificabili. Anche questa posizione, secondo la dottrina notarile, è eccessivamente assoluta e non tiene conto delle specificità urbanistiche.

Nell’ambito dell’articolo 67, Tuir, si distingue tra area edificabile e area lottizzata. L’area lottizzata è quella per la quale il Comune ha approvato il piano di lottizzazione e sia stata stipulata la relativa convenzione tra privato e amministrazione. Si tratta di una forma di edificabilità “avanzata”, che comporta un trattamento fiscale differenziato e più favorevole rispetto alla semplice area edificabile. Infatti:

• la plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno lottizzato (articolo 67, comma 1, lettera a), Tuir) è determinata come differenza tra il corrispettivo e il costo di acquisto, maggiorato di ogni altro costo inerente. In alcuni casi, il costo di acquisto può essere rivalutato in base al valore normale del terreno nel quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione.
• la cessione di un’area edificabile non lottizzata (articolo 67, comma 1, lettera b), Tuir) segue, invece, il regime ordinario di tassazione (eventualmente separata), con la plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto (o valore dichiarato in caso di successione/donazione).