Imposte indirette e valore catastale per le assegnazioni agevolate di immobili strumentali
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariA meno di una proroga dell’ultimo momento, il prossimo 30 settembre 2025 scade il termine per avvalersi delle agevolazioni previste dalla Legge di bilancio 2025, aventi a oggetto l’assegnazione e la cessione agevolata dei beni ai soci, nonché della possibilità di trasformazione agevolata in società semplice di alcune società immobiliari. Le questioni più delicate, a parere di chi scrive, riguardano la fiscalità indiretta collegata al trasferimento dell’immobile che avviene nell’assegnazione o nella cessione agevolata, poiché se ai fini IVA non vi è alcuna agevolazione, l’imposta di registro è ridotta alla metà e le ipotecarie e catastali sono ridotte alla misura fissa.
Più nel dettaglio, in ambito IVA si applicano le regole ordinarie, con conseguente assegnazione imponibile o esente in funzione della qualifica della società assegnante (di costruzione o meno) e della tipologia di bene immobile (abitativo o strumentale). In tale ambito è opportuno ricordare che l’assegnazione (e non anche la cessione) può essere anche esclusa da IVA se ha a oggetto beni immobili acquisiti senza IVA (da privati o prima del 1° gennaio 1973) o con indetraibilità totale dell’imposta. Per quanto riguarda l’imposta di registro, come già anticipato, se dovuta in misura proporzionale, è ridotta alla metà. L’agevolazione riguarda essenzialmente l’assegnazione di immobili abitativi, qualora la società che assegna non abbia costruito l’immobile o se lo ha costruito l’assegnazione avviene decorsi più di 5 anni dall’ultimazione dei lavori, nonché quelle escluse da IVA (anche se aventi a oggetto immobili strumentali).
Mentre non si pongono particolari questioni laddove l’assegnazione agevolata di un fabbricato abitativo sia imponibile IVA, in quanto le altre imposte indirette, per il principio di alternatività, si applicano in misura fissa (nell’ipotesi in cui l’assegnazione riguardi un immobile strumentale le imposte ipotecarie e catastali “agevolate” sono dovute in misura fissa, così come l’imposta di registro anche per i trasferimenti non agevolati), qualche attenzione deve essere prestata per le assegnazioni esenti o escluse da IVA, per le quali l’imposta di registro si applica in misura proporzionale ma ridotta alla metà. Prendendo a riferimento l’ipotesi più frequente di soci assegnatari persone fisiche, se l’assegnazione agevolata ha a oggetto un immobile abitativo, il socio assegnatario può sempre chiedere l’applicazione del c.d. prezzo valore, di cui all’art. 1, Legge n. 266/2005, assumendo quale base imponibile il valore catastale dell’immobile. Si sottolinea che tale possibilità prescinde dalla circostanza che lo stesso valore catastale sia stato assunto anche ai fini dell’applicazione dell’imposta sostitutiva da parte della società (in tal senso anche la circolare n. 37/E/2016). In altre parole, la società assegnante può decidere di assumere il valore di mercato dell’immobile per l’applicazione dell’imposta sostitutiva e il socio assegnatario (persone fisica) può chiedere di pagare l’imposta di registro sul valore catastale.
Per quanto riguarda, invece, l’assegnazione di immobili strumentali esclusi da IVA (per quelle esenti l’agevolazione prevede in ogni caso l’imposta fissa per tutte le imposte d’atto), la circolare n. 37/E/2016 consente la possibilità per il socio assegnatario di assumere quale base imponibile per l’imposta di registro del 4,5% il valore catastale solamente se tale valore sia stato assunto dalla società anche per l’applicazione dell’imposta sostitutiva ai fini delle imposte dirette. In caso contrario, ossia qualora la società prenda come riferimento il valore di mercato dell’immobile, o comunque un valore superiore a quello catastale, la base imponibile ai fini dell’imposta di registro torna a essere quella ordinaria di cui agli artt. 43 e 51, D.P.R. 131/1986, ossia il valore effettivo del bene.
