Real Estate digitale – Online – Annunci immobiliari – Piattaforme digitali intermediazione immobiliare – Deepfake – Manipolazione delle immagini – AI – IA – Intelligenza artificiale- – Truffe immobiliari – Tutela del consumatore – Codice consumo – Asimmetria informativa – Affidamento – Responsabilità informativa – Compravendite immobiliari on line – Locazioni immobiliari on line – Regolamento (UE) 2024/1689 – AI Act
Sintesi
La diffusione dell’AI generativa e dei Deepfake nel Real Estate digitale consente di creare o manipolare immagini di immobili in modo estremamente realistico, favorendo la pubblicazione di annunci ingannevoli o riferiti a immobili inesistenti. Ciò alimenta l’asimmetria informativa tra consumatore e piattaforme digitali o portali on line, aumentando l’incidenza di truffe online con richieste di pagamenti anticipati. In tale contesto assumono rilievo gli strumenti di tutela civilistici, penali ed europei volti a garantire trasparenza, correttezza informativa e protezione del consumatore.
Il fenomeno dei Deepfake nel mercato immobiliare online
La ricerca di immobili si svolge sempre più spesso attraverso portali Online e piattaforme di intermediazione che pubblicano annunci di immobili, nei quali la componente visiva – fotografie degli ambienti interni e dei contesti – rappresenta uno degli elementi principali su cui il potenziale acquirente o conduttore fonda la propria decisione. Parallelamente, lo sviluppo di sistemi avanzati di AI ha reso possibile la produzione di immagini sintetiche di qualità estremamente elevata. Attraverso modelli di Deep Learning è oggi possibile generare ambienti domestici credibili, arredamenti plausibili e condizioni di luce coerenti con il contesto visivo. Queste tecnologie, alla base dei cosiddetti Deepfake, permettono di simulare scenari realistici che possono risultare difficili da distinguere da immagini autentiche. Con il termine Deepfake si indica infatti un contenuto multimediale – come immagini, video o audio – manipolato o generato artificialmente attraverso sistemi basati su Deep Learning, in grado di imitare in modo estremamente realistico persone, ambienti o situazioni.
Modalità operative delle truffe basate su Deepfake
Le tecniche di manipolazione visiva rese possibili dall’uso dell’AI possono essere impiegate in diversi modi per realizzare truffe nell’immobiliare digitale.
- Una prima modalità riguarda la manipolazione di fotografie reali. Le tecnologie di generazione e modifica delle immagini consentono di eliminare difetti strutturali, come crepe o infiltrazioni, di modificare le proporzioni degli ambienti oppure di aggiungere elementi inesistenti, quali balconi, terrazzi o viste panoramiche. A differenza del tradizionale fotoritocco, l’AI è in grado di ricostruire parti dell’immagine in modo coerente con il contesto, rendendo la manipolazione meno facilmente individuabile.
- Una seconda modalità, più grave, consiste nella creazione di immobili inesistenti. Attraverso strumenti di generazione di immagini basati su Deep Learning è possibile produrre fotografie realistiche di interni e facciate di edifici, pubblicando poi un annuncio Online e richiedendo una caparra per “bloccare” l’immobile. In tali situazioni l’immobile pubblicizzato può non esistere oppure l’indirizzo indicato può corrispondere a un edificio diverso.
- Un ulteriore schema fraudolento consiste nella riproduzione di annunci autentici a prezzi più convenienti. In questo caso il truffatore utilizza fotografie tratte da un annuncio reale, le modifica leggermente tramite strumenti di AI e ripubblica lo stesso immobile a un prezzo particolarmente vantaggioso. L’offerta del truffatore, apparentemente più accattivante rispetto a quella reale, può indurre il consumatore a effettuare rapidamente un pagamento per riservare l’immobile.
- Infine, le tecnologie di Deepfake possono essere impiegate per creare identità digitali fittizie, come profili di agenti immobiliari inesistenti o immagini apparentemente autentiche del venditore. Tali elementi contribuiscono a rafforzare la credibilità dell’annuncio e a consolidare l’affidamento del consumatore.
