Massima: “In tema di condominio, l’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, configura una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria dell’edificio; è, dunque, dal testo di tale deliberazione assembleare che deve necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale nella prima ipotesi di cui all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., non potendo, viceversa, trarsi implicitamente dall’importo del fondo in concreto costituito quale sia l’ammontare delle spese necessarie”.
CASO
La Corte d’Appello di Genova, rigettava il gravame interposto dal condomino Tizio avverso la sentenza del Tribunale di Savona.
La Corte distrettuale rigettava l’impugnazione ex art. 1137 c.c., spiegata dal condomino appellante, avverso quattro deliberazioni condominiali tutte aventi ad oggetto il rifacimento della facciata condominiale.
Segnatamente lamentava la nullità delle delibere assembleari di cui sopra giacchè a suo dire avrebbero approvato l’intervento di manutenzione dell’intera facciata dello stabile, ripartendo le spese tra tutti i condomini nonostante parte della ridetta facciata fosse di proprietà esclusiva.
La Corte d’Appello decideva sulla base dell’atto a ministero del Notaio Caio con il quale Sempronio singolo proprietario di edificio costituito da due piani “fuori terra in corso di costruzione, aveva venduto l’intera area sovrastante la soletta di copertura del primo piano sopra il piano terreno (e cioè del secondo piano fuori terra)”, alla Società Alfa.
Nel rogito si precisava che “sull’area come sopra acquistata la società compratrice avrà il diritto di costruire più piani che resteranno di assoluta e esclusiva proprietà della società compratrice stessa, e ciò senza dover corrispondere alcuna indennità al venditore, o suoi aventi causa, per la sopraelevazione, in deroga all’art. 1127 c.c.”.
In una postilla nel medesimo rogito veniva altresì precisato che “in parziale deroga a quanto sopra si convengono le parti che i muri perimetrali sino all’altezza dell’area, oggetto del presente atto, permangono in proprietà esclusiva del venditore; detti muri perimetrali restano, però, gravati della servitù di attraversamento per tubazioni, canali, ed altro necessario al servizio degli alloggi, costruendi sull’area compravenduta, e ciò limitatamente a quanto sarà eseguito dalla società compratrice sino alla data di ultimazione dei lavori e relativa dichiarazione di abitabilità dell’intero fabbricato”.
I giudici di secondo grado hanno ritenuto legittima la delibera del 28 novembre 2015, evidenziando che essa si fondava sulle tabelle millesimali da tempo in uso, allegate a un regolamento condominiale di natura contrattuale risalente al 1961. La sentenza impugnata ha affermato che la facciata, pur non essendo integralmente comune, svolge una funzione strutturale a servizio dell’intero edificio; pertanto, tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione, sia ordinaria sia straordinaria, in proporzione al valore delle rispettive proprietà, come determinato dalle tabelle vigenti.
È stato inoltre osservato che l’atto del 1959 richiamato non contiene una previsione espressa che ponga a carico del proprietario esclusivo dei muri perimetrali, fino all’altezza dell’area, le relative spese di manutenzione. In assenza di una pattuizione chiara in tal senso, non è possibile ritenere che tale proprietario, per il solo fatto di aver riservato a sé la proprietà esclusiva, abbia inteso assumersi integralmente l’onere della conservazione delle strutture portanti della facciata, sollevando gli altri condomini da ogni contributo.
In conclusione la Corte d’appello di Genova ha ritenuto evidente la volontà dell’assemblea di contenere il costo degli interventi rispetto a quanto previsto nel capitolato, limitandoli a quelli strettamente necessari. Ha inoltre osservato che la previsione di un fondo cassa pari a €13.000 oltre IVA consente di individuare in tale importo la quantificazione dei lavori approvati, ferma restando la possibilità di adeguamenti dovuti a eventuali varianti in corso d’opera.
Soccombente anche in secondo grado, il condomino Tizio proponeva ricorso in Cassazione sulla base di quattro motivi.
L’intimato Condomino Beta non svolgeva attività difensive.
Su proposta del relatore, il quale ha ritenuto il ricorso manifestamente fondato e, pertanto, definibile con il procedimento previsto dall’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375, comma 1, n. 5, c.p.c., il Presidente ha disposto la fissazione dell’adunanza in Camera di consiglio.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 16953 del 25 maggio 2022, accoglieva il ricorso, cassava la sentenza con rinvio alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, per un nuovo esame della vicenda alla luce dei principi affermati con l’ordinanza, rimettendo alla Corte d’Appello di Genova la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
QUESTIONI
Con il primo motivo il ricorrente denunciava la violazione e falsa applicazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., dell’art. 1123 comma 1 e 1137, c.c., atteso che l’assemblea non detiene il potere di decidere “della sorte di beni che non costituiscono parti o servizi comuni, né tantomeno, quello di imporre l’obbligatorietà ed il relativo costo ai condomini assenti o dissenzienti”.
