Dal 2025 al 2027 sono prorogate e rimodulate le detrazioni sismiche, con aliquote più alte per l’abitazione principale. Il sismabonus acquisti continua ad applicarsi agli immobili ricostruiti e venduti da imprese, con detrazione per gli acquirenti. L’agevolazione resta valida fino al 2026 con aliquote del 50% o 36%, nel rispetto di specifiche condizioni.
Con l’art. 1, comma 55, lett. b), n. 2, Legge n. 207/2024 – Legge di bilancio 2025 – come noto, sono state modificate in modo significativo le detrazioni di natura sismica del comparto immobiliare per le quali la Legge di bilancio 2026 ha previsto la totale proroga, per la quale si ritiene utile ricordare il quadro normativo.
La citata lett. b), n. 2, del comma 55 stabilisce che le detrazioni di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’art. 16, D.L. n. 63/2013, spettano anche per le spese documentate sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, per tutte le tipologie di interventi agevolati nelle seguenti misure:
- 36% per l’anno 2025 e 2026 e 30% l’anno 2027;
- 50% per l’anno 2025 e 2026 e 36% per l’anno 2027, nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Come ricordato dall’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 8/E/2025, per poter beneficiare dell’aliquota “maggiorata” (50% per spese sostenute negli anni 2025 e 2026 e 36% per spese 2027) l’unità immobiliare nella quale sono realizzati i lavori deve essere destinata ad abitazione principale; condizione, quella dell’abitazione principale, che può sussistere anche al termine dei lavori. Sul punto, si ricorda, che per abitazione principale si intende, ai sensi dell’art. 10, comma 3-bis, TUIR, «quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata».
All’interno del sopra riportato quadro normativo si inserisce, senza alcuna eccezione, anche il c.d. sismabonus acquisti, di cui al comma 1-septies dell’art. 16, D.L. n. 63/2013.
Il comma 1-septies dell’art. 16, D.L. n. 63/2013, inserito dall’art. 46-quater, D.L. n. 50/2017, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall’art. 8, comma 1, D.L. n. 34/2019, conv. con modif. dalla Legge n. 58/2019, prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo art. 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento – oggi del 50 per cento o del 36 per cento – del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (…)».
La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. sismabonus, si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari. In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a 1 o a 2 classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.
Sotto il profilo procedurale, le condizioni per poter accedere alla detrazione in commento sono:
- il trasferimento della proprietà deve avvenire entro 30 mesi dalla data di fine lavori;
- la detrazione può essere fruita, sempre nel rispetto del principio di cassa per le persone fisiche, a partire dall’anno di ultimazione dei lavori (risposta n. 5/E/2020);
- gli eventuali importi versati in acconto possono essere detratti a condizione che il preliminare di vendita sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si beneficia della detrazione;
- non è necessario che la società che possiede l’immobile esegua direttamente i lavori di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio, ma tali lavori possono essere appaltati anche ad altre imprese. Tuttavia, si ricorda che la qualifica di impresa esecutrice dei lavori è assunta a condizione che la stessa sia titolare del titolo autorizzativo utile per l’esecuzione dei lavori;
- non è necessario che i pagamenti siano stati effettuati con bonifico dedicato, in considerazione che, nella prassi diffusa, gli acquisti di immobili spessa avvengono utilizzando assegni circolari.
Con la risposta n. 366/E/2020 dell’agenzia delle Entrate relativamente al sismabonus acquisti dell’art. 16, comma 1-septies, D.L. n. 63/2013, è stata confermata la detrazione fiscale agli acquirenti delle unità immobiliari, risultanti dagli interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio e realizzati con aumento volumetrico conformemente alla normativa urbanistica vigente.
Pertanto, per la fruizione del sismabonus acquisti non rileva la circostanza che il titolo abilitativo sia emesso:
- ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), D.P.R. n. 380/2001, quale ristrutturazione edilizia, comprendente la ricostruzione con volumetria inferiore o pari a quella preesistente, oltre che con volumetria superiore, in base ai limiti ivi stabiliti) ovvero;
- ai sensi della lett. e) del D.P.R. n. 380/2001, quale nuova costruzione, comprendente la ricostruzione a volumetria superiore a quella preesistente, per cause diverse da quelle che consentono l’aumento della lett. d) (sul punto, si veda la risposta n. 97/E/2021).
In conclusione, nonostante le intervenute modifiche normative di cui alla Legge di bilancio 2025 e successive proroghe a opera della Legge di bilancio 2026, il c.d. sisma acquisti, di cui al comma 1-septies dell’art. 16, D.L. n. 63/2013, al sussistere di ogni condizione normativamente prevista continua a “sopravvivere” nella misura “potenziata” del 50% o nella misura “ordinaria” del 36% fino al 31 dicembre 2026.
