Trib. Torino, sent. 12/02/2025, n. 736, Dott. N. Aloj
Obbligazioni e contratti – Caparra confirmatoria – Recesso – risoluzione di diritto e cumulo di domande (art. 1385 c.c.; art. 1457 c.c.)
Massima: “Il recesso presuppone l’inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell’inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale e configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelli di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall’inadempimento dell’altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, nonché le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto”.
CASO
Alfa S.r.l. conveniva in giudizio Beta S.r.l., esponendo:
– di avere sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, in virtù del quale la convenuta si obbligava a venderle un certo immobile;
– di avere versato una caparra confirmatoria contestualmente alla sottoscrizione del preliminare;
– che il termine per la stipula del contratto definitivo inizialmente fissato era stato prorogato di comune accordo ad altra data, che le parti avevano stabilito essere essenziale ai sensi di legge (al pari del termine originario);
– che il rogito era stato fissato una prima volta e successivamente nuovamente fissato per il termine ultimo essenziale, ma che l’atto non era stato stipulato sia perché persistevano talune irregolarità catastali evidenziate dal notaio, sia perché la promittente venditrice non aveva consegnato la documentazione cui si era obbligata;
– che, dunque, non era stato possibile concludere la vendita nel termine essenziale, per fatto imputabile esclusivamente a parte convenuta, inadempiente rispetto agli obblighi assunti con il preliminare;
– che, di conseguenza, il contratto si era risolto ex art. 1457 c.c.;
– che, alla luce della natura essenziale del termine, l’attrice aveva chiesto inutilmente il pagamento del doppio della caparra.
Alfa concludeva pertanto chiedendo, in via principale, l’accertamento dell’inadempimento di Beta e della risoluzione di diritto del contratto ex art. 1457 c.c., con condanna di quest’ultima al pagamento del doppio della caparra. In subordine, chiedeva invece l’accertamento del grave inadempimento della convenuta e dell’operato recesso, con condanna della convenuta sempre al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, oltre accessori.
Beta si costituiva in giudizio contestando in vario modo le posizioni avversarie e, nello specifico e per quanto di interesse, che non è consentito il cumulo della risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c. e della dichiarazione di recesso ex art. 1385 c.c.; deduceva altresì che il termine essenziale non era stabilito a favore dell’acquirente ma solo a favore della venditrice.
La causa veniva istruita e, precisate le conclusioni, trattenuta in decisione dal giudice.
SOLUZIONE
Il Tribunale, con la sentenza in commento, accoglie la domanda subordinata dell’attrice.
QUESTIONI
A fronte delle contestazioni svolte dalla convenuta e considerato che la domanda principale proposta da Alfa aveva ad oggetto l’accertamento e la dichiarazione della intervenuta risoluzione del contratto ex art. 1457 c.c. e la condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra, il Tribunale si interroga anzitutto sulla compatibilità della domanda di accertamento della intervenuta risoluzione di diritto del contratto con la domanda di restituzione del doppio della caparra.
Il Tribunale richiama la sentenza n. 18392/2022 della Suprema Corte, che, nel solco dei principi già affermati dalla nota sentenza a Sezioni Unite n. 553/2009, ha precisato gli stessi concetti con riferimento all’ipotesi in cui venga richiesto il pagamento del doppio della caparra a seguito della verificazione della risoluzione di diritto del contratto (in quel caso, dopo rituale diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.), ciò che impedisce alla parte non inadempiente di formulare una dichiarazione di recesso dal contratto medesimo, essendo lo stesso già sciolto in virtù dell’effetto risolutorio già verificatosi.
La Suprema Corte ha precisato che in un’ipotesi siffatta non è precluso alla parte non inadempiente di avvalersi della liquidazione anticipata e forfettaria del danno originariamente prevista con la caparra, sulla base del principio di diritto secondo cui “In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, l’esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicché la parte non inadempiente che limiti fin dall’inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell’effetto risolutorio“.
Essendo la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., alla quale la sentenza sopra citata fa espresso riferimento, una modalità di risoluzione di diritto del contratto, analogamente a quella prevista per la scadenza del termine essenziale ex art. 1457 c.c., il principio così espresso può ritenersi senz’altro applicabile anche al caso posto all’esame del Tribunale, nel quale, analogamente al caso esaminato dalla S.C., la parte non inadempiente ha chiesto sin dal principio il pagamento del doppio della caparra.
Dunque, la circostanza che la parte invochi un effetto risolutorio già prodottosi in virtù della scadenza del termine essenziale ex art. 1457 c.c. non impedisce alla medesima parte di domandare il pagamento del doppio della caparra, posto che come interpretato dalla citata sentenza della Suprema Corte, l’art. 1385, co. 3 c.c. che vincola la parte non inadempiente ad esercitare la domanda di risarcimento regolata dalle norme generali ove costei abbia agito per l’adempimento coattivo o per la risoluzione, non vale per il mero accertamento dell’effetto risolutorio già prodottosi ope legis, sul piano stragiudiziale.
Deve dunque ritenersi ammissibile anche sotto tale profilo la domanda svolta in via principale di accertamento della intervenuta risoluzione del contratto ex art. 1457 c.c. e di condanna della controparte alla corresponsione del doppio della caparra.
Nel merito, però, il Tribunale si spinge a verificare se il termine per la stipula del contratto definitivo, prorogato di comune accordo tra le parti, fosse essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c.
