Corte d’Appello di Perugia, sez. Civile, Sentenza del 10 dicembre 2025 n. 670
Massima: “Il contemperamento del diritto all’installazione dell’ascensore nel vano scale con quello dell’uso paritetico della cosa comune si fonda sulla conservazione della stabilità e della sicurezza del fabbricato, in cui rientrano la fruibilità delle rampe e il deflusso delle persone sia pure con un disagio tollerabile”.
CASO
Tizio e Caia, condomini del Condominio Alfa, convenivano in giudizio avanti al Tribunale altri due condomini Sempronio e Mevia, chiedendo l’annullamento della delibera condominiale del 19.09.2016, che aveva autorizzato i convenuti a realizzare a proprie spese un mini ascensore per accedere dal piano interrato al loro appartamento posto al terzo piano, e conseguentemente condannarli alla rimozione dell’opera.
Gli attori riferivano di non avere ricevuto la convocazione per l’assemblea, che il mini ascensore aveva ridotto la larghezza del vano scale a meno di 80 cm, tanto da impedire il ripristino del corrimano e l’utilizzo del vano scale, nonché il pregiudizio del diritto all’uso paritetico delle scale condominiali previsto dall’art. 1102 c.c..
Sempronio e Mevia si costituivano in giudizio eccependo in primis la tardività della impugnazione della delibera del 19.09.2016 e l’inammissibilità della domanda.
I convenuti dichiaravano che Tizio, venuto a conoscenza della deliberazione del 19.09.2016, ne aveva tuttavia sottoscritto il verbale; che vi era stato un avviso orale ai condomini sullo svolgimento dell’assemblea del 19.09.2016, i quali avevano avuto anche modo di esaminare il progetto; da ultimo, gli stessi eccepivano che la realizzazione del mini ascensore non necessitava di alcuna delibera, in quanto non alterava la destinazione della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c. ed inoltre era destinato a persone disabili.
Dopo l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini non citati, dei quali veniva dichiarata la contumacia, la causa veniva istruita con acquisizione dei documenti prodotti, prove orali e CTU tecnica.
Al termine dell’iter processuale, il Tribunale decideva di annullare la delibera oggetto di causa che aveva autorizzato la realizzazione di un mini ascensore nel vano scale, condannando i convenuti alla rimozione dello stesso e al ripristino delle opere ex ante.
Tizio e Caia proponevano gravame avanti alla Corte territoriale di Perugia chiedendo una parziale riforma della sentenza.
SOLUZIONE
La Corte d’Appello di Perugia rigettava l’appello e confermava la sentenza di primo grado.
QUESTIONI
Gli appellanti si dolevano di un erroneo esame di fatti decisivi dibattuti nonché della violazione dell’art. 1102 c.c.., chiedendo una nuova analisi del pregiudizio subito a causa della eccessiva riduzione di larghezza delle scale a 80 cm e dell’assenza del corrimano, compromettenti l’uso della cosa comune.
In particolare, la sentenza avrebbe minimizzato la lesione della parità del diritto all’uso delle parti comuni, ritenendo che la restrizione delle rampe riguardasse un breve tratto del vano scale, mentre la larghezza dei pianerottoli interpiano sarebbe rimasta invariata e idonea a consentire il passaggio contemporaneo di due persone e il passaggio orizzontale di una barella con una inclinazione massima del 15% lungo l’asse longitudinale.
Al contrario, malgrado la larghezza dei pianerottoli fosse rimasta invariata, la riduzione di larghezza di ciascuna rampa di scale a 80 cm, secondo gli appellanti, avrebbe impedito il transito contemporaneo di due persone affiancate, per cui una persona con problemi di deambulazione non avrebbe potuto avvalersi dell’aiuto di una altra persona.
Invero, il passaggio di una barella risulterebbe praticabile esclusivamente previa inclinazione della medesima e mediante l’utilizzo di una lettiga avente larghezza non superiore a 56 cm; parimenti, le operazioni di trasloco sarebbero consentite unicamente con riferimento ad arredi di ridotte dimensioni, mentre per quelli di maggior ingombro si renderebbe necessario il ricorso a idonee piattaforme elevatrici.
Sempronio e Mevia, oltretutto, non avevano ancora realizzato il corrimano prescritto dal titolo abilitativo edilizio e dalla sentenza, che tuttavia ridurrebbe ulteriormente la larghezza del vano scale a meno di 80 cm, limite imposto dal regolamento edilizio del Comune, aggravando l’inutilizzabilità del vano scale.
