24 Aprile 2015

Trasferimento agevolabile anche se avviene prima della convenzione

di Maria Paola Cattani Scarica in PDF

Imposta di registro all’1 per cento e imposte ipotecaria e catastali in misura fissa per i trasferimenti di immobili ricompresi in aree soggette a piani di lottizzazione a iniziativa privata, anche se avvenuti prima della stipula della convenzione di lottizzazione. Cambia così rotta l’Agenzia con la Risoluzione n. 41/E del 23 aprile 2015, che recepisce con questo documento di prassi l’orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione.

Il regime previsto dall’art. 33, comma 3, della L. n. 388/2000 prevede infatti l’applicazione di imposte indirette “agevolate” ai “trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, (…) a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro 5 anni dal trasferimento”.

L’Agenzia delle entrate, tuttavia, per prassi consolidata, supportata dalle datate Circolari n. 9/E e n. 11/E del 2002, revocava “in automatico” l’agevolazione, emettendo avvisi di liquidazione, ogni qualvolta alla data dell’atto di trasferimento risultasse non ancora stipulata la convenzione di lottizzazione.

Questa consuetudine ha portato nel tempo all’emersione di un diffusissimo contenzioso, legato al fatto che i contribuenti accertati opponevano alle pretese dell’Agenzia l’argomento che le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione risultano essere esclusivamente:

  • che l’immobile oggetto del trasferimento si trovi in un’area individuata dai “piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati”;
  • che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

Questa previsione lascia infatti intendere che, perché il trasferimento risulti agevolabile, l’immobile si trovi in un’area in cui, come in quelle soggette a piano particolareggiato, sia possibile edificare, senza che sia specificata l’ulteriore, più stringente, condizione che l’area sia soggetta a piano particolareggiato.

L’Agenzia delle entrate, invece, forte delle previsioni delle citate Circolari del 2002, sosteneva che sotto l’accezione di “piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati” rientrano “… i piani urbanistici ad iniziativa privata attuativi del piano regolatore generale (ad esempio, i piani di lottizzazione previsti dall’articolo 28 della legge 1150) purché la relativa convenzione, deliberata dal comune, sia firmata da quest’ultimo e dall’attuatore” e che per fruire del regime di favore “è necessario che la convenzione venga stipulata prima che sia posto in essere il trasferimento, a conferma che il procedimento amministrativo sia stato eseguito e completato secondo la normativa statale o regionale (…)”.

La giurisprudenza di legittimità, sebbene in un primo tempo aderente alla posizione dell’Agenzia, ha progressivamente accolto l’interpretazione meno letterale e più sostanzialistica della norma, riconoscendo che per l’applicabilità del regime di favore, assume rilievo la circostanza che “l’immobile si trovi in un’area soggetta a uno strumento urbanistico che consenta, ai fini dell’edificabilità, gli stessi risultati del piano particolareggiato … essendo infatti possibile, ad esempio, che il piano regolatore generale esaurisca tutte le prescrizioni e non vi sia necessità di un piano particolareggiato”.

Sulla base di tale principio ha esteso pertanto l’applicabilità dell’agevolazione agli atti di trasferimento di immobili siti in aree soggette a piani di lottizzazione ad iniziativa privata, regolarmente approvati e deliberati dall’autorità competente, anche in assenza – al momento della cessione dell’area – dell’atto di stipula della convenzione di lottizzazione, giungendo ad affermare che “il beneficio si applica persino nel caso in cui al momento della registrazione dell’atto di trasferimento, pur sussistendo l’inserimento dell’immobile in un piano particolareggiato, [nel caso di specie piano di lottizzazione] non sia stata ancora stipulata la convenzione attuativa con il Comune, sempreché sia rispettato il termine quinquennale per l’utilizzazione edificatoria”.

Si citano, a titolo esemplificativo, a partire dalla sentenza n. 16835/2008, le successive sentenze n. 29648/2008, n. 28010/2009, n. 20864/20110, n. 3289/2012, n. 7898/2012, n. 19541/2012, n. 14732/2014, n. 15947/2014, n. 24085/2014.

L’Agenzia, in conclusione, quindi, si adegua a questo orientamento ormai consolidato, ammettendo che, alla luce dei principi affermati dalla giurisprudenza, l’agevolazione in commento è applicabile agli atti di acquisto di immobili siti in zone soggette a piani di lottizzazione ad iniziativa privata, essendo questi ultimi qualificabili come strumenti urbanistici di pianificazione di dettaglio equiparabili, ai fini dell’edificabilità, ai piani particolareggiati, indipendentemente dalla circostanza che non sia stata ancora stipulata la convenzione di lottizzazione al momento del trasferimento.

Dichiarate pertanto superate le indicazioni della circolare n. 9/E/2002 (confermate con circolare n. 11/E/2002), la Risoluzione invita le strutture territoriali a riesaminare la controversie pendenti concernenti la materia e, ove l’attività accertativa sia stata effettuata secondo criteri non conformi a quelli espressi dai giudici di legittimità, ad abbandonare la relativa pretesa tributaria.