Sul punto, il Tribunale ricorda che la natura essenziale del termine può desumersi dalla volontà dei contraenti, ovvero dalla natura del contratto o dalle modalità della prestazione. Nel primo caso (essenzialità soggettiva) tale caratteristica deve risultare da una dichiarazione dei contraenti e deve essere indicata in modo inequivoco, non potendo ritenersi tale la formula secondo cui la prestazione deve essere adempiuta “entro e non oltre” un determinato giorno (Cass. 22549/2007, Cass. 21838/2010). La giurisprudenza afferma infatti che “il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e soprattutto della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo” (Cass. n. 32238/2019, n. 14426/2016 n. 25549/2007, n. 21587/2007, n. 5797/2005, n. 2491/1999, n. 10751/1996, n. 2347/1995), posto che l’utilizzo di espressioni quali “entro e non oltre” integra invece una mera locuzione di stile e non vale a qualificare il termine come essenziale (Cass. n. 5509/2002, n. 6086/1999, n. 2870/1983).
Con riferimento al caso di specie, nel contratto preliminare era sì previsto sì un termine per la stipula del contratto, ma tale termine era ritenuto essenziale nell’interesse della sola parte promittente venditrice, ossia della convenuta, posto che nello stesso contratto si prevedeva espressamente che ove la parte promittente acquirente si fosse rifiutata ovvero anche se si fosse ritenuta irreperibile, la promittente venditrice avrebbe avuto diritto di ritenere risolto il contratto per decorso del termine essenziale a suo favore. La successiva proroga del termine non aveva mutato, a detta del Tribunale, la natura essenziale in favore della sola parte promittente venditrice, già stabilità nel contratto preliminare originario (diversamente, le parti avrebbero invero dovuto esplicitarlo nell’accordo modificativo). Per tale motivo, la domanda di accertamento della intervenuta risoluzione di diritto del contratto ex art. 1457 c.c. proposta in via principale veniva dunque rigettata.
Il Tribunale passa poi ad esaminare la domanda, posta in via subordinata da parte attrice, di accertamento dell’intervenuto recesso ex art. 1385 c.c. per grave inadempimento della controparte e la correlata domanda di restituzione del doppio della caparra.
Trattasi di domande che per il Tribunale può ritenersi ammissibile poiché, come si è detto in precedenza, sostanzialmente può essere assimilata alla risoluzione di diritto del contratto per intervenuta scadenza del termine essenziale, non ricorrendo l’incompatibilità che invece opera tra la domanda di accertamento dell’intervenuto recesso dal contratto con pagamento del doppio della caparra (o ritenzione della stessa) e la domanda di risoluzione giudiziale del contratto ex art. 1453 c.c. con risarcimento del danno.
Ciò precisato, il Tribunale prende in considerazione le obbligazioni assunte dalla promittente venditrice e ritiene provata la circostanza che le stesse non erano state adempiute dalla convenuta. Accerta quindi nella condotta della parte promittente venditrice un grave inadempimento ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c.
Il meccanismo previsto dall’art. 1385, co. 2, c.c., attribuisce infatti alla parte non inadempiente ex lege la facoltà di recedere a fronte dell’inadempimento della controparte, purché tale strumento di autotutela sia esercitato in modo adeguato alla sua funzione, che presuppone che la controparte abbia posto in essere un inadempimento imputabile di non scarsa importanza (il Tribunale richiama, ad esempio, Cass. n. 21209/2019 e Cass. n. 409/2012).
Il Tribunale arriva a ritenere che la condotta della convenuta abbia costituito inadempimento di non scarsa importanza avuto riguardo all’interesse della promissaria acquirente, considerato che erano trascorsi circa dieci mesi dalla stipula del contratto preliminare senza che la promittente venditrice si fosse curata di adempiere a quelle obbligazioni propedeutiche indispensabili per addivenire alla stipula del rogito. La corretta esecuzione del contratto, anche alla luce del principio di buona fede in executivis (art. 1375 c.c.), avrebbe infatti dovuto indurre la parte promittente venditrice ad attivarsi immediatamente dopo aver assunto l’obbligo di vendere al fine di verificare se vi fossero le condizioni per procedere in tal senso.
Si comprende allora come la violazione da parte della promittente venditrice degli obblighi contrattuali assunti deve ritenersi costituire inadempimento di non scarsa importanza avuto riguardo all’interesse della controparte che dunque, anche a prescindere dalla essenzialità del termine per la stipula del definitivo (essenzialità che come si è detto era prevista esclusivamente a favore della promittente venditrice), coltivava la ragionevole aspettativa di concludere l’affare entro il termine previsto o a ridosso dello stesso.
La circostanza che alla data prevista per il rogito la promissaria venditrice non si fosse invece nemmeno attivata rendeva chiaro che la stipula del contratto definitivo non sarebbe potuta avvenire entro un breve termine.
Dunque l’interesse della parte creditrice all’ottenimento della prestazione veniva in tal modo gravemente violato, così giustificandosi l’esercizio del diritto di recesso anche ai sensi dell’art. 1455 c.c.
Il Tribunale, dunque, alla fine, in accoglimento della prima domanda subordinata di parte attrice, dichiara che il recesso della promissaria acquirente è stato legittimamente esercitato, con conseguente diritto dell’attrice all’ottenimento del doppio della caparra; importo il quale peraltro, trattandosi di un debito di valuta, non è soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all’art. 1224 c.c., che va, peraltro, provato dal richiedente (Cass. 14289/2018, n. 5639/2014, n. 13339/2006, n. 6758/2003, n. 10373/2002, n. 3113/1995).
Nel caso di specie, invece, non essendo stato allegato il maggior danno, sono stati ritenuti dovuti i soli interessi legali al tasso di cui all’art. 1284 c.c., co. 1, c.c. dalla data della costituzione in mora, al giorno antecedente la proposizione della domanda giudiziale, e al tasso di cui all’art. 1284, co. 4, c.c. dalla domanda giudiziale al saldo, esclusi gli interessi sugli interessi.
