Corte di Cassazione, Sentenza dell’8 gennaio 2026, n. 424, Seconda Sezione Civile, Presidente Giudice Dott.ssa Falaschi, Relatore Giudice Dott.ssa Papa
Massima: “Poiché nel periodo di cosiddetta gestione interinale, l’amministratore, decaduto o dimissionario, deve, in forza della prorogatio dei poteri, provvedere ai compiti assegnatigli per legge, ne consegue che lo stesso deve poter disporre dei mezzi finanziari necessari e, quindi, deve predisporre il preventivo delle spese occorrenti e farlo approvare dall’assemblea dei condomini, con la relativa ripartizione tra questi ultimi, per provvedere, poi, alla riscossione, ai sensi di legge, dei contributi così ripartiti”.
CASO
Tizio e Caia, con atto di citazione, convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Vicenza, il Condominio Beta di cui erano condomini chiedendo venisse dichiarata la nullità o l’annullamento della delibera dell’assemblea del 3 maggio 2012, convocata da parte del precedente amministratore Sempronio.
Segnatamente gli attori rilevavano che con la delibera viziata, l’amministratore fosse stato autorizzato a partecipare ad una mediazione; fosse stato approvato il preventivo di gestione degli anni 2015/2016 ed il relativo riparto, era stato disposto altresì il pagamento del compenso dell’amministratore in prorogatio sino alla sua sostituzione e “pur in mancanza di specifica previsione nell’ordine del giorno, era stato affidato ad un condomino l’incarico di provvedere alla gestione del verde condominiale e al pagamento della spese conseguenti”.
Il Tribunale di Vicenza rigettava l’impugnazione degli attori, i quali, soccombenti in primo grado interponevano appello avverso la decisione del giudice delle prime cure, con esito ancora una volta negativo.
La Corte di merito negava la rilevanza della sentenza n. 1938/2018 dello stesso Tribunale di Vicenza, passata in giudicato, la quale aveva annullato una diversa delibera del 2016, parimenti convocata dall’amministratore dimissionario e sempre avente ad oggetto il compenso di quest’ultimo, poichè in quel caso la declaratoria di annullamento derivava dal fatto che “al momento della convocazione, era già pendente procedura per la nomina giudiziale di un amministratore”.
Confermava, la sussistenza nella delibera censurata di espresso consenso della compagine condominiale ad avvalersi del medesimo amministratore, in regime di prorogatio, sino alla nuova nomina; nonché che la delibera oggetto di impugnazione “era confermativa e sostanzialmente ricognitiva della precedente del 10 marzo 2016, non impugnata, in cui l’amministratore aveva presentato le dimissioni e che conteneva le stesse statuizioni”.
Soccombenti anche in secondo grado, i condomini appellanti promuovevano ricorso per Cassazione sulla base di quattro distinti motivi; il Condominio Beta resisteva con controricorso, le parti hanno depositavano memorie. Il Pubblico Ministero concludeva chiedendo il rigetto del ricorso.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione rigettava integralmente il ricorso e condannava i ricorrenti in solido al pagamento delle spese in favore della controricorrente.
QUESTIONI
Con il primo motivo i ricorrenti denunciavano, la violazione e falsa applicazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., dell’art. 2909 cod. civ., nonché ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 per l’omesso esame di un fatto decisivo, atteso che a loro avviso la Corte distrettuale avrebbe errato nel ritenere che la decisione del giudice delle prime cure n. 1938/2018, non producesse gli effetti del giudicato esterno, nonchè per aver omesso “di considerare l’esame integrale della motivazione della sentenza che ha pure escluso che l’approvazione del compenso all’amministratore possa costituire attività urgente”.
Con il secondo motivo i ricorrenti censuravano ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1129, comma 8, c.c., per avere la Corte d’Appello, ad avviso dei medesimi, erroneamente ritenuto che fosse possibile, anche senza un divieto espresso, incaricare l’amministratore dimissionario di provvedere a determinati adempimenti, dietro compenso deliberato dall’assemblea.