Gli appellanti richiamavano a sostegno delle proprie ragioni la Cass. n. 12847/07, secondo la quale la riduzione della larghezza della rampa a 85 cm avrebbe reso disagevole il contemporaneo passaggio di due persone e problematico il trasporto di oggetti di grosse dimensioni.
Pertanto, il mini ascensore avrebbe dovuto essere rimosso.
I giudici del gravame, anzitutto, premettevano che indipendentemente dalla assenza di persone portatrici di handicap, il mini ascensore mirava a eliminare le barriere architettoniche, in quanto rientrante fra i meccanismi per l’accesso ai piani superiori considerati espressamente dalla L. n. 13/1989.
Difatti, con l’avanzare dell’età i condomini sarebbero andati obbiettivamente incontro a difficoltà di deambulazione, sicché la installazione del mini ascensore, consentendo di evitare le scale, avrebbe attenuato il disagio nell’accesso all’abitazione.
Sul punto, in osservanza a quanto ritenuto dalla giurisprudenza di legittimità, la Corte umbra rilevava come tra i soggetti beneficiari delle disposizioni previste dalla L. n. 13/1989 rientrassero parimenti le persone anziane, le quali, pur non essendo portatrici di disabilità vere e proprie, siano soggette a disagi fisici e difficoltà motorie[1].
Invero, la definizione delle barriere è contenuta all’interno dell’art. 2, lett. a, del Decreto Ministeriale n. 236/1989 ai sensi del quale esse si sostanziano in ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea.
Ciò posto, la Corte di merito precisava che, nel caso di specie, pur riducendo la larghezza di parte delle rampe di scale, l’installazione dell’ascensore a spese a carico esclusivo dei condomini interessati non avrebbe costituito un’innovazione, tale da necessitare di una deliberazione assembleare.
La stessa poteva, invece, configurarsi quale una modificazione rientrante nell’esercizio di una facoltà individuale, finalizzata a eliminare le barriere architettoniche e ottenere la migliore e più comoda utilizzazione della cosa, sicché non occorreva la preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo che la stessa non fosse imposta da una convenzione approvata dai condomini mediante esercizio dell’autonomia privata[2].
Difatti, i giudici rimarcavano come nel caso di interventi realizzati a spese esclusive di un condominio trova quindi applicazione l’art. 1102 c.c., in forza del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e può, perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento.
Come noto, l’art. 1102 c.c. autorizza i condomini a servirsi della cosa comune e, senza necessità di una previa delibera assembleare favorevole, apportare modificazioni essenziali per il miglior godimento della stessa a condizione che non vengano pregiudicati la normale destinazione ed il rispettivo uso e godimento da parte degli altri comunisti.
Del resto, la giurisprudenza di legittimità in maniera granitica ha sancito i seguenti due principi riguardanti l’art. 1102 c.c.:
- “il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentire un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo condomino, se rispettati di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibilità utilità” [3] .
- “la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, sicchè qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima”[4].
In altre parole, è concesso ai condomini apportare innovazioni sulla cosa comune prescindendo dal favore dell’assemblea, nei limiti previsti dalla disposizione di cui all’art. 1102 c.c., come anche più volte ribadito dal Supremo Collegio, secondo il quale “l’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino […] deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c.”[5].
La giurisprudenza è ormai costante nel ritenere legittime e a ricondurre all’interno dell’art.1102 c.c., le innovazionidisposte da un singolo condomino ove lo stesso si faccia carico esclusivo della cura e spese di realizzazione dell’opera e a condizione che non rendano le parti comuni inservibili all’uso e al godimento limitando così il rispettivo diritto di proprietà degli altri condomini.
L’installazione di una piattaforma elevatrice realizzata ex novo da parte e a spese di un solo condomino costituisce un esempio di innovazione sussumibile all’interno dell’art. 1102 c.c., da considerarsi legittima ove rispetti i limiti previsti dalla richiamata disposizione[6].
Invero, secondo i giudici di Piazza Cavour nel conflitto tra le esigenze dei condomini disabili abitanti a un piano alto, praticamente impossibilitati, in considerazione del loro stato fisico, a raggiungere la propria abitazione a piedi, e quelle degli altri partecipanti al condominio, per i quali il pregiudizio derivante dall’installazione di ascensore si risolverebbe non già nella totale impossibilità di un ordinario uso della scala comune ma soltanto in disagio e scomodità derivanti dalla relativa restrizione e nella difficoltà di usi eccezionali della stessa, vanno privilegiate le prime, adottando una soluzione conforme ai principi costituzionali della tutela della salute (art. 32) e della funzione sociale della proprietà (art. 42), rimuovendo un grave ostacolo alla fruizione di un primario bene della vita, quello dell’abitazione, da parte di persone versanti in condizioni di minorazione fisica e riconoscendo la facoltà, agli stessi, di apportare a proprie spese una modifica alla cosa comune, sostanzialmente e nel complesso migliorativa, in quanto suscettibile di utilizzazione anche da parte degli altri condomini[7].
