Cause di decadenza dall’agevolazione “Prima Casa”

Per quanto riguarda la prima categoria, la decadenza si verifica quando l’acquirente ha reso nell’atto di acquisto una dichiarazione mendace relativa ai requisiti agevolativi. L’esempio più comune riguarda la mancata tempestiva variazione della residenza. Infatti, per beneficiare dell’agevolazione è necessario che l’immobile sia situato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la residenza, o che quest’ultimo si impegni a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto. L’acquirente deve rendere tale dichiarazione di intenti nell’atto di acquisto, a pena di decadenza. Ai fini della prova, sono rilevanti solo le risultanze anagrafiche, e non la situazione di fatto.

Al momento dell’acquisto agevolato, l’acquirente dichiara di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del Comune. La titolarità di tali diritti su un immobile oggettivamente o soggettivamente inidoneo all’uso abitativo non rappresenta un ostacolo, purché l’immobile inidoneo non sia stato acquistato con le agevolazioni in precedenza. Inoltre, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare (neppure per quote) su tutto il territorio nazionale di diritti (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) su altra casa di abitazione già acquistata con le agevolazioni “Prima Casa”.

La seconda causa principale di decadenza è il trasferimento dell’immobile acquistato con i benefici “Prima Casa”, sia a titolo oneroso che gratuito, prima del decorso di 5 anni dalla data di acquisto. La decadenza per alienazione infra-quinquennale può essere evitata se il contribuente, entro 1 anno dall’alienazione, acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. È necessario che il nuovo immobile sia effettivamente destinato ad abitazione principale. Non è sufficiente, per evitare la decadenza, l’acquisto della sola nuda proprietà o del solo diritto di abitazione, né l’acquisto di un terreno su cui costruire entro un anno, o un acquisto a titolo gratuito (successione o donazione). Non impedisce la decadenza neanche la stipula di un contratto preliminare di compravendita, in quanto tale atto ha solo effetti obbligatori e non traslativi. L’alienazione parziale di una porzione dell’abitazione prima del quinquennio determina una decadenza limitata al valore della quota alienata.

Riguardo ai diritti reali, la Cassazione (n. 25863/2025) ha chiarito che non decade dall’agevolazione il contribuente che, prima del decorso dei 5 anni, dona il diritto di usufrutto sull’abitazione acquistata, riservando a sé la corrispondente nuda proprietà. La Suprema Corte motiva questa decisione affermando che l’agevolazione compete anche per l’acquisto della nuda proprietà, integrando un “progetto abitativo meritevole”. In questo caso, il contribuente non perde la titolarità della proprietà, ma si priva temporaneamente del diritto di utilizzo diretto del bene. Tuttavia, in senso opposto, l’Agenzia delle Entrate (risposta a interpello n. 441/E/2022) sostiene che la costituzione del diritto di usufrutto a tempo determinato sull’immobile prima dei 5 anni produca la decadenza parziale. Similmente, la cessione infra-quinquennale della sola nuda proprietà dell’immobile acquistato con l’agevolazione può determinare la decadenza limitatamente al valore di essa.

La terza causa di decadenza si verifica quando il contribuente, pur essendo ancora titolare di un’abitazione già acquistata con l’agevolazione “Prima Casa” (la “vecchia” prima casa), procede a un nuovo acquisto agevolato, ma non adempie all’impegno di alienare il vecchio immobile. Il termine per l’alienazione dell’immobile preposseduto (già acquistato con il beneficio) era di 1 anno, ma è stato raddoppiato a 2 anni per gli acquisti operati dal 1° gennaio 2025 (e per i rogiti stipulati dal 1° gennaio 2024, per i quali il termine precedente non era scaduto). In caso di mancata alienazione entro il termine di 2 anni, si verifica la decadenza dal beneficio.