Decadenza (parziale) in caso di cessazione del vincolo di pertinenzialità del fabbricato
di Alberto TealdiLuigi ScappiniL’Agenzia delle Entrate, con la recente risposta a interpello n. 262/E del 13 ottobre 2025, è tornata a occuparsi dell’agevolazione prevista dall’art. 9, D.P.R. n. 601/1973, per l’acquisto dei terreni nelle zone montane.
Come noto, la norma prevede che «i trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, sono soggetti alle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa e sono esenti dalle imposte catastale e di bollo». Parimenti, per effetto della modifica introdotta con la Legge n. 197/2022, sono agevolati anche i trasferimenti nei confronti di soggetti che, pur non risultando iscritti nella Gestione previdenziale e assistenziale al momento del passaggio di proprietà del fondo, dichiarano in atto l’impegno alla coltivazione o alla conduzione direttamente il fondo per un periodo di 5 anni.
L’agevolazione si affianca a quella ordinariamente prevista per i terreni agricoli dall’art. 2, comma 4-bis, D.L. n. 194/2009 (la c.d. piccola proprietà contadina), differenziandosene, dal lato agevolativo, per la previsione dell’esenzione dall’imposta catastale.
Oggetto di passaggio devono essere i terreni come individuati al comma 1, dell’art. 9, D.P.R. n. 601/1973, ovverosia quelli:
- situati a un’altitudine non inferiore a 700 metri sul livello del mare e quelli rappresentati da particelle catastali che si trovano soltanto in parte alla predetta altitudine;
- compresi nell’elenco dei territori montani compilato dalla commissione censuaria centrale;
- facenti parte di comprensori di bonifica montana.
Con l’art. 2, Legge n. 131/2025, rubricata “Disposizioni per il riconoscimento e la promozione delle zone montane”, è stato prevista l’adozione di un D.P.C.M. con cui definire i criteri per la classificazione dei Comuni montani che costituiscono le zone montane in ragione di 2 parametri: quello altimetrico e quello della pendenza.
Il comma 3, dell’art. 2, Legge n. 131/2025, prevede espressamente che la futura classificazione non avrà effetti ai fini delle misure previste nell’ambito della PAC, nonché ai fini dell’esenzione IMU, che continuano a essere regolate dalle rispettive discipline di settore.
Il successivo comma 4, al contrario, delega il Governo ad adottare, nel termine di 1 anno decorrente dallo scorso 20 settembre 2025, un Decreto Legislativo con cui «riordinare, integrare e coordinare la normativa vigente in materia di agevolazioni anche di natura fiscale in favore dei comuni montani, al fine di renderla coerente con la nuova classificazione», ragion per cui si ritiene che i parametri, cui fa riferimento l’attuale art. 9, D.P.R. n. 601/1973, verranno rimodulati.
Tornando all’istanza di interpello in commento, l’Agenzia delle Entrate, nello specifico caso in esame, correttamente afferma che nel caso in cui venga meno il possesso, nel quinquennio dall’acquisto, degli eventuali fabbricati qualificabili come pertinenze dei terreni per i quali sia stata riconosciuta l’agevolazione fiscale, viene meno il mantenimento dell’agevolazione fiscale stessa, in quanto viene a decadere «il collegamento funzionale, concreto e diretto tra detto fabbricato e l’attività d’impresa svolta».
Resta inteso che la decadenza sarà parziale, ovverosia riferita ai soli fabbricati che vengono ceduti, concessi in locazione o comodato, infatti, il bene che rappresenta il reale oggetto di agevolazione, ovverosia i terreni, e altri fabbricati, rimangono nella disponibilità e, quindi, nella coltivazione o conduzione da parte dell’imprenditore agricolo.
In passato, l’art. 6, Legge n. 1154/1960, in riferimento all’agevolazione per la piccola proprietà contadina (norma che per certi versi è assimilabile a quella per i terreni montani) prevedeva che «nel caso di rivendita parziale del fondo o del fabbricato acquistati usufruendo delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina, la decadenza di cui all’art. 7 della legge 6 agosto 1954, n. 604 e all’art. 6 della legge 1 febbraio 1956, n. 53, opera limitatamente al valore della parte rivenduta, calcolato proporzionalmente a quello accertato e per l’intero fondo al momento dell’acquisto».
Nella risposta si fa sempre riferimento a un concetto di “decadenza” dall’agevolazione senza specificare se essa sia totale, quindi su tutto l’acquisto del maso, o calcolata in proporzione al valore del fabbricato per il quale l’agevolazione decade. Non si vede perché tale principio di proporzionalità, sebbene non espressamente previsto, non si renda applicabile anche alle attuali agevolazioni, a maggior ragione se a venir meno è il fabbricato che, come noto, risulta agevolabile in quanto pertinenza dei terreni acquistati. Infine, dalla risposta si suppone solamente che l’imprenditore agricolo non sia iscritto alla previdenza agricola, in quanto ha dichiarato espressamente in atto di condurre per 5 anni i terreni, dichiarazione che non sarebbe stata necessaria in caso di iscrizione previdenziale quale coltivatore diretto e IAP. Tale omissione non consente, quindi, di conoscere la posizione dell’Amministrazione finanziaria in merito alla decadenza o meno in caso di cessazione di conduzione nel quinquennio da parte di coltivatore diretto o IAP che parrebbe non configurarsi, dal tenore letterale della norma.
