23 Aprile 2020

Sospensione del termine di 18 mesi per il requisito della “prima casa”

di Sandro Cerato Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

Sono sospesi, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, tutti i termini a favore del contribuente per perfezionare i requisiti dell’acquisto agevolato della “prima casa”, ovvero per non decadere dall’agevolazione stessa, fermo restando che il termine quinquennale previsto per la cessione dell’abitazione senza decadere dall’agevolazione continua a decorrere anche nel predetto periodo.

È quanto emerge dalla lettura dell’articolo 24 D.L. 23/2020, oggetto di commento da parte dell’Agenzia delle Entrate nella circolare 9/E/2020, con cui il legislatore è intervenuto per evitare che il lockdown prodotto dall’epidemia Covid-19 potesse avere effetti negativi in capo a coloro che hanno acquistato un’abitazione fruendo delle imposte di registro ridotte del 2%, ovvero dell’Iva al 4%, in applicazione della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 (Tur).

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” prevede il possesso di alcuni requisiti da parte dell’acquirente da attestare nell’atto di acquisto dinanzi al Notaio (sono identici a prescindere dalla circostanza che l’operazione sia soggetta ad imposta di registro del 2% o Iva del 4%), uno dei quali può essere perfezionato anche in un arco temporale successivo a quello in cui avviene l’acquisto stesso.

Si tratta del requisito di cui alla lett. a) della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986, in base al quale l’acquirente, se non già residente nel Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di acquisto, dichiara di impegnarsi a spostare la residenza nel predetto Comune entro 18 mesi dall’acquisto, pena la decadenza dall’agevolazione ed applicazione delle imposte ordinarie oltre ad interessi e sanzioni.

Sul punto vanno ricordati alcuni aspetti:

  • la norma non richiede che il soggetto dimori effettivamente nell’immobile acquistato con l’agevolazione, ma che abbia solamente la residenza nel territorio comunale in cui è ubicato l’immobile, così come non è richiesto che la residenza sia poi mantenuta nel predetto Comune per un certo periodo di tempo;
  • non è necessario spostare la residenza anagrafica nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato con i benefici prima casa laddove il bene si trovi nel Comune in cui il soggetto svolge la propria attività lavorativa, anche se non remunerata (circolare 1/E/1994);
  • se il termine non è rispettato per cause di forza maggiore l’agevolazione spetta comunque (risoluzione 35/E/2002 e risoluzione 140/E/2008);
  • il contribuente che, per motivi personali, si trovi nelle condizioni di non poter rispettare tale termine, può chiedere all’Agenzia delle entrate la decadenza dall’agevolazione e la conseguente riliquidazione dell’imposta, così da evitare l’applicazione delle sanzioni (risoluzione 105/E/2011).

Ora, con l’articolo 24 D.L. 23/2020 si stabilisce che, qualora il termine dei 18 mesi scada nell’arco temporale tra il 23 febbraio ed il 31 dicembre 2020, non si produce alcuna decadenza dall’agevolazione, ed i termini riprenderanno a decorrere il prossimo 1° gennaio 2021.

Si ipotizzi, ad esempio, un soggetto, residente a Roma, che ha acquistato l’abitazione nel Comune di Milano, fruendo dei benefici “prima casa” in data 1° luglio 2019, impegnandosi a trasferire la residenza a Milano entro 18 mesi.

Il termine naturale di scadenza per il trasferimento sarebbe il prossimo 31 dicembre 2020, ma, per effetto della sospensione dei termini prevista dall’articolo 24 D.L. 23/2020, il contribuente potrà trasferire la residenza entro il 9 novembre 2021 (fruendo quindi del maggior termine di 313 giorni, ossia del lasso temporale tra il 23 febbraio e 31 dicembre 2020).