Tribunale di Viterbo, Sezione civile, 16 febbraio 2026, Giudice Piredda
Parole chiave
Condominio – Assemblea – Convocazione – Comproprietari – Convocazione di un solo comproprietario – Annullamento delibera
Massima: “In caso di immobile in comproprietà, l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere trasmetto a ciascun comproprietario, posto che tutti i comproprietari sono legittimati ad agire a tutela del bene comune, anche mediante l’impugnazione di delibere assembleari che si ritengano pregiudizievoli rispetto al condominio o al proprio immobile”.
Disposizioni applicate
Art. 1136 c.c. (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni), art. 1137 c.c. (impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea), art. 66 disp. att. c.c.
CASO
In un appartamento all’interno di un edificio sito in Sutri vivono due coniugi, che sono comproprietari dell’unità immobiliare. L’amministratore convoca l’assemblea di condominio, ma viene inviata un’unica raccomandata congiuntamente ai coniugi. L’avviso di ricevimento viene firmato dalla sola moglie. Il marito impugna la delibera condominiale, sostenendone la nullità per violazione delle disposizioni di legge che impongono di convocare tutti gli aventi diritto.
SOLUZIONE
Il Tribunale di Viterbo accoglie l’impugnazione e annulla la delibera dell’assemblea del condominio.
QUESTIONI
L’assemblea del condominio è la riunione dei proprietari delle parti comuni dell’edificio. Affinché i condomini possano partecipare alla riunione, occorre che siano convocati. Il dovere di convocare tutti i condomini spetta all’amministratore del condominio.
La base normativa in tema di convocazione dell’assemblea condominiale è costituita dall’art. 1136 c.c., che disciplina la prima e la seconda convocazione, con maggioranze diverse, e più basse, in seconda convocazione per facilitare la tenuta dell’assemblea. Il comma 6 dell’art. 1136 c.c. identifica i destinatari della convocazione: “l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.
Si tratta di comprendere chi abbia diritto a essere convocato all’assemblea condominiale. Sono i proprietari delle parti comuni dell’edificio. Nel caso un’unità immobiliare sia di proprietà di due persone (il caso tipico è quello dei coniugi), ambedue hanno il diritto di essere convocate.
Nel caso trattato dal Tribunale di Viterbo, la convocazione è stata inviata ad ambedue i coniugi, ma con un’unica raccomandata. Dal momento che la raccomandata è stata firmata dalla (sola) moglie, si ha la certezza che la signora abbia ricevuto la convocazione. Mancando invece la firma del marito, non si ha la certezza che questi abbia saputo della prossima tenuta dell’assemblea condominiale.
I dettagli sulle modalità di convocazione dell’assemblea di condominio sono dati dal comma 3 dell’art. 66 disp. att. c.c., secondo cui “l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione”. La violazione di una qualsiasi di queste prescrizioni rende la delibera assembleare annullabile.
Il medesimo comma 3 dell’art. 66 disp. att. c.c. specifica difatti che “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”. Del resto, Cass. 20 dicembre 2021, n. 40827, ha chiarito che la preventiva convocazione degli aventi diritto a partecipare all’assemblea di condominio integra un requisito di validità della deliberazione, la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge.
Nel caso in esame, non essendoci prova che il marito abbia ricevuto l’avviso di convocazione, il Tribunale di Viterbo ritiene configurata una violazione di legge: uno degli aventi diritto non è stato convocato. La delibera assunta in violazione di legge può essere annullata. Il giudice viterbese accoglie la domanda e annulla la delibera condominiale.
La soluzione fatta propria dal Tribunale di Viterbo è corretta dal punto di vista formale, anche se – nella prospettiva pratica – rende più oneroso il lavoro dell’amministratore. Seguendo difatti questa soluzione giurisprudenziale, in tutti i casi in cui l’immobile è intestato a più persone, diventa necessario convocarle tutte all’assemblea.
Un caso simile a quello affrontato dal Tribunale di Viterbo nella sentenza in commento è stato trattato dal Tribunale di Avellino (Trib. Avellino, 24 agosto 2023, in condominioweb.com). L’assemblea condominiale delibera dei lavori di messa in sicurezza dello stabile. Tra i condomini vi sono dei coniugi. La convocazione viene inviata solo al marito e non alla moglie. Il marito impugna la delibera davanti al giudice avellinese, proprio per l’omessa convocazione della coniuge. Il Tribunale di Avellino, però, rigetta la domanda. Il diritto di impugnare la delibera spetta a chi non sia stato convocato, non a chi sia stato convocato: sarebbe stata la moglie, comproprietaria dell’unità immobiliare, a dover agire in giudizio. Il marito ha ricevuto la comunicazione e non ha dunque subito alcun pregiudizio informativo.
Il Tribunale di Viterbo annulla la delibera condominiale anche per un secondo motivo, completamente diverso dal primo. L’avviso di convocazione conteneva l’ordine del giorno. In sede assembleare, tuttavia, era stata assunta anche una delibera concernente un argomento non all’ordine del giorno. Sussiste così un secondo profilo di illegittimità della delibera, in quanto i condomini hanno diritto a essere informati circa gli argomenti che verranno trattati in assemblea, così da consentire a ciascuno condomino di ponderare l’opportunità o meno di partecipare all’assemblea e di valutare preventivamente le eventuali obiezioni da porre.
Anche per questo secondo profilo, la sentenza del Tribunale di Viterbo riflette l’orientamento della Suprema Corte. Secondo Cass., 5 ottobre 2020, n. 21271, l’obbligo di preventiva informazione dei condomini sul contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione.
