3 Ottobre 2022

Trust e cedolare secca sugli affitti

di Ennio Vial Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

Come noto, la cedolare secca rappresenta una forma di tassazione sostitutiva all’Irpef ordinaria prevista per gli immobili abitativi che, a seconda dei casi, è applicabile con aliquote agevolate del 21 o del 10%.

Si tratta di un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo, e sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Si tratta, a ben vedere, di un regime cui possono accedere solo le persone fisiche; ciò comporta che il trust, in qualità di soggetto assimilato a un ente non commerciale, non può beneficiare di questo regime impositivo.

È opportuno evidenziare quindi che, nell’ipotesi classica di trust ente non commerciale opaco, i canoni di locazione di un immobile di civile abitazione sconteranno la tassazione del 24% (Ires) in luogo del 21%.

Se ci limitiamo ad una scolastica analisi dell’aspetto fiscale, il trust risulta perdente in quanto la cedolare secca viene meno, a meno che il disponente conservi l’usufrutto sull’immobile locato.

Tra l’altro, in caso di usufrutto o altro diritto reale, il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato nella propria dichiarazione dei redditi.

È appena il caso di segnalare come queste valutazioni non siano mere pianificazioni fiscali che il contribuente può porre in essere a suo piacimento ma devono sempre rispettare ed essere coerenti con le finalità del trust.

Ricordiamo, infine, che la circolare 20/E/2012, in materia di fondo patrimoniale, ha avuto modo di precisare che è permesso l’utilizzo della cedolare secca anche in capo al coniuge che non è proprietario dell’immobile nell’ipotesi in cui questo immobile sia vincolato in fondo.