Esteso a due anni il termine per fruire del credito d’imposta “prima casa”

In caso di riacquisto di abitazione con l’agevolazione prima casa, e vendita della precedente abitazione entro 2 anni, oltre al mantenimento dell’agevolazione sul primo acquisto, spetta anche il credito d’imposta, di cui all’art. 7, Legge n. 448/1998. È quanto affermato nella recente risposta a interpello n. 197/E/2025 del 30 luglio scorso, con cui l’Agenzia delle Entrate ha fornito un’interpretazione favorevole al contribuente sulla possibilità di applicare il credito d’imposta per il riacquisto di una prima casa.

A seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2025, per gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, il termine di 1 anno (tra la rivendita della precedente prima casa e riacquisto antecedente a tale vendita) è stato esteso a 2 anni. Si ricorda che detto termine costituisce condizione necessaria per evitare la decadenza dall’agevolazione fruita sul primo acquisto, con recupero della maggiore imposta e delle relative sanzioni (differenza tra imposta agevolata di registro al 2% o Iva al 4%, e imposta ordinaria di registro al 9% e IVA al 10%).

Tuttavia, a fronte delle descritte modifiche, il Legislatore non è intervenuto anche sulla disciplina del credito d’imposta di cui all’art. 7, Legge n. 448/1998. Tale agevolazione consiste nella possibilità di non pagare l’imposta (di registro) dovuta sul secondo acquisto, ma di fruire di un credito d’imposta pari all’imposta già pagata sull’acquisto originario, con conseguente pagamento dell’eventuale differenza (l’eventuale eccedenza non è invece utilizzabile). Anche dopo la Legge di bilancio 2025, il citato art. 7 continua a riportare il termine di 1 anno (tra riacquisto e rivendita) quale lasso temporale per ottenere il predetto credito d’imposta, con la conseguenza che laddove tra riacquisto e vendita della precedente prima casa sia decorso più di 1 anno (ma meno di 2), il contribuente non decade dall’agevolazione prima casa sul primo acquisto, ma non ha titolo per fruire del credito d’imposta sul riacquisto.

In questo contesto è intervenuta la risposta dell’Agenzia delle Entrate, riferita al caso di un contribuente che aveva acquistato una prima casa impegnandosi a rivedere quella già posseduta entro il termine di 1 anno e richiedendo il credito d’imposta. Nel frattempo, è intervenuta la Legge di bilancio 2025, che ha esteso il termine per la rivendita a 2 anni, ragion per cui il contribuente ha chiesto all’Agenzia se anche il termine per la richiesta del credito d’imposta fruisce della stessa “proroga”. L’Agenzia delle Entrate, dopo aver ricordato che il nuovo termine biennale trova applicazione non solo agli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche a tutti quelli per i quali a quella stessa data il vecchio termine di un anno non fosse ancora scaduto (in tal senso si veda la risposta a interpello n. 127/E/2025), approfondisce la questione riferita alla possibile estensione del termine biennale anche al credito d’imposta.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, in quanto la motivazione dell’ultimo intervento normativo inserito con la Legge di bilancio 2025 (che ha raddoppiato il termine per la rivendita) è la stessa di quello precedente (che introdusse la possibilità della rivendita post acquisto), e che a suo tempo è stata confermata la necessità di estendere anche al credito d’imposta gli effetti della novità normativa, l’estensione deve operare anche ora, per il termine di 2 anni. Altrimenti si finirebbe con il penalizzare l’utilizzo del credito d’imposta sul nuovo acquisto. Pertanto, afferma l’Agenzia, nel caso descritto nell’istanza il credito d’imposta è concesso in via provvisoria al contribuente a condizione che l’abitazione già acquistata col beneficio venga alienata entro 2 anni. In caso di mancato rispetto del termine di 2 anni, si realizza sia la decadenza dall’agevolazione prima casa che il venir meno del credito di imposta.