23 Aprile 2020

Sospensione del termine di 18 mesi per il requisito della “prima casa”

di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi Tributari
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La scheda di FISCOPRATICO

Sono sospesi, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, tutti i termini a favore del contribuente per perfezionare i requisiti dell’acquisto agevolato della “prima casa”, ovvero per non decadere dall’agevolazione stessa, fermo restando che il termine quinquennale previsto per la cessione dell’abitazione senza decadere dall’agevolazione continua a decorrere anche nel predetto periodo.

È quanto emerge dalla lettura dell’articolo 24 D.L. 23/2020, oggetto di commento da parte dell’Agenzia delle Entrate nella circolare 9/E/2020, con cui il legislatore è intervenuto per evitare che il lockdown prodotto dall’epidemia Covid-19 potesse avere effetti negativi in capo a coloro che hanno acquistato un’abitazione fruendo delle imposte di registro ridotte del 2%, ovvero dell’Iva al 4%, in applicazione della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 (Tur).

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” prevede il possesso di alcuni requisiti da parte dell’acquirente da attestare nell’atto di acquisto dinanzi al Notaio (sono identici a prescindere dalla circostanza che l’operazione sia soggetta ad imposta di registro del 2% o Iva del 4%), uno dei quali può essere perfezionato anche in un arco temporale successivo a quello in cui avviene l’acquisto stesso.

Si tratta del requisito di cui alla lett. a) della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986, in base al quale l’acquirente, se non già residente nel Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di acquisto, dichiara di impegnarsi a spostare la residenza nel predetto Comune entro 18 mesi dall’acquisto, pena la decadenza dall’agevolazione ed applicazione delle imposte ordinarie oltre ad interessi e sanzioni.

Sul punto vanno ricordati alcuni aspetti:

  • la norma non richiede che il soggetto dimori effettivamente nell’immobile acquistato con l’agevolazione, ma che abbia solamente la residenza nel territorio comunale in cui è ubicato l’immobile, così come non è richiesto che la residenza sia poi mantenuta nel predetto Comune per un certo periodo di tempo;
  • non è necessario spostare la residenza anagrafica nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato con i benefici prima casa laddove il bene si trovi nel Comune in cui il soggetto svolge la propria attività lavorativa, anche se non remunerata (circolare 1/E/1994);
  • se il termine non è rispettato per cause di forza maggiore l’agevolazione spetta comunque (risoluzione 35/E/2002 e risoluzione 140/E/2008);
  • il contribuente che, per motivi personali, si trovi nelle condizioni di non poter rispettare tale termine, può chiedere all’Agenzia delle entrate la decadenza dall’agevolazione e la conseguente riliquidazione dell’imposta, così da evitare l’applicazione delle sanzioni (risoluzione 105/E/2011).

Ora, con l’articolo 24 D.L. 23/2020 si stabilisce che, qualora il termine dei 18 mesi scada nell’arco temporale tra il 23 febbraio ed il 31 dicembre 2020, non si produce alcuna decadenza dall’agevolazione, ed i termini riprenderanno a decorrere il prossimo 1° gennaio 2021.

Si ipotizzi, ad esempio, un soggetto, residente a Roma, che ha acquistato l’abitazione nel Comune di Milano, fruendo dei benefici “prima casa” in data 1° luglio 2019, impegnandosi a trasferire la residenza a Milano entro 18 mesi.

Il termine naturale di scadenza per il trasferimento sarebbe il prossimo 31 dicembre 2020, ma, per effetto della sospensione dei termini prevista dall’articolo 24 D.L. 23/2020, il contribuente potrà trasferire la residenza entro il 9 novembre 2021 (fruendo quindi del maggior termine di 313 giorni, ossia del lasso temporale tra il 23 febbraio e 31 dicembre 2020).

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