RESPONSABILITÀ CIVILE

Difformità urbanistica del bene promesso in vendita e responsabilità del mediatore immobiliare

Mediazione – Obblighi del mediatore – Art. 1759 c.c. – Diligenza professionale – Irregolarità urbanistiche – Momento della conoscibilità – Responsabilità contrattuale – Danno risarcibile – Nesso di causalità – Art. 1223 c.c. – Conseguenze immediate e dirette

[1] La responsabilità contrattuale per inadempimento dell’obbligazione risarcitoria esige un rapporto causale diretto e immediato tra l’inadempimento e il danno, conformemente all’art. 1223 cod. civ. Pertanto, sono risarcibili solo i danni diretti e necessitati dall’inadempimento e non quelli derivanti da scelte negoziali ulteriori e frutto di libera contrattazione tra le parti coinvolte.

IL CASO

Il venditore di un immobile proponeva azione di risarcimento dei danni nei confronti dell’agenzia immobiliare e dello studio tecnico professionale, cui aveva conferito mandato. L’attore, dopo aver conferito incarico all’agenzia per la vendita di un bene ricevuto in donazione, concludeva un contratto preliminare. Successivamente, emergevano delle difformità urbanistiche che lo studio tecnico, precedentemente incaricato dalla sua dante causa, non aveva rilevato.

L’agenzia immobiliare affermava che il venditore aveva garantito la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile e che la documentazione, inizialmente fornita (visure e piantine), non evidenziava difformità. Solo successivamente, l’agenzia aveva rilevato una difformità rispetto alla planimetria catastale, informando il venditore della necessità di interpellare un tecnico per la regolarizzazione. Il venditore aveva assicurato la possibilità di sanatoria e l’affare fu concluso con il versamento della caparra e della provvigione.

Il Tribunale di primo grado rigettava integralmente la domanda attorea, ritenendo che il mediatore non fosse tenuto all’accertamento della regolarità urbanistica in assenza di incarico specifico e che le difformità fossero emerse solo dopo l’analisi del progetto allegato alla concessione edilizia.

La Corte di merito accoglieva parzialmente l’appello del venditore. In particolare, confermava il rigetto delle pretese contro l’agenzia immobiliare, ribadendo che l’incarico di mediazione del 2011 recava barrata la casella relativa alla conformità edilizia ed urbanistica, esonerando l’agente immobiliare da tale accertamento. La documentazione iniziale, fornita dal venditore, non conteneva elementi per rilevare difformità. Solo dopo la stipula del preliminare nel giugno 2013, il venditore aveva incaricato l’agenzia di ritirare la concessione edilizia e solo in quel momento la stessa fu investita della verifica della conformità urbanistica, adempiendo al dovere di informazione una volta accertata l’anomalia. La Corte territoriale, invece, accoglieva la domanda risarcitoria nei confronti dello Studio tecnico, limitandola alla perdita patrimoniale strettamente conseguente alla violazione della diligenza professionale, in quanto l’irregolarità urbanistica non era stata riscontrata né sanata secondo l’incarico conferito. Il danno veniva liquidato equitativamente, escludendo i pregiudizi non direttamente dipendenti dall’inadempimento.

Il venditore proponeva ricorso per cassazione, lamentando, per quanto qui di interesse, l’erronea esclusione della responsabilità dell’agente immobiliare ed il mancato riconoscimento di tutte le voci di danno richieste.

La Suprema Corte rigettava il ricorso, confermando la decisione di merito.

SOLUZIONE

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in commento, offre importanti chiarimenti su due profili centrali della responsabilità professionale: i limiti dell’obbligo informativo del mediatore immobiliare ed il perimetro del danno risarcibile in base al nesso di causalità giuridica. La Corte stabilisce che la responsabilità del mediatore, per la mancata comunicazione di irregolarità urbanistiche, è esclusa se l’informazione non era conoscibile con la diligenza professionale al momento della conclusione dell’affare. Inoltre, ribadisce che i danni derivanti da scelte autonome e discrezionali del danneggiato, sebbene occasionate dall’inadempimento, non sono risarcibili in quanto non ne costituiscono una conseguenza “immediata e diretta” ai sensi dell’art. 1223 c.c.

QUESTIONI

L’ordinanza in commento affronta due questioni giuridiche distinte ma interconnesse: la prima attiene alla delimitazione della responsabilità del mediatore ex art. 1759 c.c.; la seconda riguarda l’applicazione dei principi sulla causalità giuridica nella liquidazione del danno da inadempimento contrattuale.

Sulla responsabilità del mediatore e la diligenza professionale

Il primo motivo di ricorso verte sulla presunta violazione, da parte dell’agente immobiliare, degli obblighi di informazione sanciti dall’art. 1759 c.c.

La Suprema Corte, nel rigettare la censura, si allinea ad un orientamento ormai consolidato che interpreta l’obbligo di diligenza del mediatore non come un dovere di compiere indagini tecnico-giuridiche approfondite, ma come un obbligo di comunicare le circostanze note o conoscibili con la diligenza esigibile da un professionista del settore.

La Corte richiama espressamente il principio enunciato in un proprio precedente (Cass. civ., n. 11371/2023), secondo cui la responsabilità risarcitoria del mediatore per la mancata informazione su irregolarità urbanistiche “deve essere valutata con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare“.

Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva accertato in fatto che l’agenzia non disponeva della documentazione necessaria (progetto edilizio) per rilevare la difformità prima della stipula del preliminare, avendola acquisita solo in un momento successivo. Una volta emersa l’irregolarità, l’agenzia aveva correttamente informato il cliente, adempiendo così al proprio dovere.

La Cassazione ha confermato, quindi, la decisione della Corte territoriale, ritenendo che non fosse configurabile alcuna violazione del dovere di informazione da parte del mediatore, posto che l’irregolarità dell’immobile era stata verificata solo dopo la conclusione dell’affare; pertanto, l’agenzia aveva adempiuto al proprio dovere informativo, una volta venuta a conoscenza della difformità.

In altre parole, l’obbligo informativo del mediatore è circoscritto alle circostanze note o conoscibili al momento della conclusione dell’affare e non si estende ad indagini tecniche specifiche non richieste o non emergenti dalla documentazione fornita inizialmente dalle parti.

Questo approccio è coerente con altra giurisprudenza di legittimità, la quale ha precisato che il mediatore non è tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica (Cass. civ., 15274/2006).

L’obbligo di corretta informazione, basato sul criterio della media diligenza professionale (art. 1176, co. 2, c.c.), impone di comunicare le circostanze note o conoscibili secondo la comune diligenza e, al contempo, vieta di fornire informazioni non controllate.

Pertanto, se il venditore stesso fornisce documentazione incompleta non può poi dolersi della mancata scoperta di vizi, che solo un’analisi tecnica più approfondita, esulante dal normale incarico di mediazione, avrebbe potuto svelare.

La responsabilità del mediatore è, dunque, distinta ed autonoma rispetto a quella del venditore. Mentre quest’ultimo è tenuto a garantire la regolarità del bene, il primo risponde per la violazione di un dovere informativo la cui estensione è parametrata alla professionalità ed alle informazioni concretamente accessibili.

Sul nesso di causalità e la limitazione del danno risarcibile

Con il secondo motivo di ricorso, il venditore ricorrente lamentava la violazione e falsa applicazione degli artt. 40 e 41 c.p. e degli artt. 1218 e 1223 c.c., per avere la Corte d’Appello negato il risarcimento del mancato guadagno e degli esborsi sostenuti (sconto praticato al promissario acquirente, valore locativo dell’immobile, provvigioni corrisposte) in relazione alla responsabilità contrattuale dello Studio tecnico.

La Corte di Cassazione ha ritenuto infondato questo profilo del motivo, ribadendo i principi consolidati in materia di responsabilità contrattuale e nesso di causalità. Il risarcimento per l’inadempimento dell’obbligazione, ai sensi dell’art. 1223 c.c., esige un rapporto causale immediato e diretto tra l’inadempimento e il danno. La norma, quindi, mira a limitare l’estensione temporale e spaziale degli effetti degli eventi illeciti, escludendo ogni danno che costituisca una conseguenza in rapporto di mera occasione.

L’ambito del danno risarcibile per inadempimento contrattuale è circoscritto dal criterio della cosiddetta “regolarità causale”, secondo cui sono risarcibili i danni diretti e immediati, nonché i danni mediati e indiretti, che rientrino nella serie delle conseguenze normali del fatto, in base ad un giudizio di probabile verificazione rapportato all’apprezzamento dell’uomo di ordinaria diligenza. La ricostruzione del nesso di derivazione eziologica implica la scomposizione del giudizio causale in due segmenti autonomi e consecutivi:

Causalità materiale: volta ad identificare, in applicazione del criterio del “più probabile che non“, il nesso tra la condotta e l’evento di danno.
Causalità giuridica: diretta ad accertare il nesso tra l’evento e le conseguenze dannose risarcibili, in applicazione dell’art. 1223 c.c.

L’accertamento di tale nesso di causalità è riservato al giudice del merito ed il suo apprezzamento è insindacabile in sede di legittimità, purché sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi.

Nel caso in esame, la Corte d’Appello aveva escluso il risarcimento per le somme richieste dal venditore (sconto, valore locativo, provvigioni) perché non ritenute in diretta correlazione con la violazione dei doveri professionali dello Studio tecnico. Le perdite subìte dal venditore non erano una conseguenza “normale” e prevedibile dell’inadempimento del professionista, ma derivavano da una autonoma determinazione del danneggiato che, di fatto, aveva interrotto il nesso eziologico. L’inadempimento dello studio tecnico aveva costituito una mera “occasione” per il verificarsi di tali danni, la cui causa efficiente e prossima risiedeva invece nelle scelte strategiche del venditore.

La Cassazione ha ritenuto che la Corte territoriale avesse correttamente applicato i principi sulla causalità, escludendo la reintegrazione per perdite che erano conseguenza di scelte autonome del danneggiato e non causalmente riconducibili, con un rapporto di necessarietà, al fatto illecito.

In conclusione, l’ordinanza in commento si inserisce nel solco di un orientamento che mira a definire con rigore i confini della responsabilità professionale, sia per quanto riguarda l’estensione degli obblighi a carico del professionista (ancorandoli al momento della conclusione dell’affare ed alla diligenza professionale esigibile), sia per la selezione dei danni effettivamente risarcibili, escludendo quelli che, pur collegati all’illecito, dipendono in ultima analisi dalla sfera volitiva e decisionale del danneggiato stesso.