La vulnerabilità del consumatore nel Real Estate digitale
Il mercato immobiliare digitale presenta caratteristiche che lo rendono particolarmente esposto a fenomeni di manipolazione digitale delle informazioni. Il rischio di truffa aumenta quindi quando l’interazione tra venditore e consumatore avviene esclusivamente Online e non è possibile effettuare una verifica diretta dell’immobile prima del versamento di somme di denaro. In particolare:
- la ricerca di immobili avviene spesso a distanza, specialmente nel caso di studenti, lavoratori o persone che intendono trasferirsi in un’altra città o in un altro paese. In tali situazioni il consumatore può non avere la possibilità di visitare immediatamente l’immobile e tende ad affidarsi alle informazioni e alle immagini presenti nell’annuncio;
- le transazioni immobiliari prevedono frequentemente pagamenti anticipati, come caparre o depositi cauzionali. Ciò rende particolarmente efficace la strategia fraudolenta basata sulla richiesta di un versamento preliminare;
- la crescente sofisticazione delle tecniche di manipolazione delle immagini, rese possibili dall’AI, accentua l’asimmetria informativa tra il soggetto che pubblica l’annuncio e il consumatore che lo consulta. Quest’ultimo non dispone normalmente degli strumenti tecnici necessari per verificare l’autenticità delle immagini o per individuare eventuali segnali tipici dei Deepfake, come dettagli visivi incoerenti, illuminazioni irrealistiche o elementi grafici anomali.
Profili di tutela civilistica e risvolti penali
Il Deepfake nel mercato immobiliare digitale e, quindi, l’utilizzo di immagini manipolate tramite AI, accentua l’asimmetria informativa tra professionista e consumatore, incidendo sulla corretta formazione del consenso contrattuale. Sul piano civilistico, tali condotte possono integrare pratiche commerciali scorrette ai sensi degli artt. 20–22 del Codice del Consumo, attuativo della direttiva 2005/29/CE, nonché configurare dolo contrattuale (artt. 1439–1440 c.c.), con conseguente annullabilità del contratto e risarcimento del danno, oltre ad altre possibili contestazioni (per esempio, violazione dei doveri di buona fede nelle trattative (artt. 1337 e 1375 c.c.). Rilevano inoltre, a livello europeo, il Regolamento (UE) 2024/1689 – AI Act, che introduce obblighi di trasparenza per i contenuti generati o manipolati artificialmente, imponendo la chiara indicazione dei Deepfake (art. 50), ma anche il Regolamento (UE) 2022/2065 – Digital Services Act, che prevede obblighi per le piattaforme online di rimozione tempestiva dei contenuti illeciti e sistemi di segnalazione (“notice and action”). Sul piano penale, la pubblicazione di annunci immobiliari fondati su immagini artificiali o immobili inesistenti può integrare il reato di truffa (art. 640 c.p.), nonché, in presenza di strumenti digitali o identità fittizie, il c.d. furto di identità digitale che può avvenire tramite frode informatica (art. 640-ter c.p.) o sostituzione di persona (art. 494 c.p.). Ulteriori profili di tutela derivano dal GDPR (Reg. UE 2016/679) e dalla recente introduzione nell’ordinamento italiano dell’art. 612-quater c.p., relativo alla diffusione illecita di contenuti generati o manipolati con intelligenza artificiale.
Le nuove frontiere per gli operatori del diritto
L’uso di AI generativa e Deepfake negli annunci immobiliari online accentua le asimmetrie informative e pone nuove sfide di tutela per consumatori e operatori del diritto. Il quadro normativo civile e penale, integrato dalle recenti regolazioni europee in materia digitale, offre nuove opportunità di intervento ma richiede anche la conoscenza del contesto tecnologico, richiedendo ulteriori competenze rispetto a quelle strettamente giuridiche. Così, nell’assistere piattaforme di annunci, diventa centrale l’adozione di modelli di compliance coerenti con il Digital Services Act e con gli obblighi di trasparenza dell’AI Act. Parallelamente, emergeranno necessità nella difesa delle piattaforme anche in sede penale, assumendo in tal caso rilievo la dimostrazione dell’adozione di procedure diligenti di rimozione dei contenuti illeciti. In questo scenario, la pratica forense dovrà sempre più integrare competenze giuridiche e conoscenza delle tecnologie digitali. Per il consumatore vittima di truffa, dall’altra parte, si prospetta un doppio binario di tutela: sul piano civile, azioni di annullamento del contratto per dolo e relativi rimedi civilistici per il recupero delle somme versate; sul piano penale, configurabilità di vecchie e nuove tipi di reato quali truffa, frode informatica o sostituzione di persona. La principale sfida del Legislatore consiste dunque nell’adattare i principi tradizionali della tutela consumeristica a un contesto digitale sviluppando sia strumenti normativi sia soluzioni tecniche di verifica dell’autenticità dei contenuti digitali, al fine di preservare la fiducia dei consumatori nel mercato immobiliare Online e garantire un adeguato livello di protezione nei nuovi ecosistemi digitali.
