Ultimi giorni per procedere con l’estromissione agevolata – I° parte
di Alessandro BonuzziÈ in scadenza il prossimo 31.5.2025 l’estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale riproposta per il 2025, assieme all’assegnazione, cessione e trasformazione agevolata, ad opera della L. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), che, richiamando la disciplina di cui all’articolo 1, comma 121, L. 208/2015, ne ha aggiornato i termini di applicazione.
La norma agevolativa trae giustificazione dal fatto che, di per sé, l’estromissione dei beni relativi all’impresa da parte dell’imprenditore individuale, con conseguente destinazione dei beni al consumo personale o familiare dell’imprenditore, rappresenta un’operazione realizzativa nell’ambito della disciplina del reddito d’impresa, ai sensi dell’articolo 58, comma 3, Tuir.
Quando a essere estromessa è una immobilizzazione, l’operazione determina l’emersione di una plusvalenza imponibile, laddove il valore normale del bene sia superiore al suo costo fiscalmente riconosciuto, ai sensi dell’articolo 86, comma 3, Tuir.
Sulla base della disciplina ordinaria:
- per valore normale deve intendersi il prezzo o il corrispettivo, assunto al netto dell’Iva, mediamente praticato per beni della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione (produzione, commercio all’ingrosso, commercio al dettaglio), nel tempo e nel luogo in cui i beni sono stati acquistati o prestati o comunque, in mancanza, nel tempo e nel luogo più prossimi (ex articolo 9, comma 3, Tuir);
- il costo fiscalmente riconosciuto di una immobilizzazione è dato dal costo d’acquisto o di produzione, maggiorato delle spese incrementative e delle rivalutazioni fiscalmente rilevanti, con scomputo delle quote di ammortamento, nonché di svalutazioni fiscalmente dedotte.
Il riferimento ai soli immobili strumentali circoscrive il perimetro della disciplina agevolativa a:
- gli immobili strumentali per natura, ossia agli immobili rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10 (possono essere estromessi anche se non impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa e anche se dati in locazione o comodato a terzi). La strumentalità per natura degli immobili della categoria A/10 si configura “qualora la destinazione dell’ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria” (circolare n. 26/E/2016);
- gli immobili strumentali per destinazione, ossia agli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale. Si tratta degli immobili utilizzati in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’attività;
posseduti dall’imprenditore alla data del 31.10.2024. Alla stessa data, peraltro, deve essere verificato lo status della strumentalità, con la conseguenza che se l’immobile strumentale per destinazione è stato concesso in uso a terzi successivamente al 31.10.2024 non viene meno la possibilità sfruttare l’estromissione agevolata.
Per procedere all’operazione deve, comunque, trattarsi di immobili strumentali relativi all’impresa e quindi di:
- immobili strumentali per natura indicati nell’inventario oppure nel registro dei beni ammortizzabili, per le imprese in contabilità semplificata;
- immobili strumentali per destinazione indicati nell’inventario (o nel registro dei beni ammortizzabili) se acquistati dall’1.01.1992 oppure anche se non indicati nell’inventario (o nel registro dei beni ammortizzabili) se acquistati prima dell’1.01.1992, poiché secondo la normativa allora in vigore per l’attribuzione della qualifica di bene relativo all’impresa era sufficiente l’utilizzo.
Ad ogni modo l’estromissione agevolata non riguarda gli immobili che:
- costituiscono beni merce;
- non sono strumentali né per natura né per destinazione, anche se indicati nell’inventario (o nel registro dei beni ammortizzabili);
- prima dell’1.01.2025 sono già stati ceduti o “autoconsumati”;
- sono detenuti in leasing.
