Tribunale di Roma, sez. V civile, Sentenza del 17 ottobre 2025, Giudice Dott.ssa E. Fulgenzi
Massima: “L’amministratore non ha l’obbligo di consegnare i documenti giustificativi di spesa, ma è tenuto soltanto a permettere ai condòmini che ne facciano richiesta, di prenderne visione ed estrarre copia, gravando sui condòmini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà”.
CASO
Il Consorzio Alfa proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Roma, deducendo quanto segue.
Con ricorso per decreto ingiuntivo depositato in data 15 febbraio 2022, Tizio, in qualità di socio del Consorzio Alfa, chiedeva l’emissione di un provvedimento monitorio nei confronti del Consorzio, volto ad ottenere la consegna e l’estrazione di copia della seguente documentazione:
a) copia delle fatture pagate relative agli esercizi 2020 e 2021, nonché di quelle sospese e non ancora saldate;
b) copia dei bilanci relativi agli esercizi 2020 e 2021, nonché del bilancio preventivo 2022;
c) copia della relazione concernente le video-ispezioni del collettore fognario.
Il Tribunale di Roma emetteva il decreto ingiuntivo in data 5 aprile 2022, che veniva notificato al Consorzio in data 7 aprile 2022; tuttavia con atto di citazione notificato il 17 maggio 2022, il Consorzio Alfa proponeva opposizione, premettendo in fatto di essere un consorzio di urbanizzazione costituito tra circa 400 proprietari di immobili, avente ad oggetto la gestione delle parti e dei servizi comuni della zona residenziale interessata e che Tizio aveva dapprima rivestito la carica di membro del Consiglio di amministrazione del Consorzio dal 30 maggio 2017 sino al 31 dicembre 2021, data delle dimissioni, ma che sempre aveva costantemente ricevuto tutta la documentazione e le comunicazioni afferenti alla gestione consortile delle parti comuni.
Riguardo ai fatti, in data 11 gennaio 2022, Tizio avanzava richiesta di accesso alla documentazione consortile, assegnando un termine di 15 giorni per l’adempimento ed alla scadenza di tale termine, in data 27 gennaio 2022, faceva seguire PEC da parte del proprio difensore Tizio, con la quale veniva sollecitato riscontro alla richiesta di accesso agli atti.
Il Consorzio, con comunicazione del 1 febbraio 2022, riscontrava puntualmente la richiesta, rappresentando quanto segue:
a) il bilancio 2020 era già nella disponibilità di Tizio, essendo stato trasmesso con e-mail del 23 novembre 2021;
b) il bilancio 2021 non risultava ancora completato, poiché si era in attesa della documentazione necessaria, che sarebbe stata trasmessa a seguito del passaggio di consegne tra il precedente e il nuovo segretario del Consorzio;
c) il bilancio preventivo 2022 non era stato ancora redatto e sarebbe stato oggetto dell’ordine del giorno del successivo Consiglio di amministrazione;
d) la relazione relativa alle video-ispezioni del collettore fognario era in corso di valutazione da parte dei professionisti incaricati, i quali avrebbero predisposto un piano di intervento, da trasmettere successivamente a tutti i consorziati;
e) successivamente alla data dell’8 febbraio 2022, fissata per il passaggio di consegne tra il segretario uscente e quello subentrante, si sarebbe provveduto al controllo dei bilanci e per poi fissare un appuntamento al fine di consentire a Tizio la visione e l’estrazione di copia di tutta la documentazione richiesta.
Nella medesima comunicazione del 1° febbraio 2022, il Consorzio evidenziava altresì che la documentazione relativa agli esercizi 2019, 2020 e 2021 era già stata trasmessa al richiedente dal precedente segretario con comunicazione del 23 novembre 2021.
Nonostante tutto ciò, in data 15 febbraio 2022, Tizio, senza richiedere alcun appuntamento al nuovo segretario per prendere visione della documentazione ed estrarre eventuali copie, come espressamente indicato dal Consorzio, depositava il ricorso per decreto ingiuntivo oggetto della presente opposizione.
Alla luce di quanto esposto, secondo l’opponente non sussisteva alcuna violazione degli obblighi di cui all’art. 1129 c.c. In particolare, la documentazione richiesta con il provvedimento monitorio risultava:
– già nella disponibilità del ricorrente;
– non ancora formata alla data di emissione del decreto (bilancio 2021 e preventivo 2022);
– ovvero oggetto di valutazione tecnica da parte dei professionisti incaricati (relazione sulle video-ispezioni).
L’opponente richiamava, inoltre, la giurisprudenza in materia di diritto di accesso, la quale afferma che tale diritto non può tradursi in un aggravio ingiustificato dell’attività amministrativa né in un ostacolo al corretto funzionamento dell’ente, dovendo essere esercitato nel rispetto dei principi di buon andamento, leale collaborazione e buona fede.
