Acquisto con patto di riservato dominio e decadenza ppc
di Luigi ScappiniLa recente sentenza n. 634 della CGT di II grado delle Marche ha analizzato un caso di decadenza dall’agevolazione per la c.d. piccola proprietà contadina nell’ipotesi di acquisto del terreno a mezzo di patto di riservato dominio.
La fattispecie è interessante in quanto, ad esempio, tale forma di acquisto dei terreni è quella utilizzata da ISMEA per gli interventi fondiari dedicati ai giovani.
Tale è l’operazione Generazione terra con cui ISMEA ha supportato giovani imprenditori agricoli under 41 che intendevano ampliare la superficie della propria azienda mediante l’acquisto di un terreno, confinante o funzionalmente utile con la superficie già facente parte dell’azienda agricola condotta in proprietà, affitto o comodato, da almeno 2 anni alla data di presentazione della domanda, o consolidare la superficie della propria azienda mediante l’acquisto di un terreno già condotto dal richiedente, con una forma contrattuale quale il comodato o l’affitto, da almeno 2 anni alla data di presentazione della domanda, nonché i c.d. giovani startupper.
Nel caso oggetto della sentenza, una società agricola aveva proceduto all’acquisto di un compendio immobiliare a destinazione agricola con la formula della riserva di proprietà fino al pagamento del saldo, come previsto dall’art. 1523, c.c., chiedendo, in atto, l’applicazione dell’agevolazione per la piccola proprietà contadina di cui all’art. 2, comma 4-bis, D.L. n. 194/2009.
La norma, come noto, riconosce per gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti e IAP, regolarmente iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, nonché per le operazioni fondiarie operate attraverso ISMEA, l’applicazione delle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa e dell’imposta catastale nella misura dell’1%.
È prevista la decadenza dall’agevolazione quando, prima che siano trascorsi 5 anni dalla stipula degli atti, vi sia l’alienazione volontaria dei terreni o la cessazione dalla coltivazione o conduzione diretta, salvo le deroghe espressamente concesse.
Nel caso di specie, prima che fosse decorso il quinquennio richiesto dalla norma, interveniva un ulteriore atto notarile con cui veniva risolta la vendita in quanto le parti si davano atto che il corrispettivo non era stato pagato interamente e che non era intenzione della parte acquirente versare quanto dovuto.
Per effetto dell’atto risolutivo, l’Agenzia delle Entrate procedeva alla revoca delle agevolazioni e al conseguente avviso di liquidazione che non veniva impugnato, ragion per cui, per effetto della sua definitività si procedeva all’iscrizione a ruolo.
In data successiva le parti procedevano alla stipula di un nuovo atto notarile con l’intento di affermare la natura meramente ricognitiva dell’atto di risoluzione e la conseguente assenza di effetti traslativi.
Il dinego alla successiva istanza di annullamento in autotutela dell’avviso di liquidazione originava il contenzioso con parere favorevole all’Agenzia delle Entrate sia in I che II grado.
I giudici di secondo grado, infatti, preliminarmente ricordano che, l’art. 27, comma 3, D.P.R. n. 131/1986, stabilisce che «non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore».
Analizzando gli effetti della vendita con riserva della proprietà, essi non sono similari sotto il profilo civilistico che collega il momento di trasferimento della proprietà alla data di pagamento dell’intero prezzo, e quello fiscale che, al contrario da rilievo all’anticipazione di materia imponibile.
In ragione di ciò, come affermato anche di recedente dalla Corte di Cassazione con l’ord. n. 5068/2025, non si ha violazione dell’art. 27, D.P.R. n. 131/1986, in quanto la vendita con riserva di proprietà è equiparata a una ordinaria vendita, in cui rileva il momento della conclusione del contratto e non già il successivo momento del pagamento integrale del prezzo.
In ragione di ciò, la risoluzione per mancato pagamento del prezzo, determina un effetto traslativo che, intervenendo nel caso di specie in vigenza del quinquennio di monitoraggio, comporta la decadenza dall’agevolazione per la piccola proprietà contadina.
