L’art. 13-ter, D.L. n. 145/2023, ha previsto che il Ministero del Turismo assegni un Codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari a uso abitativo destinate alle locazioni brevi ex art. 4, D.L. n. 50/2017, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali.
In particolare, ai sensi del comma 3 della richiamata norma di legge, tale CIN è assegnato sulla base di un’istanza che dovrà essere presentata:
- dal locatore; ovvero
- dal soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva,
corredata di una “dichiarazione sostitutiva”, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura oltre che, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di cui al comma 7 della richiamata norma (requisiti di sicurezza degli impianti, nel caso delle gestioni in forma imprenditoriale, e – in ogni caso – presenza dei dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonchè degli estintori portatili a norma di legge).
Con specifico riguardo alle unità immobiliari concesse in locazione turistica o breve, va inoltre ricordato che detto CIN deve essere richiesto e ottenuto sia dai soggetti che pongono in essere tali locazioni in forma “privata” sia da quelli che invece adottano, per obbligo o per opzione, la forma imprenditoriale.
Ciò premesso, secondo quanto previsto dall’art. 1, comma 78, Legge n. 207/2024, il CIN deve essere indicato nelle dichiarazioni dei redditi.
A conferma di ciò, le bozze di istruzioni alle dichiarazioni dei redditi 2026 – periodo 2025 (PF, SP, SC ed ENC) evidenziano tale obbligo relativamente all’anno 2025, dal momento che la richiesta del CIN è divenuta obbligatoria per tutti a partire dal 1° gennaio 2025. Relativamente all’anno 2024, invece, va ricordato che la mancata compilazione del campo CIN in dichiarazione dei redditi non costituiva un “errore bloccante”, dal momento che, per tale annualità, l’obbligo di dotarsi del CIN non era effettivamente entrato in vigore, a seguito della proroga che aveva disposto il Ministero del Turismo con l’avviso del Ministero del 22 ottobre 2024.
Peraltro, il CIN deve essere riportato anche nelle certificazioni uniche (CU) e nelle comunicazioni relative alla trasmissione, da parte degli intermediari, dei dati dei contratti di “locazione breve” conclusi per il loro tramite, da effettuarsi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono.
Ora, alla luce di quanto precede, risulta evidente che il Fisco potrebbe utilizzare il CIN per effettuare dei controlli fiscali incrociati sui contribuenti e, dunque, occorre avere ben chiare le regole relative all’intestazione soggettiva di tale codice, soprattutto in alcune ipotesi che potrebbero presentarsi nella pratica e che potrebbero essere fonte di innesco di controlli tributari.
Si pensi, ad esempio, al caso del trasferimento dell’immobile già dotato di CIN, ad esempio a seguito di una compravendita immobiliare, oppure a quello del comodato dell’immobile già dotato di CIN con successivo “ritrasferimento” dell’immobile al comodante che continui l’attività di locazione breve.
Al riguardo va ricordato che, in una FAQ pubblicata dal Ministero del Turismo, fornita in risposta a un’acquirente di un immobile già dotato di CIN il quale domandava di poter volturare il codice a suo nome, al fine di locare per finalità turistiche o brevi l’immobile appena acquistato, è stato chiarito che la titolarità del codice identificativo nazionale può essere trasmessa/trasferita in virtù di quanto previsto dalla normativa regionale o delle province autonome ai fini del rilascio del codice CIR o di altro codice regionale. Pertanto, qualora la Regione o la Provincia autonoma consenta, previa verifica della legittimazione del richiedente, il subentro nel codice identificativo regionale (CIR, IUN o altro codice), allora sarà possibile anche il subentro nel codice CIN. Resta tuttavia fermo che, ai fini del subentro, dovrà restare immutata la natura imprenditoriale o meno del titolare, considerato che da tale qualifica dipende il codice di classificazione ISTAT che è compreso nel CIN.
Quindi, qualora e per qualsiasi ragione non fosse possibile modificare l’intestazione del CIN, occorrerà cessare il precedente e richiederne uno nuovo, intestato al nuovo “gestore”.
In relazione al caso del “ritrasferimento” dell’immobile al comodante sopra prospettato, il nuovo “gestore” dovrà dotarsi con ogni probabilità di un nuovo CIN, chiudendo il precedente.
Lo stesso dicasi nell’ipotesi della persona fisica che sia in procinto di superare il limite di legge al di sopra del quale scatta l’obbligo di gestione in forma imprenditoriale delle locazioni brevi e decida di concedere in comodato il bene ad una società, per l’esercizio dell’attività locatizia: qualora quel bene “trasferito” in comodato sia già dotato di CIN dovrà chiudere detto codice e la società comodataria dovrà ottenerne uno nuovo.
Nella pratica ciò potrebbe procurare sicuramente delle problematiche, in quanto con ogni probabilità occorrerà ricaricare gli annunci sui portali telematici, con possibili perdite di dati e recensioni. Ma, alla luce di quanto sopra esposto, è agevole comprendere come solo il perfetto allineamento dal punto di vista fiscale di CIN/titolare della struttura/soggetto che dichiara il reddito potrebbe garantire una coerenza tributaria suscettibile di limitare eventuali inviti alla compliance da parte del Fisco.
