Tribunale di Pesaro, Sezione civile, 20 gennaio 2026
Parole chiave
Contratto – Affitto d’azienda – Trattative – Interruzione – Responsabilità precontrattuale
Massima: “In tema di responsabilità precontrattuale, quando le condizioni contrattuali proposte dalle parti (nel caso di specie di un possibile contratto di affitto di azienda) divergono in modo radicale, l’interruzione delle trattative a opera di una di esse non può determinare responsabilità precontrattuale, non potendo essere sorto alcun realistico affidamento della controparte sulla prossima conclusione del contratto”
Disposizioni applicate
Art. 1337 c.c. (trattative e responsabilità precontrattuale)
CASO
Una società in accomandita semplice è titolare di uno stabilimento balneare. L’intenzione della società è quella di dare l’attività in affitto di azienda per la prossima stagione estiva. A questo fine vengono intavolate trattative con una società a responsabilità limitata. Tuttavia, le condizioni prospettate dalle parti sono fortemente divergenti. Per questa ragione, la s.a.s. interrompe le trattative: il titolare non è più disponibile a dare in affitto l’azienda. La s.r.l., che avrebbe voluto divenire affittuaria dell’azienda, cita in giudizio la controparte chiedendone l’affermazione di responsabilità civile a titolo precontrattuale.
SOLUZIONE
Il Tribunale di Pesaro rigetta la domanda di risarcimento, in quanto le trattative si sono interrotte senza che si fosse creato affidamento nella conclusione del contratto. Le condizioni proposte dalle parti sono troppo lontane per ritenere che fosse stato raggiunto un accordo sugli elementi centrali del rapporto contrattuale.
QUESTIONI
L’art. 1337 c.c. disciplina la responsabilità precontrattuale, prevedendo che “le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede”. Seppure la disposizione taccia al riguardo, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che la violazione di questo canone obbliga la parte inadempiente a risarcire il danno patito dall’altra parte.
Nel caso affrontato dal Tribunale di Pesaro il contratto che si sarebbe dovuto concludere era un contratto di affitto di azienda. Una prima società era titolare dello stabilimento balneare, e lo avrebbe dato in affitto per una stagione a una seconda società. Ai sensi della definizione legislativa “l’azienda è il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa” (art. 2555 c.c.).
Il potenziale affittuario aveva proposto di prendere in affitto l’azienda per 14 anni a un canone particolarmente basso. Inoltre l’affittuario non offriva garanzie per il pagamento del canone. L’affittante propone condizioni completamente diverse: la durata deve essere di una sola stagione (meno di un anno) e il canone più elevato. Il potenziale affittante è preoccupato del fatto che la controparte sia una s.r.l. con un capitale particolarmente basso, e senza dunque la solidità patrimoniale necessaria per pagare i canoni.
Dal momento che le condizioni prospettate da una parte e dall’altra sono radicalmente diverse, le trattative si interrompono e il contratto non viene concluso. A questo punto, il potenziale affittuario agisce in giudizio contro il potenziale affittante, chiedendo il risarcimento del danno, ma la domanda viene rigettata, ponendosi in contrasto con la constante giurisprudenza delle corti di legittimità e di merito.
Secondo la Corte di cassazione (Cass., 15 aprile 2016, n. 7545), difatti, perché possa ritenersi integrata la responsabilità precontrattuale è necessario che tra le parti siano in corso trattative, che le trattative siano giunte a uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l’altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto, che la controparte cui si addebita la responsabilità le interrompa senza un giustificato motivo. Solo l’interruzione di trattative in fasi molto avanzate genera responsabilità. Il caso di scuola è quello dei testi contrattuali già concordati in tutti i dettagli e del rifiuto di una delle parti, all’ultimo momento, di apporre la firma.
Nel caso affrontato dal Tribunale di Pesaro, le trattative cessano abbastanza presto, in quanto le posizioni delle parti sono molto lontane. Si pensi all’elemento della durata: mentre il titolare dello stabilimento balneare voleva dare in affitto la struttura per una sola stagione estiva, l’altra parte desiderava prendere in gestione l’azienda per ben 14 anni. La durata non è di per sé un elemento essenziale del contratto di affitto, tuttavia – in una prospettiva economica – è un aspetto centrale. Del resto, se si esamina la disciplina del contratto di locazione (di cui l’affitto costituisce una sottocategoria), la legge prevede che “il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni è atto eccedente l’ordinaria amministrazione” (art. 1572 comma 1 c.c.).
Divergenti erano anche le aspettative in tema di canone. E il canone costituisce un elemento essenziale del contratto di locazione (nonché di affitto). A questo riguardo può essere utilmente menzionato un precedente della giurisprudenza di merito che riguardava un contratto di affitto. Il Tribunale di Crotone (Trib. Crotone, 1 giugno 2022, in dirittopratico.it) si è occupato di trattative concernenti la vendita di terreni che erano in affitto. L’affittuario proprio di acquistare i fondi, e – nelle more delle trattative – ottiene uno sconto sul canone di affitto. Sennonché le trattative per la vendita si arenano e l’affittante chiede all’affittuario i danni da responsabilità precontrattuale. Il giudice crotonese rigetta la domanda risarcitoria, dal momento che l’iter formativo del contratto (di compravendita in sostituzione di quello di affitto) non era pervenuto, al momento della sua interruzione, a uno stadio tale da legittimare l’affidamento nella relativa conclusione. Mancava difatti un accordo in ordine agli elementi essenziali della compravendita, come la data della stipula e soprattutto il prezzo.
Nel caso affrontato dal Tribunale di Pesaro, il giudice nega che ci siano gli estremi di una responsabilità precontrattuale. Nel caso invece in cui si giunga all’affermazione di responsabilità, non è sempre facile quantificare il danno patito dal soggetto che non ha potuto concludere il contratto per colpa dell’altro. La Corte di cassazione ritiene che sia risarcibile solo l’interesse negativo. Secondo Cass., 3 dicembre 2015, n. 24625, il pregiudizio risarcibile è circoscritto al solo interesse negativo, costituito sia dalle spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative sia dalla perdita di altre occasioni contrattuali.