Nel caso di specie, era stato più volte rappresentato a Tizio che, nel periodo della richiesta, era in corso il passaggio di consegne tra segretari; il termine di soli 15 giorni assegnato per l’adempimento doveva pertanto ritenersi irragionevolmente breve anche alla luce degli artt. 1175 e 1375 c.c. Tizio, peraltro, non aveva mai fissato alcun appuntamento per l’accesso agli atti successivamente al passaggio di consegne avvenuto l’8 febbraio 2022, tenendo un comportamento contrario ai principi di correttezza e buona fede.
Il Consorzio concludeva pertanto chiedendo che, accertata e dichiarata l’insussistenza di qualsivoglia obbligo a suo carico, il decreto ingiuntivo opposto fosse dichiarato nullo e inefficace e, comunque, revocato, con condanna dell’opposto ai sensi dell’art. 96, ultimo comma, c.p.c., per temerarietà dell’azione, oltre alla rifusione delle spese di lite.
Costituendosi in giudizio Tizio deduceva che, a seguito delle dimissioni rassegnate in data 11 novembre 2021, egli aveva cessato di far parte del Consiglio di amministrazione del Consorzio dal 31 dicembre 2021. Tuttavia, in qualità di consorziato, conservava il diritto di voto nelle assemblee e il pieno diritto di accesso alla documentazione afferente alla gestione consortile.
Rappresentava che, con comunicazione del 1° febbraio 2022, gli era stato riferito che il passaggio di consegne tra il segretario uscente e quello subentrante sarebbe avvenuto in data 8 febbraio 2022, e che successivamente sarebbe stato fissato un appuntamento per la consultazione degli atti. Al fine di evitare ulteriori aggravi di spesa, in data 27 aprile 2022 egli contattava nuovamente il segretario, il quale riferiva di non aver ricevuto autorizzazione dal Presidente per la produzione della documentazione richiesta.
In data 9 maggio 2022, Tizio reiterava la richiesta di appuntamento; con risposta dell’11 maggio 2022, il segretario comunicava che alcuni documenti, pervenuti di recente, erano ancora in fase di elaborazione e invitava formalmente l’istante a concordare data e orario per l’incontro. In data 1 giugno 2022, il segretario consegnava la documentazione richiesta, ad eccezione delle fatture.
Con comunicazione del 5 giugno 2022, Tizio confermava la ricezione della documentazione oggetto del decreto ingiuntivo, segnalando tuttavia la mancata consegna delle fatture sospese e non ancora pagate, auspicando una soluzione conciliativa della controversia.
Alla luce di ciò, il resistente concludeva chiedendo, in via preliminare, la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 648 c.p.c. e, nel merito, il rigetto dell’opposizione, con conferma del decreto opposto e condanna dell’opponente alla rifusione delle spese di giudizio.
Nel corso del giudizio, il Tribunale concedeva la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo limitatamente alla consegna delle fatture sospese e da pagare relative agli esercizi 2020 e 2021. Depositatesi le memorie e ritenuta la causa documentalmente istruita, la stessa veniva trattenuta in decisione.
SOLUZIONE
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, revocava il decreto ingiuntivo e condannava Tizio alla rifusione al Consorzio delle spese del presente giudizio.
QUESTIONI
Tizio dava atto, sin dalla propria costituzione in giudizio, dell’avvenuta consegna parziale della documentazione oggetto del decreto ingiuntivo, avvenuta in data 01.06.2022, e dunque successivamente alla notifica del decreto, residuando unicamente un obbligo di consegna limitato alle fatture ancora insolute e da corrispondere relative agli esercizi 2020 e 2021, nonché la questione sulle spese del giudizio promosso.
Ne discendeva, secondo il Giudice, che il decreto ingiuntivo opposto andasse revocato, dovendosi provvedere esclusivamente in ordine alla consegna delle suddette fatture ancora pendenti relative agli esercizi 2020 e 2021, nonché alla regolamentazione delle spese di lite.
Sul punto, in via generale, in mancanza di specifici riferimenti normativi o documentali idonei a comprovare l’esistenza di una disciplina particolare del diritto di accesso agli atti contenuta nell’atto costitutivo o nello statuto del Consorzio Alfa, risultano applicabili, in via analogica, le disposizioni normative che regolano il diritto di accesso alla documentazione nel condominio degli edifici, secondo un attuale ed autorevole indirizzo della giurisprudenza di legittimità[1].