Dunque, in materia di uso dei beni comuni, da parte del singolo condomino, correlato all’eliminazione delle barriere architettoniche, per coniugare esigenze della proprietà e della salute e diritto degli altri comproprietari sulle cose comuni, le prime devono assumere maggior valore senza, tuttavia, che ciò significhi totale compressione di quest’ultimo.
È ormai consolidato l’orientamento della Corte di legittimità secondo il quale, laddove l’opera sia finalizzata alla rimozione degli ostacoli presenti nello stabile, è cogente bilanciare gli interessi di coloro che necessitano dell’eliminazione di possibili barriere e quelli degli altri comproprietari, in forza del principio di solidarietà condominiale[8].
Alla luce di quanto detto, i giudici d’appello concludevano che l’installazione di un ascensore o di una piattaforma elevatrice da parte di uno o alcuni condomini a proprie spese nelle parti comuni del fabbricato deve valutarsi alla stregua dell’art. 1102 c.c. secondo il criterio del pari uso, che conferisce a ciascun partecipante la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.
In aggiunta, con riferimento alle prescrizioni costruttive sollevate dagli appellanti, il fabbricato essendo stato costruito nel 1982 non era soggetto ai limiti previsti dall’art. 8.1.10 del D. M. n. 236/1989, che fissano la larghezza minima del vano scale in 120 cm, applicandosi tali requisiti esclusivamente agli edifici di nuova costruzione e alle ristrutturazioni integrali di quelli preesistenti.
Non trovava pertanto applicazione parimenti il Regolamento edilizio del Comune, richiamato dagli appellanti, il quale prevedeva prevede una larghezza minima di 120 cm.
Secondo la CTU, in caso di installazione di ascensore all’interno del vano scala, al fine di evitare che la diminuzione della larghezza della scala incida in modo eccessivo sugli spazi di transito, la larghezza minima della scala sarebbe quella di 80 cm prevista dalle norme per la sicurezza nei luoghi di lavoro (D. Lgs. n. 81/2008), a condizione che sussistano le condizioni di cui al punto 4.1.10 del D.M. n. 236/89, il quale, a sua volta, prevede che la larghezza delle rampe e dei pianerottoli deve permettere il passaggio contemporaneo di due persone ed il passaggio orizzontale di una barella con una inclinazione massima del 15% lungo l’asse longitudinale.
Tuttavia, l’inapplicabilità suddetto decreto agli edifici preesistenti (salvo ristrutturazioni) si rinveniva, secondo i giudici, anche dalla lettura dell’art. 6.2 del medesimo, il quale, nel regolare l’installazione dell’ascensore in edifici preesistenti, non richiama i requisiti dell’art. 4.1.10, limitandosi a stabilire che l’opera non deve compromettere la fruibilità delle rampe e dei ripiani orizzontali, soprattutto in relazione alla necessità di garantire un adeguato deflusso in caso di evacuazione in situazione di emergenza.
Orbene, al fine di consentire l’abbattimento delle barriere architettoniche ai sensi della predetta L. n. 13/1989, anche in edifici preesistenti l’entrata in vigore della legge, la Suprema Corte ha previsto la derogabilità delle norme speciali in materia di barriere architettoniche e dalle fonti secondarie.
I giudici di legittimità hanno, infatti, affermato che l’impossibilità di osservare, per le particolari caratteristiche dell’edificio di epoca risalente, tutte le prescrizioni della normativa speciale diretta al superamento delle barriere architettoniche, non comporterebbe la totale inapplicabilità delle disposizioni di favore, finalizzate ad agevolare l’accesso agli immobili dei soggetti versanti in condizioni di minorazione fisica, qualora l’intervento produca comunque un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione[9].
Pertanto, l’impossibilità di osservare le prescrizioni speciali non osta alla realizzazione di opere di abbattimento di barriere architettoniche, a condizione che l’attenuazione del disagio nell’accesso all’abitazione non neutralizzi del tutto il diritto all’utilizzo della cosa comune da parte degli altri condomini e non precluda il deflusso delle persone dallo stabile.
