L’agevolazione “prima casa” consente una riduzione delle imposte, ma richiede la residenza anagrafica nel Comune dell’immobile, da possedere o trasferire entro 18 mesi. La residenza rilevante è solo quella anagrafica, con alcune alternative legate all’attività svolta e regole specifiche per i residenti all’estero. Una volta soddisfatto il requisito, non è necessario mantenerlo, salvo il rispetto del vincolo di non vendita entro cinque anni.
L’agevolazione “prima casa” rappresenta senza dubbio il beneficio fiscale più diffuso e rilevante nel panorama immobiliare italiano, consentendo di abbattere l’imposta di registro dal 9% al 2% (o l’IVA dal 10% al 4%). Tuttavia, l’accesso a questo regime di favore non è incondizionato: ruota attorno a un perno fondamentale, spesso sottovalutato o mal interpretato, che è il requisito della residenza. Secondo quanto stabilito nella nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, non si impone che l’immobile acquistato sia immediatamente la dimora abituale dell’acquirente. La condizione necessaria è che l’immobile si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza o in cui intenda stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto. È fondamentale notare 2 aspetti:
- non è obbligatorio trasferire la residenza esattamente all’indirizzo dell’immobile acquistato (sebbene sia la prassi più comune), purché si risieda all’interno dello stesso Comune;
- se l’acquirente non risiede già nel Comune al momento del rogito, deve rendere nell’atto notarile una dichiarazione formale in cui si impegna a trasferirvi la residenza entro i suddetti 18 mesi. La mancanza di questa dichiarazione o il mancato rispetto del termine comportano la decadenza dall’agevolazione.
Uno degli errori più comuni è confondere la residenza “di fatto” con quella anagrafica. La giurisprudenza di Cassazione è monolitica su questo punto: ai fini dell’agevolazione fiscale, contano solo ed esclusivamente le risultanze anagrafiche. Non ha alcun valore dimostrare di aver effettivamente abitato nella casa (pagando le bollette o arredandola), se non si è completata la procedura amministrativa di cambio residenza. Fortunatamente, il termine si considera rispettato nel momento in cui l’interessato presenta la dichiarazione di trasferimento al Comune, anche se la pratica burocratica si conclude successivamente ai 18 mesi.
Il Legislatore ha previsto delle alternative al trasferimento della residenza, pensate per chi ha un legame funzionale con il territorio pur non abitandovi. L’agevolazione spetta, infatti, anche se l’immobile è situato nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. L’interpretazione di “attività” è ampia: l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non deve trattarsi necessariamente di lavoro remunerato.
Una modifica normativa recente e significativa (D.L. n. 69/2023) ha riscritto le regole per i cittadini emigrati all’estero. Fino a poco tempo fa, il cittadino italiano iscritto all’AIRE poteva acquistare la prima casa su tutto il territorio nazionale senza obbligo di residenza. Oggi, il legame richiesto è più stretto. Per beneficiare dell’agevolazione senza dover trasferire la residenza entro 18 mesi, l’acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro deve acquistare l’immobile nel Comune di nascita, oppure nel Comune in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento all’estero. È richiesto, inoltre, che il soggetto abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni prima dell’espatrio. L’Agenzia delle Entrate, nella recente risposta n. 312/E/2025, ha confermato che anche il percorso scolastico e universitario (svolto, ad esempio, in un Comune diverso da quello di nascita) integra il requisito dell’attività svolta, permettendo l’acquisto agevolato in quel specifico Comune.
Una domanda frequente riguarda la durata dell’obbligo. Una volta trasferita la residenza entro i 18 mesi, bisogna mantenerla per sempre? La risposta è no. Il requisito della residenza è una condizione per l’accesso al beneficio, non per il suo mantenimento. Una volta che l’acquirente ha soddisfatto la condizione (trasferendo la residenza entro i termini), il successivo spostamento della residenza in un altro Comune — anche poco dopo — non comporta la decadenza dall’agevolazione. Tuttavia, bisogna fare attenzione: se si sposta la residenza e si cede l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, si rischia la decadenza per alienazione infra-quinquennale, a meno che non si riacquisti una nuova “prima casa” entro un anno. Se ci si rende conto di non poter rispettare il termine dei 18 mesi e non sussiste forza maggiore, la mossa più saggia è la rinuncia volontaria (o ravvedimento). Prima che scadano i 18 mesi, il contribuente può presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate revocando la dichiarazione d’intento. In questo modo, dovrà pagare la differenza d’imposta (dal 2% al 9%) e gli interessi, ma eviterà la pesante sanzione del 30%.