La normativa vigente pone in capo all’amministratore di condominio l’obbligo di tenere, conservare e aggiornare la contabilità condominiale, nonché di garantire ai condomini il diritto di accesso alla documentazione detenuta per loro conto in virtù del mandato conferitogli dall’assemblea.
Tale obbligo trova fondamento negli articoli 1129, 1130 e 1130-bis c.c., come novellati dalla riforma del condominio introdotta dalla legge n. 220 del 2012, la quale ha espressamente chiarito la portata del diritto dei condomini di accedere alla documentazione condominiale e le conseguenze derivanti dall’eventuale rifiuto ingiustificato dell’amministratore.
In particolare, le citate disposizioni riconoscono a ciascun condomino il diritto di prendere visione dei documenti amministrativi e contabili relativi alla gestione condominiale e di ottenerne copia, a proprie spese, imponendo all’amministratore un dovere di collaborazione attiva finalizzato a rendere effettivo l’esercizio di tale diritto, in modo compatibile con l’organizzazione della propria attività professionale. L’obbligo di trasparenza nella gestione delle spese comuni consente ai condomini di verificare la correttezza e la regolarità dell’operato dell’amministratore, costituendo elemento essenziale della c.d. “buona amministrazione”.
L’amministratore non può, pertanto, opporre un diniego arbitrario o immotivato alle richieste di accesso, salvo che ricorrano specifiche limitazioni previste dalla legge, quali quelle connesse alla tutela dei dati personali o ad altre esigenze giuridicamente rilevanti.
A tal fine, l’articolo 1129 c.c. riconosce all’amministratore la facoltà di indicare preventivamente i giorni e le fasce orarie in cui i condomini possono esercitare il diritto di accesso agli atti, così da contemperare le esigenze di trasparenza e controllo con quelle di efficiente organizzazione del lavoro amministrativo. In ogni caso, la documentazione deve essere messa a disposizione entro termini congrui, evitando ritardi ingiustificati che possano comprimere i diritti dei condomini[2].
E’ costante il principio secondo il quale ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, e i relativi costi die estrazione della documentazione rimangono a carico dei condòmini istanti[3].
Ad ogni buon conto, gli Ermellini hanno tenuto a evidenziare che l’eventuale inadempimento, da parte dell’amministratore, dell’obbligo di consentire l’accesso alla documentazione condominiale integra una grave irregolarità rilevante ai fini della possibile revoca giudiziale dell’incarico, ai sensi dell’articolo 1129 c.c.; tuttavia, tale condotta non incide sull’accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa creditoria azionata dal condominio nei confronti del singolo partecipante.
In particolare, la mancata consegna o esibizione dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti o della documentazione giustificativa delle spese non costituisce presupposto né della liquidità, né della esigibilità, né della prova della morosità oggetto di riscossione. Ne consegue che l’azione di recupero delle somme dovute può essere validamente esercitata dal Condominio anche in assenza dell’adempimento di tale obbligo informativo da parte dell’amministratore[4].
Il singolo condomino, infatti, non è titolare nei confronti del condominio di un diritto di natura sinallagmatica alla preventiva visione dei documenti giustificativi di spesa, posto che l’obbligazione di contribuzione agli oneri condominiali trae causa direttamente dalla disciplina legale del condominio e dalle deliberazioni assembleari validamente adottate, e non da un rapporto contrattuale a prestazioni corrispettive. Pertanto, il condomino, diversamente dalla materia dellelocazione, eccezione di inadempimento ex art. 9 L.392/78[5], non può legittimamente sottrarsi al pagamento delle spese comuni, né paralizzare la pretesa creditoria del condominio, eccependo la mancata previa disamina della documentazione contabile, ferma restando la tutela dei suoi diritti attraverso gli strumenti di controllo e di impugnazione previsti dall’ordinamento.
Al contrario, invece, non ha diritto ad agire in via monitoria per la consegna di copie dei carteggi condominiali chi, in base al regolamento contrattuale di condominio e annesse tabelle millesimali, è escluso dalla compagine condominiale essendo esonerato dalla contribuzione delle spese[6].
Ciò posto, il Tribunale capitolino aggiungeva che la giurisprudenza di legittimità e di merito in materia condominiale è costante nell’affermare che il diritto del singolo condomino ad ottenere l’ostensione della documentazione contabile presuppone la prova dell’avvenuta formulazione, nei confronti dell’amministratore, di una specifica istanza di accesso, ovvero della richiesta – rimasta priva inevasa – di fissazione di un appuntamento, ovvero, ancora, dell’effettivo accesso ai luoghi di custodia della documentazione senza che sia stata consentita la visione o l’esame degli atti richiesti.