In linea con tale principio, l’art. 2 della L. n. 13/1989, nel testo da ultimo modificato dal D. L. n. 76/2020, convertito nella L. n. 120/2020, ha previsto che le innovazioni finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’art. 1121, comma 1, c.c., sicché per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato ex art. 1120, comma 4, c.c..
Alla stregua di quanto disposto dalla Corte di legittimità, tale regola è applicabile anche alle modificazioni adottate ai sensi dell’art. 1102 c.c. in assenza di delibera assembleare, anche se preesistenti a tale intervento normativo, in quanto per le modificazioni apportate dal singolo condomino a proprie spese devono valere le medesime restrizioni nell’uso delle parti comuni imposte all’assemblea dal vigente art. 2 della legge n. 13/1989[10].
Pertanto, ove un singolo condomino installi nel vano scale (con riduzione di queste ultime) un mini ascensore finalizzato ad abbattere le barriere architettoniche, il relativo intervento non deve essere autorizzato preventivamente dall’assemblea ma deve rispettare il solo divieto di non arrecare pregiudizio alla stabilità e/o alla sicurezza del fabbricato.
Quindi, in base al coordinamento del nuovo testo dell’art. 2 della L. n. 13/1989 con l’art. 1102 c.c. e con i principi giurisprudenziali su esposti, il bilanciamento del diritto all’installazione dell’ascensore nel vano scale con quello dell’uso paritetico della cosa comune si fonda sulla conservazione della stabilità e della sicurezza del fabbricato, in cui rientrano la fruibilità delle rampe e il deflusso delle persone sia pure con un disagio tollerabile.
Alla luce di tutto quanto detto, la Corte di merito riteneva che la riduzione della larghezza delle rampe di scale a una misura compresa tra 80 cm (in assenza di corrimano esterno alla parete muraria) e 72 cm (in presenza di corrimano esterno) non pregiudicasse in alcun modo la stabilità, la sicurezza del fabbricato o la fruibilità delle rampe.
Da ultimo, le difficoltà di trasporto dei mobili per le rampe di scale e la necessità di utilizzo di piattaforme aeree esterne, costituivano, secondo i giudici, disagi compatibili con il principio di uso paritetico di cui all’art. 1102 c.c., a cui si sarebbe potuto ovviare (ove possibile) con lo smontaggio di tali componenti, probabilmente necessario anche se il vano scale avesse mantenuto la larghezza originaria.
Pertanto, la restrizione del vano scale, anche in presenza del corrimano esterno, non rendeva inutilizzabili le scale, e non collideva con il principio dell’uso paritetico di cui all’art. 1102 c.c..
[1] Cass. civ., Sent. n. 7938/2017.
[2] Cass. civ., Sent. n. 26702/2025.
[3] Cass. civ., Ord. n. 18191/2020.
[4] Cass. civ, Ord. n. 2002/2020.
[5] Cassazione civile, Sent. n. 14096/2012; cfr. anche Cassazione civile, Sent. n. 10852/2014.
[6] Cass. civ., Ord. n. 31462/2018: “Qualora un esborso relativo ad innovazioni non debba essere ripartito fra i condomini, per essere stato assunto interamente a proprio carico da uno di essi, trova applicazione la disposizione dell’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune – purchè non alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto – e può perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il miglior godimento”.
[7] Cass. civ., Sent. n. 2156/2012.
[8] ex multis Cass. Civ., Ord. n. 19087/22. Nel caso di specie, la Suprema Corte ha ritenuto incensurabile la sentenza gravata avendo la corte del merito, in applicazione dell’enunciato principio, ritenuto che l’installazione di un ascensore sulle parti comuni, a cura delle odierne controricorrenti, a loro spese, fosse legittima exart. 1102 c.c., non ricorrendo una limitazione della proprietà degli altri condòmini, incompatibile con la realizzazione dell’opera.
[9] Cass. civ., Ord. n. 18147/2013.
[10] Cass. civ., Sent. n. 26702/2025. Secondo la Corte, seppur vero che ai fini di valutare la validità o meno di una deliberazione assembleare occorre aver riguardo alla legge vigente al momento della sua approvazione, e non anche a norme intervenute successivamente, ad ogni modo, la nuova norma introdotta in pendenza del giudizio di cassazione (ed applicabile anche d’ufficio in ogni stato e grado, salvo che sulla questione controversa si sia formato il giudicato interno), incide sulla legittimità di modifiche dirette ad eliminare le barriere architettoniche, non potendo dichiararsi illegittime o disporsi la riduzione in pristino di opere ed interventi che siano comunque consentiti alla stregua delle norme vigenti al momento della decisione.
