Le prestazioni “immobiliari” con aliquota IVA 10%
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariL’aliquota IVA del 10% rappresenta un regime agevolato fondamentale nel settore immobiliare, applicabile a diverse tipologie di operazioni che spaziano dagli interventi di recupero edilizio fino alle cessioni di fabbricati e alle opere di urbanizzazione. La disciplina è complessa e varia a seconda della natura dell’intervento e della destinazione catastale dell’immobile.
L’aliquota IVA del 10% si applica, in linea generale, alle prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio, che includono la manutenzione ordinaria e straordinaria, il restauro e risanamento conservativo, e la ristrutturazione edilizia. L’applicazione dell’aliquota ridotta è più ristretta per gli interventi di manutenzione (ordinaria e straordinaria), i quali beneficiano del 10% solo se eseguiti su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata.
Rientrano in questa categoria le singole unità immobiliari (e le relative pertinenze non abitative) classificate nelle categorie catastali dal gruppo A, con l’eccezione della categoria A/10 (uffici), a prescindere dal loro effettivo utilizzo, e gli interi fabbricati con più del 50% della superficie sopra terra destinata a uso abitativo privato. Le prestazioni di manutenzione su fabbricati strumentali (gruppi B, C, D, E e A/10) sono, invece, soggette all’aliquota ordinaria del 22%. È fondamentale notare che le prestazioni rese da professionisti (come ingegneri, geometri, architetti) inerenti agli interventi di recupero edilizio restano assoggettate all’aliquota ordinaria, in quanto non riguardano la materiale realizzazione dell’intervento.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione (ordinaria e straordinaria) su immobili abitativi, l’aliquota del 10% si estende alla fornitura dei beni, comprese materie prime e semilavorate, a condizione che siano forniti dallo stesso soggetto che esegue l’intervento. Tuttavia, esiste una limitazione specifica per i “beni significativi”. Questi beni, individuati da un decreto ministeriale (DM 29 dicembre 1999), includono: ascensori e montacarichi, infissi interni ed esterni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetterie da bagno, e impianti di sicurezza.
Per questi beni, l’aliquota ridotta del 10% si applica solo fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo dell’intervento e il valore dei beni significativi stessi, mentre la parte residua del valore del bene significativo è assoggettata all’aliquota ordinaria (attualmente 22%).
Nell’ambito degli interventi assoggettati a IVA 10% rientrano anche quelli di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (di cui all’art. 31, lett. c) e d), Legge n. 457/1978, e n. 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, D.P.R. n. 633/1972). A differenza della manutenzione, l’agevolazione si applica a prescindere dalla tipologia del fabbricato, includendo quindi anche quelli a destinazione commerciale o industriale. In questi casi, l’aliquota del 10% si applica anche alle cessioni di beni finiti (escluse materie prime e semilavorate) utilizzati per la realizzazione degli interventi, anche se acquistati direttamente dal committente (e non forniti dall’appaltatore). I beni finiti sono elementi dotati di una propria individualità e autonomia funzionale.
Gli interventi di demolizione e fedele ricostruzione di un edificio (che rientrano nella ristrutturazione edilizia) sono soggetti all’aliquota del 10%. Non possono beneficiare dell’aliquota del 4% (tipica della “prima casa” nelle nuove costruzioni) anche se il committente possiede i requisiti “prima casa“, trattandosi di ristrutturazione.
Infine, l’aliquota IVA del 10% si applica anche agli interventi di nuova costruzione di case di abitazione non di lusso e fabbricati “Tupini” costruzione (caratterizzati da una prevalenza della superficie destinata ad abitazione). Per tali ultimi beni, l’aliquota del 10% si applica alla costruzione eseguita nei confronti di soggetti che non si avvalgono delle agevolazioni “prima casa” e non svolgono attività di costruzione per la rivendita (in quest’ultimo caso il tasso è 4%).
