26 Aprile 2017

Immobile con pertinenza: ipo-catastali fisse una sola volta

di Enrico Ferra Scarica in PDF

Un problema abbastanza ricorrente in materia successoria, nel caso in cui tra i beni devoluti siano presenti beni immobili, riguarda la corretta individuazione dei presupposti per l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

Si ricorda che in assenza di specifiche condizioni agevolative, le imposte si applicano nella misura ordinaria, ossia:

  • 2% per l’imposta ipotecaria;
  • 1% per l’imposta catastale.

Il valore da prendere in considerazione è, come noto, il valore catastale rivalutato in base al meccanismo di rivalutazione automatica delle rendite catastali degli immobili trasferiti per successione.

La deroga alla tassazione ordinaria in relazione ai trasferimenti aventi ad oggetto immobili destinati a rappresentare la “prima casa” per gli eredi è contenuta nell’articolo 69, comma 3, della L. 342/2000. Tale norma dispone che “le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione […]”.

In presenza, quindi, delle condizioni previste dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa allegata al testo unico in materia di imposta di registro, le ipo-catastali sono applicabili in misura fissa a condizione che almeno uno dei beneficiari abbia le condizioni richieste.

È pacifico, inoltre, che qualora i beni oggetto di trasferimento siano più di uno ciascun beneficiario possa sfruttare le agevolazioni “prima casa” – a beneficio degli altri coeredi – per tanti immobili caduti in successione quanti siano i beneficiari in possesso dei requisiti richiesti.

La sussistenza dei requisiti necessari per fruire delle agevolazioni “prima casa” in capo ad uno dei beneficiari, infatti, consente l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ciascuna imposta, indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione.

L’imposta fissa va applicata in relazione al numero di immobili oggetto di trasferimento. Pertanto, in presenza di due soli immobili e due o più beneficiari in possesso dei requisiti “prima casa”, le ipo-catastali risultano pari a 800 euro, ossia 400 (200 + 200) per l’ipotecaria e 400 (200 + 200) per la catastale.

L’applicazione di questo principio è sempre stata poco “immediata” in presenza di immobili pertinenziali al servizio di abitazioni da destinare a “prima casa”.

Infatti, in virtù di quanto previsto dalla citata nota II-bis, le agevolazioni previste spettano anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile, limitatamente ad una per ciascuna unità classificata o classificabile nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Tuttavia, in questi casi non è del tutto chiaro se la tassazione (in misura fissa) gravante sul trasferimento dell’immobile possa “assorbire” anche quella relativa al trasferimento della pertinenza o se, al contrario, quest’ultimo vada considerato come trasferimento ulteriore, soggetto a sua volta all’applicazione delle ipo-catastali pari a 200 euro per ciascuna imposta.

La sussistenza del vincolo pertinenziale, rendendo il bene servente una proiezione del bene principale, consente di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale. La presenza di tale nesso consente, inoltre, di estendere alla pertinenza l’applicazione della medesima disciplina dettata per la tipologia del fabbricato principale.

Tuttavia, come confermato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 12/E/2007, la qualificazione tipologica non comporta il venir meno della autonoma rilevanza fiscale dell’operazione avente ad oggetto la pertinenza, rispetto alla quale devono essere verificati i presupposti oggettivi e soggettivi che determinato il trattamento fiscale in concreto applicabile alla operazione.

Probabilmente è sulla base di questi principi che alcuni Uffici hanno considerato fino ad oggi il trasferimento dell’immobile pertinenziale come autonomo dal punto di vista dell’applicazione delle imposte ipo-catastali fisse in caso di successione, mentre altri Uffici hanno ritenuto che la tassazione del bene principale assorbisse ogni altro prelievo sul “secondo” trasferimento.

Il dubbio sembra ora risolto a seguito della pubblicazione delle istruzioni della dichiarazione di successione, che al rigo Rigo EF4 (numero degli immobili “prima casa”, valore complessivo delle quote e relativa imposta) specificano che “nel caso di abitazione principale e relativa pertinenza […] per i quali si richiede l’agevolazione “prima casa”, avendone i requisiti, nella colonna 1 bisogna indicare il numero 1 (e non 2)”, lasciando evincere che la tassazione (in misura fissa) gravante sul trasferimento dell’immobile sia comprensiva anche di quella relativa al trasferimento della pertinenza.

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