Con il secondo motivo censurava la pronuncia delle seconde cure per violazione e falsa applicazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., dell’art. 1069 c.c., e dell’art. 69 disp. att. c.c., relativamente al fatto che se è vero che la manutenzione delle opere realizzate su cosa altrui grava sui proprietari dei fondi dominanti, è altrettanto corretto che la manutenzione delle porzioni del fondo servente non interessate da tali opere rimanga a carico dei proprietari di quest’ultimo.
Con il terzo motivo il ricorrente lamentava la violazione e falsa applicazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., dell’art. 112 c.p.c., avendo la Corte d’Appello di Genova ritenuto che l’interesse del ricorrente fosse limitato alla sola ripartizione delle spese (e relativa delibera) e non già anche all’esercizio del più generale potere decisionale della assemblea del condominio rappresentato da tutte le delibere impugnate.
Con il quarto e ultimo motivo denunciava la violazione e falsa applicazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c, dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., giacchè la Corte distrettuale avrebbe ritenuto legittima la delibera del fondo speciale “in maniera arbitraria e non pari all’ammontare dei lavori”.
I quattro motivi, in ragione della loro connessione, vanno esaminati unitariamente e risultano fondati nei termini che seguono.
Le decisioni adottate dall’assemblea dei condomini devono essere considerate, a tutti gli effetti, come atti di natura negoziale, configurandosi quali risultanti di una pluralità di manifestazioni di volontà individuali, espressione non già di una volontà unitaria dell’assemblea in senso astratto, bensì di quella della maggioranza formatasi al suo interno, e quindi come atto proprio dell’organizzazione condominiale.
La deliberazione costituisce, in sostanza, una fase dell’attività gestoria del condominio; ne deriva che la questione della sua validità o invalidità va valutata in relazione agli effetti che essa è idonea a produrre sulla gestione medesima. In tale prospettiva, oggetto del giudizio previsto dall’art. 1137 c.c. è il valore funzionale della delibera, dovendosi accertare se tale valore debba essere preservato oppure rimosso mediante pronuncia di annullamento o declaratoria di nullità.
La rilevanza organizzativa desumibile dal contenuto della delibera assembleare assume, pertanto, carattere decisivo ai fini dell’individuazione del rimedio applicabile, ponendosi quale criterio di bilanciamento tra l’esigenza di reprimere eventuali vizi dell’atto e quella, contrapposta, di assicurare la stabilità delle decisioni adottate in ambito condominiale, nonché la certezza dei rapporti giuridici instaurati in attuazione delle determinazioni dell’organo collegiale.
Avendo riguardo, nel presente caso, ai lavori di rifacimento della facciata dell’edificio condominiale, va sottolineato che la determinazione dell’oggetto delle opere di manutenzione straordinaria — ossia la definizione degli elementi costruttivi fondamentali, sia sotto il profilo qualitativo sia sotto quello quantitativo — e la conseguente ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dai condomini rientrano tra i contenuti essenziali della delibera assembleare, così come previsto dall’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, il quale dispone che “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
Per orientamento costante della Corte di Cassazione, infatti, “occorre l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione, mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell’articolo 1135, comma 1, n. 4, del c.c. e con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136, comma 4, del c.c., per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale. La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso l’autorizzazione assembleare di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato. I condomini non possono, però, sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l’utilità dei lavori, l’adeguatezza tecnica dell’intervento stabilito o la scelta di un preventivo di spese meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta. Il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali – infatti – è limitato al riscontro della legittimità, in base alle norme di legge o del regolamento condominiale e giunge fino alla soglia dell’eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito e alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea”[1].
Le Sezioni Unite della Cassazione si sono espresse sul punto rilevando che “in tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.”[2].
Ne consegue pertanto che uno dei casi in cui la deliberazione dell’assemblea condominiale deve considerarsi nulla è quello dell’“impossibilità dell’oggetto”, intesa sia in senso materiale sia in senso giuridico, riferita al contenuto concreto della deliberazione (c.d. decisum).
In particolare, l’impossibilità giuridica dell’oggetto, per il Supremo Collegio, va valutata alla luce delle competenze proprie dell’assemblea: in quanto organo deliberativo della collettività condominiale, l’assemblea può occuparsi esclusivamente della gestione dei beni e dei servizi comuni. Di conseguenza, essa non può deliberare su beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, poiché qualsiasi decisione che non riguardi le parti comuni dell’edificio non può essere adottata secondo il metodo assembleare della maggioranza, ma richiede necessariamente il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.
