Il passaggio degli immobili da immobilizzazioni a rimanenze e ritorno – Parte I
di Viviana GrippoLa classificazione di un immobile quale bene merce destinato alla vendita con conseguente trattamento quale rimanenza, rappresenta una scelta che può essere modificata.
Stante la differente valutazione degli immobili in funzione della destinazione a loro attribuita, differenti risultano essere le modalità di valorizzazione degli stessi al termine di ciascun esercizio sociale, bisogna quindi indagare il corretto trattamento contabile da riservare a simili passaggi.
Potrebbe facilmente accadere che si verifichi una delle seguenti fattispecie:
- impresa edile di costruzione che ha ultimato un immobile che originariamente doveva essere destinato alla vendita e che diversamente dalla decisione iniziale venga locato;
- impresa con un immobile da sempre classificato quale immobilizzazione che decide di venderlo.
La differente classificazione in bilancio degli immobili comporta l’utilizzo di criteri valutativi difformi con conseguenti ricadute anche sul risultato di esercizio e sulla rappresentazione patrimoniale.
Ai sensi dell’art. 2424-bis, c.c.: «Gli elementi patrimoniali destinati ad essere utilizzati durevolmente devono essere iscritti tra le immobilizzazioni» con la conseguenza che la classificazione avviene in stretta connessione con la funzione economica che viene attribuita al bene nel momento dell’acquisto o dell’ultimazione. In dottrina è stato evidenziato come «Il concetto di “utilizzo duraturo” consente di considerare immobilizzazioni anche quei beni destinati a rimanere stabilmente vincolati all’impresa seppur non impiegati nell’ambito della gestione caratteristica».
Diversamente, gli immobili verranno iscritti nell’attivo circolante quando non è riscontrabile l’utilizzo durevole.
Il Principio contabile OIC 16 precisa come non si considerino immobilizzazioni materiali «quegli immobili … che costituiscono oggetto di compravendita da parte dell’impresa»; tuttavia, lo stesso Principio contabile precisa che la destinazione che viene fatta dei beni è direttamente funzionale anche e soprattutto all’attività economica svolta (quindi non esiste un vicolo a tempo indeterminato).
L’art. 2426, n. 9), c.c., prevede che le rimanenze siano valutate:
- al costo di acquisto o di produzione; o
- se minore al valore di realizzazione desumibile dall’andamento del mercato.
In questo caso, il minor valore non può essere mantenuto nei successivi bilanci se ne sono venuti meno i motivi.
L’art. 2426, n. 1), c.c., prevede che le immobilizzazioni siano iscritte al costo di acquisto o di produzione e, al successivo n. 3), che «l’immobilizzazione che, alla data di chiusura dell’esercizio, risulti durevolmente di valore inferiore a quello determinato secondo i numeri 1) e 2) deve essere iscritta a tale minore valore», con l’ulteriore precisazione che il minor valore non può essere mantenuto nei successivi bilanci se ne sono venuti meno i motivi della rettifica.
Venendo ad aspetti pratici, si affronta il caso del passaggio da immobilizzazione a rimanenza.
Il Principio contabile OIC 16 prevede che se, a seguito di delibera del Consiglio di amministrazione che giustifichi la decisione, degli immobili iscritti tra le immobilizzazioni vengono destinati alla vendita, da realizzarsi nel breve periodo, essi debbono essere classificati separatamente dalle immobilizzazioni materiali in una voce dell’attivo circolante.
In altri termini, si dovrà procedere al seguente giroconto.
Rimanenze iniziali (SP) a Immobili (SP)
Diretta conseguenza di questo cambio di destinazione è che:
- a far data dal passaggio non si procederà più all’ammortamento degli immobili;
- la valutazione da prendere è quella minore tra il costo di acquisto al netto degli ammortamenti e il presumibile valore di realizzo.
In Nota integrativa dovrà essere data adeguata informazione del passaggio eseguito.
In particolare, sarà necessario comunicare:
- le ragioni che hanno portato a tale cambio di destinazione e classificazione del bene;
- il criterio di valutazione utilizzato;
- l’eventuale effetto sul risultato dell’esercizio.
In caso di mancata vendita entro l’esercizio, in dottrina si suggerisce l’iscrizione dello stesso, in ossequio alla possibilità concessa dal Codice civile all’art. 2423-ter, comma 3, in un’apposita voce del circolante, denominata “Immobilizzazioni destinate alla vendita”.
In un prossimo contributo ci occuperemo del passaggio da rimanenza a immobilizzazione.