Più precisamente la Corte delle seconde cure avrebbe errato nel ritenere legittima la delibera oggetto di impugnazione, “sebbene avesse consentito all’amministratore dimissionario, in difetto del relativo potere ex art. 1129, comma 8 cod. civ., di occuparsi della gestione di atti non urgenti”, in applicazione di un orientamento giurisprudenziale riferibile all’art. 1229 c.c., tuttavia nella precedente formulazione della stessa disposizione normativa.
Inoltre, sempre con il secondo motivo di ricorso, censuravano ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per una diversa soluzione della causa dal momento che ad avviso dei ricorrenti la Corte di Appello avrebbe omesso di considerare la circostanza per cui l’amministratore dimissionario dopo aver comunicato le proprie dimissioni durante l’assemblea, aveva altresì dichiarato la volontà di consegnare l’anagrafica del condominio al Presidente al fine di permettere una nuova convocazione dell’assemblea, onde provvedere alla nomina del nuovo rappresentante della compagine condominiale.
Tale circostanza, risulterebbe all’interno dei verbali di assemblea e veniva ritenuta essenziale per i ricorrenti al fine di considerare cessato il mandato dell’amministratore dimissionario.
La Corte di legittimità, analizzava il secondo motivo “per comodità espositiva”.
Rilevava la Corte di Cassazione, che il giudice delle seconde cure ha chiaramente affermato in decisione che risultasse verificata già dal primo grado il volere dei condomini – inserito già all’interno della delibera precedente a quella oggetto di impugnazione – di nominare nuovamente l’amministratore dimissionario ivi determinando anche il compenso del medesimo nonché di “voler versare le rate previste nel bilancio preventivo 2015/2016 fino alla nomina del nuovo amministratore”.
Dagli atti pertanto risultava che la compagine assembleare all’unanimità approvava il bilancio preventivo 2015/2016 ivi precisando “compenso dell’amministratore in prorogatio per le sue prestazioni come approvato nell’assemblea del 10/3/2016 in base al vecchio tariffario firmato del 27/11/2009 fino alla nomina di un nuovo amministratore”.
La Corte d’appello precisava quindi che nella precedente delibera assembleare di marzo 2016, in relazione al secondo punto dell’ordine del giorno relativa alla “conferma amministratore o dimissioni e nomina nuovo amministratore” e al terzo punto dell’ordine del giorno relativo alla “approvazione bilancio preventivo 2015/2016” ed a seguito della delle dimissioni dell’amministratore, si leggeva che: “l’amministratore invita i condomini a versare… la prima rata del bilancio preventivo in modo da poter pagare assicurazione, le normali bollette delle forniture…le eventuali fatture della manutenzione ordinaria che dovessero rendersi necessarie fino al passaggio di tutta la documentazione in capo al nuovo amministratore. Verrà addebitato il compenso di amministratore in base al vecchio tariffario per i mesi in corso fino al passaggio…I condomini ad eccezione dei signori Tizio e Caia sono d’accordo nel versare le rate previste nel preventivo finché non viene nominato il nuovo amministratore“.
Orbene, l’art. 1229 c.c., nella versione antecedente alla riforma della materia condominiale intervenuta nel 2012, prevedeva al suo interno che l’Amministratore di condominio, restasse in carica un solo anno e che potesse essere revocato in ogni momento da parte dell’assemblea dei condomini o dall’autorità giudiziaria su ricorso dei condomini ovvero nel caso di mancato rendiconto della propria gestione per due anni ovvero per fondati sospetti di gravi irregolarità.
Interpretando la disposizione in questa formulazione, la Corte di legittimità, ha più volte ribadito che in capo all’amministratore “decaduto” o dimissionario, permangono sino al momento della nomina di un nuovo amministratore, tutte le attribuzioni ad esso riconosciute da parte dell’ordinamento ai sensi dell’art. 1130 c.c.
