Preavviso di ipoteca senza indicazione degli immobili
di Fabio CampanellaL’agente della riscossione, nel caso il contribuente non provveda al pagamento delle somme iscritte a ruolo, ha titolo per iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore e dei coobbligati a garanzia del credito erariale per un importo pari al doppio del credito azionato.
L’art. 77, ultimo comma, D.P.R. n. 602/1973, prevede che l’agente della riscossione, prima di procedere all’iscrizione dell’ipoteca, debba inviare al debitore una comunicazione, avvisandolo che nel caso di mancato pagamento di quanto dovuto entro 30 giorni, provvederà all’iscrizione di un’ipoteca sui suoi beni immobili.
La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 25456/2025, del 17 settembre 2025, è stata chiamata a valutare la legittimità della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, inviata dall’agente della riscossione, priva di alcuna indicazione sul bene immobile del contribuente che sarebbe stato colpito dalla misura di garanzia erariale.
Il Supremo Collegio, partendo dall’analisi ermeneutica del citato art. 77, D.P.R. n. 602/1973, ha chiarito che la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria non deve contenere l’indicazione del bene immobile su cui sarà iscritto il gravame, in quanto l’unico contenuto obbligatorio consta dell’avvertimento al debitore che nel caso di persistente morosità protratta per i successivi 30 giorni, sarà iscritta ipoteca. Parimenti, da una prospettiva sistematica, il Collegio ha escluso che la previsione normativa, che impone in capo all’agente della riscossione di notificare il predetto avviso al “proprietario dell’immobile”, possa far propendere a favore di una interpretazione difforme, dal momento che detta ultima specificazione va intesa come finalizzata esclusivamente a individuare il destinatario della notifica, ma non anche il contenuto dell’atto recapitato.
Il Collegio, pertanto, ha escluso un particolare onere motivazionale in capo all’agente della riscossione connesso al preavviso e, ancorché l’iscrizione ipotecaria possa soggiacere ai medesimi limiti dell’espropriazione immobiliare, essendo a essa preordinata, non ne ha rinvenuto alcun effetto circa il contenuto motivazione del preavviso da notificare, anche in virtù del generale principio di responsabilità patrimoniale del debitore ex art. 2740, c.c., che consente al creditore di scegliere quali beni del debitore sottoporre a esecuzione forzata. L’interpretazione assunta dai giudici di legittimità pare in linea con i precedenti arresti interpretativi di legittimità che avevano escluso l’obbligo di indicazione nel preavviso di ipoteca della rendita catastale (ord. n. 24258/2014) e del valore degli immobili aggrediti (ord. n. 36000/2021).
La scelta del Legislatore di non prevedere – nel preavviso di ipoteca – l’obbligo di indicazione dell’immobile che si intende pignorare, del resto, non può comportare alcuna lesione del diritto di difesa del contribuente-debitore, che è pienamente a conoscenza della consistenza del proprio patrimonio immobiliare, con cui risponde dei propri debiti scaduti e non saldati.
Come ricordato dal Collegio, è evidente che il diritto di garanzia possa costituirsi solo su un determinato bene immobile, ma dal momento che l’ipoteca sorge esclusivamente con l’iscrizione nei registri immobiliari – e non già con la notifica del semplice preavviso – è in quella fase che l’immobile debba essere necessariamente identificato e determinato ai fini della nascita del diritto reale di garanzia.
L’ordinanza, infine, richiamando un precedente arresto del Supremo Collegio, ha ricordato che, ai fini della legittimità dell’iscrizione ipotecaria è necessaria l’indicazione del valore del credito per cui si procede, in quanto elemento indispensabile al contribuente-debitore per la valutazione della correttezza della garanzia iscritta, che non deve superare il doppio del credito azionato e, soprattutto, per consentire al medesimo di identificare l’entità del debito garantito da ipoteca onde valutare di estinguerlo, al fine di ottenere la liberazione dell’immobile dal gravame.
In capo al contribuente debitore, pertanto, rimane l’onere di valutare la correttezza dell’operato dell’agente della riscossione riguardo l’iscrizione della misura di garanzia del credito erariale e, nel caso venisse riscontrato un profilo di illegittimità, esso dovrà essere fatto rilevare in sede giudiziale, mediante i comuni strumenti di tutela garantiti dall’ordinamento. In particolare, i giudici hanno specificato che, nel caso l’iscrizione ipotecaria sia sproporzionata rispetto all’ammontare del credito dovuto dal debitore, la stessa possa essere contestata dinanzi al giudice tributario che, tuttavia, non potrà procedere all’annullamento integrale dell’iscrizione ipotecaria, ma dovrà limitarsi a ricondurla entro il limite di valore corretto previsto dalla norma, annullandola nella parte eccedente e ordinando la riduzione dell’ipoteca, ai sensi dell’art. 2872, c.c., nei limiti del doppio del debito a ruolo ancora dovuto dal contribuente.
Il Collegio, rilevata l’opinabilità della questione e i contrastanti orientamenti nella giurisprudenza di merito, ha consolidato l’interpretazione ermeneutica, adottando un principio di diritto volto a chiarire che nella comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, in quanto atto informativo-sollecitatorio, va indicato, oltre all’avviso che in caso di persistente morosità si procederà con l’iscrizione di ipoteca, solo il credito per cui si procede – con riferimento sia all’an, cioè al titolo, sia al quantum, cioè all’entità – ma non anche l’indicazione dell’immobile o degli immobili su cui sarà iscritta ipoteca, essendo necessaria l’individuazione soltanto in occasione della successiva costituzione del diritto reale di garanzia, con l’esecuzione della pubblicità immobiliare.
