Assegnazione agevolata e “potenziali” redditi diversi

Uno degli aspetti centrali riguarda il valore fiscale che il bene assume in capo al socio assegnatario o alla società semplice post trasformazione. La normativa e i chiarimenti dell’Agenzia delle entrate (circolare n. 26/E/2016) stabiliscono che:

• in caso di assegnazione agevolata, il costo fiscalmente riconosciuto al socio è pari al valore utilizzato dalla società per il calcolo dell’imposta sostitutiva, generalmente coincidente con il valore catastale del bene (ma non necessariamente, in quanto può essere preso quale riferimento anche il valore normale o un valore intermedio);
• in caso di cessione agevolata, il valore di riferimento è il corrispettivo pattuito tra le parti.

Qualora la società possa fruire della trasformazione agevolata in società semplice, il bene viene trasferito alla società semplice mantenendo il medesimo costo fiscale che aveva in capo alla società originaria. L’unico effetto per i soci consiste nell’incremento del costo fiscale della partecipazione, pari al valore su cui è stata pagata l’imposta sostitutiva.

Un elemento di rilievo è la continuità del periodo di possesso: nella trasformazione in società semplice, quest’ultima subentra senza soluzione di continuità nel periodo di possesso dell’immobile già detenuto dalla società originaria. Questo aspetto assume rilevanza nella successiva determinazione delle plusvalenze in caso di cessione del bene. La disciplina delle plusvalenze immobiliari, ai sensi dell’articolo 67, Tuir, prevede che la cessione di immobili generi un reddito diverso se avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. La modalità con cui il bene è pervenuto al socio o alla società semplice incide direttamente sul calcolo di tale periodo, come di seguito descritto:

• nell’assegnazione o cessione agevolata il quinquennio di possesso decorre dalla data dell’assegnazione o cessione agevolata stessa. Pertanto, una successiva vendita entro cinque anni da tale data può generare una plusvalenza tassabile;
• nella trasformazione in società semplice, la società semplice eredita il periodo di possesso pregresso della società originaria. La verifica della rilevanza fiscale della plusvalenza richiede quindi di retroagire alla data di originario acquisto del bene da parte della società trasformata.

Questa differenza operativa può determinare scenari molto diversi in termini di tassazione delle plusvalenze, incidendo sulla convenienza delle diverse operazioni.

Un’esenzione rilevante riguarda i casi in cui il bene assegnato o ceduto venga adibito ad abitazione principale dal socio o dai suoi familiari. In tal caso, la plusvalenza realizzata con una successiva cessione entro cinque anni non è imponibile, purché l’utilizzo come abitazione principale abbia caratterizzato la maggior parte del periodo di possesso (articolo 67, comma 1, lettera b), Tuir)

Diverso è il trattamento dei terreni edificabili: la successiva vendita, anche dopo il decorso del quinquennio, genera sempre un reddito diverso imponibile, in quanto la normativa non prevede alcuna esclusione per tali beni. Questo vale sia per il socio assegnatario sia per la società semplice che abbia ricevuto il terreno nell’ambito delle operazioni agevolate.