Pertanto, la cosiddetta prorogatio dei poteri non può ritenersi limitata al solo arco temporale strettamente necessario al passaggio di consegne tra l’amministratore cessato e quello di nuova nomina, né può essere circoscritta alle mere attività tipiche di una gestione provvisoria. Ciò in quanto le funzioni indicate dall’art. 1130 c.c. sono state individuate dal legislatore come essenziali e imprescindibili per il regolare e ordinario funzionamento del condominio. Ne consegue che l’istituto della prorogatio trova fondamento proprio nell’esigenza di garantire la continuità, senza interruzioni, nell’esercizio di tali attribuzioni, risultando pertanto applicabile anche alla carica di amministratore di condominio[1].
Ebbene, in ragione di quanto suindicato la Corte di legittimità nel caso di specie rilevava che nel periodo di gestione interinale l’amministratore dimissionario o decaduto deve adempiere ai compiti ad esso conferiti per legge e per farlo “lo stesso deve poter disporre dei messi finanziari necessari e, quindi, deve predisporre il preventivo delle spese occorrenti e farlo approvare dall’assemblea dei condomini, con la relativa ripartizione tra questi ultimi, per provvedere, poi, alla riscossione, ai sensi di legge, dei contributi così ripartiti”.
Tale lettura interpretativa deve essere confermata anche successivamente alla riforma degli artt. 1129 e 1130 c.c., introdotta dalla legge n. 220/2012. I commi secondo e terzo dell’art. 1129 c.c. nella formulazione previgente, applicabile alla fattispecie ratione temporis, sono confluiti negli attuali commi decimo e undicesimo della norma. Ancora una volta, avuto riguardo alla fisiologica cessazione dell’incarico dell’amministratore, assume rilievo determinante la volontà dell’assemblea, cui compete procedere alla nuova designazione, ferma restando la facoltà riconosciuta anche al singolo condomino di promuovere la nomina giudiziale del nuovo amministratore. Con l’art. 1130 c.c., inoltre, sono stati ribaditi e ulteriormente dettagliati gli obblighi fondamentali e imprescindibili del rappresentante della compagine condominiale.
Dal confronto tra le diverse formulazioni di tali disposizioni, così come succedutesi a seguito della riforma, non emerge, pertanto, alcuna soppressione né una riduzione del carattere essenziale delle attribuzioni dell’amministratore per il regolare svolgimento della gestione ordinaria del condominio, come delineate dall’art. 1130 c.c., né della presunzione della volontà dell’assemblea condominiale volta a garantire l’esercizio continuativo di tali funzioni.
Ne consegue che, ai fini di una limitazione dei poteri dell’amministratore in regime di proroga, assume rilievo esclusivo una espressa e contraria manifestazione di volontà dell’assemblea diretta a impedire la prosecuzione dei poteri gestori in capo all’amministratore cessato dall’incarico.
Contrariamente a quanto sostenuto da parte dei ricorrenti, “la precisazione del comma ottavo del nuovo art. 1229 c.c., secondo cui “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”, non disciplina la limitazione delle attribuzioni dell’amministratore in prorogatio, ma esplicita il permanere della sua responsabilità, anche se cessato dall’incarico, rispetto alle situazioni di emergenza potenzialmente pregiudizievoli per il Condominio e i condomini”.
La Corte distrettuale, in conclusione, correttamente applicava i principi dell’ordinamento ove metteva in evidenza che la delibera del maggio 2016 – impugnata – ove rappresentava la “volontà di avvalersi dell’amministratore dimissionario fino alla nomina del nuovo amministratore e, poi, di approvare il bilancio preventivo 2015/2016 e il compenso dell’amministratore “è quindi sostanzialmente confermativa e ricognitiva della precedente”, nella quale non vi era alcuna volontà contraria a continuare ad avvalersi del precedente amministratore di condominio.
