La disciplina delle locazioni brevi prevede specifiche condizioni al cui ricorrere l’attività è qualificata come imprenditoriale. Assumono rilievo sia la tipologia dei servizi offerti, sia il numero di immobili destinati a locazione, con presunzioni legali al superamento di determinate soglie. La qualificazione in termini imprenditoriali comporta l’applicazione del regime IVA e i conseguenti obblighi fiscali e contabili.
La presunzione di attività imprenditoriale per le locazioni brevi è collegata a 2 diverse disposizioni normative.
La prima è individuabile all’interno dell’art. 4, D.L. n. 50/2017, Decreto che ha introdotto la specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo; la seconda è individuabile all’interno dell’art. 1, comma 595, Legge di bilancio 2021 (Legge n. 178/2020), come modificato dalla Legge di bilancio 2026 (Legge n. 199/2025).
In particolare, la prima disposizione indica che la disciplina fiscale è applicabile alle locazioni brevi che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, quali servizi accessori.
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 24/E/2017, ha affermato che la fornitura, invece, di servizi aggiuntivi, che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale, qualifica l’attività, seppur svolta in maniera occasionale, come attività imprenditoriale.
Nel dettaglio, l’Amministrazione finanziaria indica, tra i servizi aggiuntivi senza connessione con la finalità residenziale:
- la fornitura della colazione;
- la somministrazione di pasti;
- la messa a disposizione di auto a noleggio;
- la messa a disposizione di guide;
- la messa a disposizione di interpreti.
La seconda disposizione, rivista dalla Legge di bilancio 2026, prevede, invece, che la disciplina fiscale sia applicabile alle locazioni brevi di, al massimo, 2 appartamenti.
Di conseguenza, a partire da 3 appartamenti, locati per periodi brevi, sorge la presunzione di imprenditorialità.
Vale a dire che:
- la presunzione di imprenditorialità non scatta nel caso in cui un soggetto, possessore o detentore di 3 appartamenti, ne lochi 1 con contratto abitativo “4+4” o “3+2” e conceda i restanti 2 in locazione breve;
- la presunzione di imprenditorialità scatta, invece, qualora il soggetto, possessore o detentore di 3 appartamenti, destini a locazione breve tutti e 3 gli appartamenti;
- scatta ancora la presunzione di imprenditorialità nell’ipotesi in cui, come indicato in precedenza, il soggetto destini a locazione breve anche meno di 3 appartamenti, ma offrendo servizi accessori diversi dalla pulizia dei locali e dalla fornitura di biancheria.
La presunzione di imprenditorialità comporta l’obbligo, per il soggetto, di apertura della partita IVA, ai sensi dell’art. 35, comma 1, D.P.R. n. 633/1972.
A sua volta, l’apertura della posizione IVA implica una serie di oneri da sostenere per far fronte agli adempimenti contabili e fiscali legati all’avvio e alla gestione dell’attività; adempimenti che variano a seconda del soggetto giuridico e del regime fiscale e contabile prescelti.
Questo tema sarà approfondito durante il Forum Web Fisco del 25 marzo.
