La disciplina delle locazioni brevi consente l’applicazione facoltativa della cedolare secca, con aliquota ordinaria del 26% e ridotta al 21% per una sola unità immobiliare. In presenza di intermediari che incassano i canoni, è prevista una ritenuta del 21% a prescindere dal regime fiscale adottato dal locatore. Restano escluse specifiche modalità di pagamento e non sono cumulabili ulteriori agevolazioni previste per le locazioni ordinarie.
Secondo quanto stabilito dagli artt. 4 ss., D.L. n. 50/2017, al sussistere di determinate e ben specifiche condizioni, per le locazioni brevi è concessa la possibilità di applicare la tassazione sostitutiva prevista per la cedolare secca, di cui all’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011.
Al pari delle locazioni “ordinarie”, anche nell’ipotesi di locazione breve la cedolare secca rappresenta un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione di beni immobili. Inoltre, un ulteriore elemento che accomuna le 2 tipologie di locazione – locazione ordinaria e locazione breve – è l’esenzione ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ordinariamente dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti di locazione che scontano l’imposizione IRPEF ordinaria.
Sotto il profilo sostanziale, la tassazione delle locazioni brevi prevede l’applicazione di un’imposta sostituiva nella misura “ordinaria” del 26% e, limitatamente a un’unica unità immobiliare concessa in locazione breve, nella misura “ridotta” del 21%. Si ricorda, infatti, che l’innalzamento dell’aliquota prevista per la cedolare secca delle locazioni in commento è stata introdotta dal comma 63 dell’art. 1, Legge n. 213/2023 (c.d. Legge di bilancio 2024), con decorrenza 1° gennaio 2024. Ciò che emerge dall’analisi delle citate disposizioni normative è di conseguenza l’impossibilità, nel caso di adesione al D.L. n. 50/2017, di poter applicare altre nome agevolative previste per le locazioni, quali ad esempio quelle previste per i contratti di locazione di tipo convenzionato, relativo ad un immobile ubicato in uno dei comuni con carenze di disponibilità abitative (art. 1, lett. a) e b), D.L. n. 551/1988) o nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal CIPE), per i quali è prevista anche la possibilità di applicare un’aliquota nella misura del 10%.
Quanto previsto dal comma 2 dell’art. 4, D.L. n. 50/2017, deve necessariamente essere coordinato con il contenuto di cui al comma 5 della stessa disposizione normativa, in quanto, limitandosi alla sola lettura del comma 2, potrebbe sembrare che solo chi adotta il regime della cedolare secca e si avvale dell’intervento di intermediari “subisca” l’imposizione immediata pari al 21%. Tuttavia,
Il comma 5 del citato art. 4, D.L. n. 50/2017, stabilisce che l’intervento di intermediari immobiliari o di soggetti che gestiscono portali on line, nella gestione delle locazioni brevi, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, sono tenuti all’applicazione di un’imposizione del 21%:
- sia nel caso in cui il locatore abbia opzionato per il regime della cedolare secca;
- sia nel caso in cui il locatore adotti la tassazione Irpef ordinaria.
A seguito dei chiarimenti di cui alla circolare n. 24/E/2017, l’applicazione delle ritenuta di fatto trova un applicazione molto contenuta. Infatti, l’Agenzia nel citato documento di prassi evidenza 2 ipotesi di esclusione dall’applicazione della ritenuta, quali:
- il pagamento mediante assegno bancario intestato al locatore;
- il pagamento mediante carte di credito direttamente al locatore.
Nel primo caso, ossia di pagamento mediante assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.
Nel secondo caso, ossia di pagamento del canone mediante carte di pagamento (carte di credito, di debito, prepagate) direttamente al locatore, gli intermediari autorizzati (banche, istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica, Poste Italiane S.p.A.) nonché le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in Internet (ad esempio, PayPal), non svolgendo attività di intermediazione, non sono tenuti a operare la ritenuta che deve eventualmente essere effettuata dall’intermediario che incassa il canone o interviene nel pagamento.
In conclusione, per effetto del comma 5 dell’art. 4, D.L. n. 50/2017, (post conversione), l’intervento dell’intermediario immobiliare o del soggetto che gestisce portali on line nella locazione a breve di immobili per conto del proprietario degli stessi con incasso dei canoni o dei corrispettivi, comporta sempre il trasferimento al locatore del canone al netto della ritenuta, ad esclusione delle modalità sopra riportate.
Nonostante le citate modifiche normative apportate dal comma 63 dell’art. 1, Legge n. 213/2023, sotto il profilo procedurale, ai sensi del comma 5, gli intermediari che incassano i corrispettivi dei contratti in argomento, operando in qualità di sostituti d’imposta, effettuano una ritenuta del 21% sull’ammontare dei corrispettivi incassati all’atto dell’accredito, provvedono al relativo versamento entro il giorno 16 del mese successivo all’incasso, mediante modello unico di versamento (F24) secondo quanto previsto dall’art. 17, D.Lgs. n. 241/1997, e inviano la certificazione ai sensi dell’art. 4 del citato D.P.R. 322/1998.
| Intervento intermediario immobiliare o che gestisce portali on line nell’incasso | Opzione cedolare secca | Tipologia di ritenuta |
| Si | Si | Ritenuta del 21% |
| Si | No | Ritenuta del 21% |
| No | Si/No | Nessuna ritenuta |