La presunzione circa la volontà di continuare ad avvalersi dell’amministratore cessato dall’incarico priva di rilevanza giuridica – con conseguente infondatezza, sotto tale profilo, della seconda censura – tanto le dimissioni rassegnate quanto la trasmissione del registro di anagrafe condominiale, effettuata al fine di permettere la convocazione dell’assemblea destinata alla nomina del nuovo amministratore.
Ne conseguiva anche il rigetto del primo motivo di ricorso, in particolare le motivazioni elaborate in relazione al secondo motivo “consentono di escludere la decisività, nel presente giudizio, del giudicato della sentenza del Tribunale di Verona n. 1938/2018, invocato in ricorso”.
Questa decisione aveva ad oggetto la legittimità di una terza delibera assunta dall’assemblea con l’amministratore dimessosi, del successivo luglio 2016.
Quest’ultima e successiva delibera è stata dichiarata invalida giacchè «al momento della convocazione dell’assemblea vi era già stata l’instaurazione del procedimento per la nomina giudiziale dell’amministratore e, quindi, la convocazione effettuata per il 12/7/16 era senz’altro illegittima”.
Risulta pertanto chiaro che l’annullamento di quella delibera è stato disposto in ragione dell’avvenuta attivazione del procedimento per la nomina giudiziale dell’amministratore in un momento antecedente alla convocazione dell’assemblea condominiale.
Chiariti i profili di fatto, va osservato in diritto che, secondo l’orientamento già espresso da questa Corte, la decisione di annullamento di una deliberazione assembleare produce esclusivamente un effetto caducatorio e non anche un effetto di natura costitutiva né in capo all’assemblea né nei confronti dell’amministratore.
In tale prospettiva, l’efficacia preclusiva e conformativa del giudicato di annullamento di una delibera condominiale assume carattere meramente negativo, poiché si limita a circoscrivere l’esercizio dei poteri gestori dell’assemblea, precludendole la possibilità di reiterare una decisione affetta dai medesimi vizi, che risulterebbe, altrimenti, nuovamente invalida.
Ebbene per la Corte di Cassazione, “un’efficacia più intensa può essere riconosciuta soltanto al giudicato di invalidità caduto su una deliberazione avente contenuto negativo, che abbia, cioè, respinto proposte o richieste (parimenti impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c.), dovendo da esso discendere un obbligo di assumere la decisione illegittimamente rigettata”[2].
Nella sentenza richiamata ai fini del giudicato, il presupposto dell’annullamento è la “instaurazione della nomina giudiziale dell’amministratore risalente al giugno 2016”, anteriore alla convocazione dell’assemblea di luglio 2016 e successiva a quella di maggio 2016 oggetto della presente lite.
Per questo motivo, la sentenza richiamata non riflette alcun effetto decisivo all’interno della presente vertenza perché basata su circostanze fattuali differenti rispetto alla delibera di maggio 2016, cioè “la manifestazione di volontà dei condomini contraria ad avvalersi dello stesso amministratore, espressa, però, soltanto successivamente ai fatti per cui è giudizio, con l’istaurazione del procedimento di nomina giudiziale dell’amministratore”.
Con il terzo motivo di ricorso Tizio e Caia denunciavano ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., per avere il giudice delle seconde cure affermato che la “delibera dell’assemblea del 3 maggio 2016 fosse confermativa e ricognitiva della precedente deliberazione del 10 marzo 2016, e pertanto non autonomamente impugnabile sui punti relativi al riconoscimento della prorogatio, al compenso e all’approvazione del bilancio”.
Sempre con il terzo motivo censuravano la pronuncia delle seconde cure ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per aver la Corte d’appello omesso di esaminare un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, avendo omesso di esaminare il contenuto del verbale assembleare dal quale si evinceva che “non tutti i condomini avevano espresso la volontà di avvalersi dell’amministratore dimissionario fino alla nomina del nuovo amministratore, né di riconoscergli un compenso pari a quello previsto dal vecchio tariffario, con le modalità di pagamento stabilite dal bilancio, atteso che non vi è stata proprio sottoposizione del bilancio all’assemblea perché l’amministratore ha reso prima le sue dimissioni”.
