Corto circuito normativo sul credito d’imposta prima casa

Per meglio comprendere i contenuti delle risposte a interpello in questione, occorre preliminarmente ricordare che la normativa fiscale “prima casa”, contenuta nella nota II-bis all’art. 1, Tariffa, D.P.R. n. 131/1986, prevede che, una volta acquistato l’immobile usufruendo dell’imposta di registro al 2% o dell’IVA al 4%, l’agevolazione decade (con conseguente obbligo di corrispondere la maggiore imposta, i relativi interessi nonché, qualora non ci si sia avvalsi del ravvedimento operoso, le sanzioni) in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito dell’immobile agevolato acquistato, prima che siano decorsi 5 anni dalla data dell’acquisto.

Tuttavia, tale decadenza non si verifica laddove il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Relativamente a tale riacquisto, l’art. 7, Legge n. 448/1998, attribuisce un credito d’imposta ai soggetti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo oneroso (acquisto vero e proprio, appalto, ecc.), entro 1 anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata “prima casa”, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni “prima casa”.

Tale credito fiscale spetta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato, fermo restando che l’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso.

Ciò premesso, nella risposta a interpello n. 297/E/2025, l’Agenzia delle Entrate ha esaminato il caso di un contribuente che aveva acquistato nel 2024 una prima casa, poi successivamente venduta nel 2024 (ben oltre, quindi, il termine dei 5 anni dall’acquisto agevolato). Successivamente, il soggetto in questione intendeva procedere ad acquistare una nuova prima casa e chiedeva al Fisco se avesse 1 anno o 2 anni di tempo dalla rivendita della precedente prima casa, per maturare il credito d’imposta prima casa da utilizzare in fase di tale riacquisto.

In relazione a tale casistica l’interpello ha ritenuto che il termine per maturare il credito d’imposta sia di 1 anno e non di 2 anni, non essendo possibile un’estensione simmetrica del termine di 2 anni previsto per la vendita postuma dell’abitazione agevolata preposseduta, previsto dal comma 4-bis, della nota II-bis all’art. 1, Tariffa, D.P.R. n. 131/1986.

In altri termini, affinché il contribuente maturi il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, è necessario che tra l’alienazione della precedente prima casa e il riacquisto della nuova trascorra al massimo 1 anno, in quanto il termine di 2 anni troverebbe applicazione solo nel caso in cui la rivendita della precedente prima casa sia posteriore al nuovo acquisto.

In merito alla risposta a interpello n. 197/E/2025, invece, va preliminarmente evidenziato che, secondo le novità introdotte dall’art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024, il termine per la rivendita della “prima casa” preposseduta è stato esteso da 1 anno a 2 anni, a partire dal 2025.

In base a tale modifica legislativa, un contribuente può acquistare l’abitazione con l’agevolazione prima casa anche se, al momento dell’atto di acquisto agevolato, è ancora titolare di un’altra abitazione già acquistata col beneficio prima casa, a condizione che venda l’abitazione preposseduta (la precedente prima casa) entro 2 anni dal secondo acquisto.

Ebbene, nella risposta a interpello n. 197/E/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che un contribuente, già proprietario di un immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, che acquisti un’ulteriore abitazione con l’agevolazione prima casa, potrà fruire del credito d’imposta prima casa, a condizione che l’immobile agevolato preposseduto venga alienato entro il termine di 2 anni dal suddetto nuovo acquisto.

In pratica, quindi, il Fisco ha adottato un’interpretazione estensiva in tale casistica, estendendo il tax credit a favore di quei contribuenti che, prima, acquistino la nuova prima casa e, successivamente, purché entro il termine di 2 anni, rivendano la precedente prima casa, nonostante la normativa sul credito d’imposta non sia stata in alcun modo modificata e faccia tuttora riferimento, quale presupposto del bonus per il riacquisto, al termine massimo di 1 anno tra vendita e riacquisto.

Nella successiva risposta interpello n. 314/2025, l’Agenzia delle entrate ha ribadito che il termine di 1 anno per il riacquisto non ha subito modifiche ad opera della legge di bilancio 2025 e, pertanto, il termine annuale per il riacquisto resta tuttora valido, senza che si possa estendere, a questa particolare fattispecie, il richiamato termine biennale.

Alla luce di quanto sopra illustrato, quindi, è auspicabile un intervento legislativo che faccia venire meno tale differenziazione di trattamento applicabile alle due casistiche descritte.