Alla luce delle disposizioni codicistiche vigenti e del consolidato orientamento giurisprudenziale, deve infatti ribadirsi che l’amministratore non è gravato dall’obbligo di consegnare ai condomini i documenti giustificativi di spesa, essendo tenuto esclusivamente a consentirne la visione e l’estrazione di copia a coloro che ne facciano richiesta. Incombe, pertanto, sul condomino l’onere di dimostrare che l’amministratore abbia impedito o comunque ostacolato l’esercizio di tale facoltà[7].
Infatti, ai sensi dell’art. 1130-bis c.c., i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle singole unità immobiliari hanno diritto di prendere visione, in ogni tempo, dei documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia a proprie spese; tale diritto, tuttavia, non si estende sino a ricomprendere l’obbligo, in capo all’amministratore, di procedere all’invio della documentazione richiesta a ciascun istante.
Applicando i suddetti principi al caso di specie, sia con riferimento alle fatture ancora insolute relative agli esercizi 2020 e 2021, sia con riguardo all’ulteriore documentazione già consegnata, doveva rilevarsi come, alla luce della corrispondenza prodotta in atti – ed in particolare della comunicazione e-mail inviata dal Consorzio in data 1° febbraio 2022 – il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo risulti iniziativa senz’altro prematura e priva di interesse ad agire.
Tale iniziativa, secondo il Giudice, avrebbe potuto essere evitata qualora l’ingiungente avesse concordato, a partire dall’8 febbraio 2022, un incontro con il nuovo segretario al fine di visionare ed estrarre copia della documentazione, come espressamente proposto nella medesima comunicazione.
Con detta e-mail, peraltro, il Consorzio rappresentava che la documentazione contabile richiesta non era ancora nella propria disponibilità e che la relazione tecnica era pervenuta solo pochi giorni prima, presentando altresì difficoltà di apertura, ed era in corso di esame e valutazione da parte dei tecnici incaricati, con successiva trasmissione a tutti i consorziati. Tali circostanze escludono, pertanto, la configurabilità di un ingiustificato rifiuto o di un colpevole ritardo nell’esibizione della documentazione da parte dell’ente.
Né può ritenersi fondato l’assunto dell’opposto secondo cui, in forza della suddetta comunicazione, sarebbe gravato sul nuovo segretario l’onere di contattare l’istante per la fissazione di un appuntamento. Anche a voler ritenere tale onere in capo al Consorzio, e non già al consorziato interessato, risulta in ogni caso che ciò non sarebbe stato concretamente possibile prima del 15 febbraio 2022, data di deposito del ricorso per decreto ingiuntivo, senza che vi fosse il tempo materiale per concordare un incontro presso gli uffici del Consorzio volto alla visione della documentazione, il cui invio in copia non era dovuto dall’ente e che, comunque, non avrebbe potuto essere trasmessa in un termine così ristretto.
Il decreto ingiuntivo opposto veniva, pertanto, revocato, con conseguente condanna alle spese secondo il principio della soccombenza.
[1] Il Tribunale, invero, riportava Cass. civ., Sent. n. 28611/2022, ove i giudici di legittimità ritenevano come “il consorzio costituito tra proprietari di immobili per la manutenzione di strade ed opere comuni realizzate a seguito dell’attuazione di un piano di lottizzazione costituisce una figura atipica e, quindi, il rapporto consortile è disciplinato anzitutto dalle pattuizioni contenute nell’atto costitutivo e nello statuto del consorzio; soltanto qualora in tali atti manchi una disciplina specifica sono applicabili le disposizioni più confacenti alla regolamentazione degli interessi coinvolti dalla controversia che, nel caso in cui il consorzio abbia ad oggetto la gestione dei beni e dei servizi comuni di una zona residenziale, devono individuarsi nelle norme concernenti il condominio”.
[2] Trib. Milano, Sent. n. 2346/2021.
[3] Trib. Roma, Sent. n. 15169/2024.
[4] Cass. civ., Ord. n. 7260/2024
[5] Tra i tanti, in via autoreferenziale, si rimanda in dottrina a: Luppino S., Le Locazioni in Condominio, Maggioli, 2020
[6] Trib. Roma, Sent. n. 9746/2024.
[7] App. Palermo, Sent. n. 766/2025. La Corte di Palermo ha precisato che il diritto di accesso del condomino alla documentazione condominiale non deve essere confuso con un inesistente obbligo di consegna della medesima. In altri termini, sull’amministratore grava esclusivamente il dovere di consentire la visione dei documenti e, ove richiesto, l’estrazione di copia degli stessi, a spese dell’interessato. Nessuna disposizione normativa, infatti, riconosce al condomino il diritto di pretendere dall’amministratore la trasmissione o la spedizione di copie degli atti e documenti di cui quest’ultimo è custode per conto del condominio.