Il motivo già sotto il primo profilo di censura è stato ritenuto infondato.
La rilevata non impugnabilità della delibera del 10 marzo 2016 è stata valorizzata dalla Corte d’appello principalmente al fine di evidenziare, che con tale deliberazione erano stati approvati il bilancio preventivo 2015/2016, il compenso spettante all’amministratore in prorogatio, per l’attività svolta fino alla nomina di un nuovo amministratore, nonché la proposta di corresponsione della prima rata del bilancio preventivo.
La Corte ha pertanto rimarcato che, “non essendo stata impugnata la chiara e inequivoca determinazione dei condomini di proseguire nel rapporto con il precedente amministratore, al quale, per tale motivo, è stato attribuito un compenso, l’assemblea deve ritenersi validamente convocata da quest’ultimo”.
In ogni caso, alla luce delle considerazioni svolte nei paragrafi che precedono, deve ritenersi ferma la ratio decidendi della sentenza, individuata nel rilievo che il fondamento della prorogatio delle attribuzioni dell’amministratore risiede nell’interesse del condominio alla continuità nello svolgimento delle attività indispensabili alla gestione ordinaria, nonché nella “corrispondente presunzione del codice civile di conformità alla volontà dei condomini”.
Ne consegue che la censura in esame è da considerarsi inammissibile per carenza di interesse.
Sul punto “qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse ad una delle rationes decidendi rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa”[3].
Anche il secondo profilo della censura è infondato nella sentenza oggetto di impugnazione “è riportato che il bilancio preventivo è stato approvato all’unanimità dei presenti, per complessivi 883 millesimi; non si dà atto di manifestazioni di volontà contrarie né i ricorrenti hanno riportato in ricorso quando avrebbero devoluto alla Corte d’appello questa questione di fatto”.
Con il quarto motivo di ricorso Tizio e Caia censuravano le sentenza delle seconde cure ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, per violazione e falsa applicazione dell’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., nonché ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per omesso esame di un fatto decisivo per aver la Corte distrettuale “erroneamente escluso che il difetto di indicazione nell’o.d.g. dell’assemblea del 3 maggio 2016, dell’oggetto delle deliberazioni relative alla manutenzione del verde condominiale, non comportasse l’invalidità della relativa delibera e per avere la Corte omesso di esaminare che l’oggetto n. 2 dell’ordine del giorno contenuto nella convocazione dell’assemblea non atteneva alle decisioni da assumere sulla manutenzione del verde, ma era, al contrario, relativo al bilancio”.
Anche questo motivo va ritenuto inammissibile, in quanto non pertinente rispetto alle ragioni della decisione. La Corte ha chiarito che le spese per la manutenzione del verde erano comprese tra le voci del bilancio preventivo 2015/2016 poste all’ordine del giorno sia nella precedente assemblea sia in quella successiva, indicate in particolare come “giardiniere” e “trattamenti piante-verde” per un importo complessivo di Euro 5.500,00.
Ne consegue che gli attori erano adeguatamente informati anche su tale voce di spesa, tenuto conto del principio consolidato secondo cui l’obbligo di informazione preventiva dei condomini in merito agli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea ha la funzione di rendere noto ai partecipanti, seppure in termini non analitici o dettagliati, l’oggetto essenziale delle questioni da trattare, così da consentire loro una partecipazione consapevole alla deliberazione. Pertanto, la eventuale genericità della comunicazione, considerata la finalità perseguita, non comporta la nullità della delibera condominiale, qualora risulti – come nella presente fattispecie – che il condomino, seppur da altra fonte, fosse sufficientemente informato sull’argomento posto all’assemblea.
Il ricorso veniva pertanto rigettato integralmente.
[1] Ex plurimis in conformità Cass. Civ. 19436/21.
[2] Cass. Civ. n. 2127/21.
[3] Cass. Civ. n. 5102/24.