È dunque indiscutibile che sia nulla — e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall’articolo 1137 c.c. — la delibera dell’assemblea condominiale che approvi e ripartisca spese estranee alla gestione del condominio, come avviene, ad esempio, per quelle relative alla manutenzione di beni di proprietà esclusiva.
La sentenza impugnata ha pertanto errato nel ritenere di competenza dell’assemblea le spese per il rifacimento della porzione dei muri perimetrali di proprietà esclusiva, come risultante dal titolo rinvenuto nell’atto del 3 settembre 1959, in deroga all’articolo 1117 c.c.. Né può trovare giustificazione nell’integrale accollo ai condomini delle opere di manutenzione di tali beni la circostanza della “servitù di attraversamento per tubazioni, canali ed altri impianti necessari al servizio degli alloggi soprastanti”, operando, in mancanza di diversa e specifica pattuizione in forma scritta, i criteri dettati dall’articolo 1069 c.c.
I muri maestri o perimetrali, come le facciate di prospetto, di un edificio condominiale, sono, invero, oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 1, sempre che non risulti il contrario dal titolo.
Neppure il richiamo alle “tabelle millesimali storicamente adottate” può essere interpretato come approvazione tacita — per facta concludentia — di una convenzione che faccia gravare sui condomini le spese di manutenzione delle parti di proprietà esclusiva.
Per la Corte di Cassazione, infatti, “l’approvazione e le modifiche delle tabelle millesimali devono risultare da atto scritto, mentre non possono avvenire in conseguenza di comportamenti concludenti tenuti dai condomini; non basta quindi il pagamento dei contributi per diversi anni da parte della collettività condominiale sulla base di tabelle applicate di fatto oppure la prolungata accettazione dei rendiconti o la partecipazione con voto favorevole a delibere di ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli risultanti dalle tabelle esistenti”[3].
Se è vero che l’obbligo di contribuire agli oneri condominiali, ai sensi degli articoli 1123 c.c. e seguenti, non dipende necessariamente dalla comproprietà della cosa, ma frequentemente trae origine dall’utilità che essa apporta alle singole unità immobiliari, indipendentemente dal titolo di proprietà[4], ogni giustificazione del concorso dei condomini nelle spese relative a un bene di proprietà esclusiva — seppur gravato da servitù in favore del condominio — deve avvenire in proporzione ai benefici effettivamente derivanti.
Analogamente, la Corte d’appello di Genova ha commesso un errore nell’applicare l’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, traendo dalla limitata costituzione del fondo speciale una presunta “volontà dell’assemblea di deliberare un costo dei lavori più contenuto rispetto a quanto indicato nel capitolato”, ovvero che tale importo costituisse la quantificazione definitiva dei lavori approvati.
Invero, la deliberazione dell’assemblea, come previsto dall’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, deve individuare con precisione l’oggetto delle opere di manutenzione straordinaria, determinandone contestualmente l’entità e l’ammontare dei lavori, e provvedere successivamente alla ripartizione delle spese corrispondenti tra i condomini.
Lo stesso articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, come modificato prima dalla L. n. 220 del 2012 e successivamente dal Decreto Legge n. 145 del 2013, convertito nella L. n. 9 del 2014, stabilisce inoltre che la delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni debba obbligatoriamente prevedere la costituzione di un fondo speciale preventivo, corrispondente all’ammontare predeterminato dei lavori o, se previsto dal contratto, a un fondo calcolato in relazione ai singoli pagamenti dovuti in base allo stato di avanzamento progressivo delle opere.
Imponendo l’allestimento anticipato di un fondo speciale “pari all’ammontare dei lavori”, l’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, configura pertanto una condizione ulteriore di validità della delibera di approvazione degli interventi indicati, la cui effettiva osservanza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ai sensi dell’articolo 1137 c.c.
È dunque dal testo della deliberazione assembleare che approva gli interventi di manutenzione straordinaria dell’edificio che deve emergere in maniera chiara il prezzo dei lavori, importo che, nella prima ipotesi prevista dall’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, deve corrispondere a quello del fondo speciale costituito. Non è invece ammissibile desumere implicitamente dall’entità del fondo già effettivamente allestito quale sia l’ammontare delle spese necessarie.
Il ricorso deve pertanto essere accolto e la sentenza impugnata annullata, con rinvio alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, affinché proceda a riesaminare la causa conformandosi ai principi sopra enunciati e provveda altresì alla regolazione delle spese del giudizio di cassazione.
[1] Cass. Civ. n. 4430/17
[2] Cass. Civ. SS.UU. n. 9839/21
[3]Cass. Civ. n. 26042/19
[4] Cass. Civ n. 22573/20
